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    “三亞從不缺少酒店，但我總是找不到合適的。”從廣州來三亞旅游的大學生小李說。還在上學的小李利用暑期打工收入來三亞旅游，由于預算有限，小李避開了傳統(tǒng)的春季旺季，選擇在8月欣賞美麗的熱帶風光?？墒切±钤陬A訂房間時發(fā)愁了，每晚上千元的核心景區(qū)五星級酒店住不起，幾百元的郊區(qū)星級酒店交通不便，幾十元的家庭旅館又擔心不衛(wèi)生。事實上，小李遇到的難題正是目前以酒店為主的三亞商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的縮影。

    在三亞，從家庭旅館到五星級酒店，每年的房費都會坐一次過山車。每年的春節(jié)前后是三亞傳統(tǒng)的旺季，所有的賓館酒店都人滿為患，房費幾乎是淡季的10倍。每年的3月至10月為旅游淡季，房費直線跳水。即便如此，三亞各個酒店的空置率依然令人擔憂。三亞酒店的開發(fā)商和經(jīng)營者們就在房費過山車之中拿捏酒店的經(jīng)營利潤。

    雖然每年都有大量的時間空置，但國際旅游島的規(guī)劃還是打開了開發(fā)商投資酒店的想象空間。幾乎每個在海南投資酒店的開發(fā)商都相信，全國購買力最強的人群冬天都會來三亞度假，全年的虧損都會在旺季賺回來并最終實現(xiàn)盈利。于是，海南的新建酒店越來越高端。

    李先生是三亞一家五星級酒店的總經(jīng)理，他認為越來越多的超豪華酒店是三亞酒店價格居高不下的重要原因。“新建的酒店動不動就號稱七星級、八星級，我作為一家五星級酒店的總經(jīng)理，有時都不好意思跟人家打招呼。實際上，哪有什么七星級、八星級的酒店標準！”

    三亞乃至陵水、萬寧等地的新建酒店都以高標準興建，導致成本高企。而新建酒店的投資商主要是地產(chǎn)商，地產(chǎn)商往往要求酒店也能像住宅項目那樣具有高收益率并且快速回籠資金，導致海南酒店的開房價居高不下。海南省旅游委公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，海南省共有五星級酒店56家，未來五年內還將新增68家，五星級酒店占新增酒店總數(shù)的80%。

    星級酒店的經(jīng)營成本也越來越高。李先生表示，峰谷用電、垃圾處理費按用水量繳納，越來越高的人力成本是近年來三亞酒店經(jīng)營成本增高的主要因素。同時，酒店經(jīng)營者還要面對投資商的業(yè)績要求，李先生覺得在三亞經(jīng)營一家酒店并不輕松，淡季房費下調的空間也不大。

    另一方面，在三亞市區(qū)的三亞灣沿線，分布著大量家庭旅館。這些家庭旅館大多由普通住宅改造而來，淡季每天住宿價格不超過100元。來自東北的老張就經(jīng)營著這樣一家家庭旅館。老張對中國證券報記者介紹，他用每年5.3萬元的價格租下了這套被分割成5個房間的家庭旅館，每年的營業(yè)額為8萬元-9萬元。“也不指望賺多少錢，就是退休了找點事情做，順便享受一下海南的舒適氣候。”

    由于家庭旅館一直都沒有納入管理，在安全、衛(wèi)生、防火等方面存在諸多隱患，三亞市政府有意清理現(xiàn)存的家庭旅館。目前三亞市規(guī)定家庭旅館只能長租不能短住，違者會加以處罰。

    雖然三亞已經(jīng)成為旅游勝地，但當?shù)刈∷扌袠I(yè)依然缺少“中間地帶”。三亞市旅游協(xié)會秘書長謝祥項對中國證券報記者表示，一個發(fā)展完善的度假地的住宿資源是均勻分布的，政府應該將家庭旅館納入監(jiān)管，同時引導開發(fā)商投資價位適中的、有三亞特色的經(jīng)濟型酒店和客棧。謝祥項認為，開發(fā)商要求酒店快速收回成本是不理性的要求，國外的星級酒店需要15年收回成本，而國內的往往要求5年內收回成本，這是相當難做到的。不過謝祥項對三亞酒店行業(yè)的未來也表示信心：“國際旅游島的規(guī)劃為海南帶來了新活力，市場會迎來更高的參與者，市場競爭也會促使海南的酒店行業(yè)盡快完善，酒店的開發(fā)也會更趨理性。”（記者張昊）