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海南如何催生常居型旅游產業鏈
來源：海南日報
作者：修梓馨 2013-02-28
海南島出島機票一票難求的局面從正月初六一直持續到元宵節后。
來三亞貓冬的老張夫婦很慶幸早早地就預訂到了機票。2月23日，他們帶著孫子大包小包地趕回東北，“要不是因為孫子開學，我們會在三亞一直待到‘五一’前后才回家，就像大部分老鄉那樣”。
這是老張夫婦第五年在三亞貓冬，他們喜歡這座沒有冬天的城市。4年前，他們和幾位老朋友相約在三亞買了房子，之后就堅定地加入到了冬季南飛的“候鳥”大軍中。“我們喜歡三亞的空氣、陽光，尤其是在北方很多城市出現霧霾天氣的情況下，這樣的感受更深！”但在喜歡之余，老張也越來越感覺到了“擠”：乘公交擠、上超市擠、路上到處是人！
“這座城市本來就不大，一到冬天又一下子進來那么多人，壓力的確很大。”和一起來這里貓冬的朋友在三亞灣散步時，他和朋友們時常會聊到這個話題。但問到今年冬天的打算時，老張沒有一絲猶豫：“當然還來！”
【核心提示】
第一次到海南觀光，第二次到海南度假，第三次到海南買房住下……從2004年起，憑借著一流生態優勢及處置積壓房地產政策帶來的實惠價格，海南島開始陸續吸引大批島外購房者上島，將上世紀90年代就開始傳入國內的旅游房地產概念，演繹出一個中國版的“旅游+房地產”。
不過，大批島外購房者的到來也給地方政府、本地人提出了一系列考驗：這些沖著熱帶海島優勢而來的島外購房者，絕大部分如同候鳥一般于每年冬季成群結隊南下，在帶來不少消費的同時，又占用著本地的公共資源、公共設施，讓本地居民連連喊“擠”。而待到春暖花開他們北歸后，大批閑置的房產、驟降的消費市場，也讓有關部門感到棘手。
10年前對于旅游房地產懷有的美好愿望，經過現實的幾番考量，不但展現出令業界艷羨的成績，也有當初考慮不周帶來的遺憾———當初的目標單一而明確：吸引島外人上島購房，繼而成為最具忠誠度的常居型游客，并由此帶動旅游經濟的良性發展，而不是現在的大批購房者候鳥般自發、集中于冬季南下貓冬。
而無論是政府部門還是房地產開發商，目前已越來越意識到旅游房地產與普通房地產的不同———海南真正需要的，并非是“旅游+房地產”，而應是經營性的、真正的旅游房地產；海南要售賣的，不僅僅是一套套房產，更是一種生活方式。
“候鳥”南飛的喜憂
隨著越來越多的人加入到每年冬季的海南“貓冬”之旅，老張和朋友們擔憂的這些問題，已經成為一個備受各界關注的焦點，每年的海南省兩會，都會有人大代表、政協委員就此提出相關建議。
來海南貓冬潮從2001年前后開始零星出現，在不溫不火了幾年后，從2005年開始逐步升溫。據不完全統計，近年，全國各地每年前來海南過冬的“候鳥老人”，數量已經超過40萬，而且九成以上集中在三亞及其周邊。僅在三亞市區，就有100多個小區成了“候鳥老人”的集中居住地。
位于三亞灣的碧海藍天小區是外地老人過冬的聚集區之一，小區內有多家老年公寓。每年10月以后，這些公寓就迎來一年中最旺的租賃期，平時僅需1500元月租的小戶型公寓，這個時候租金會翻上幾倍，春節前后更旺。
“我們三家人合租了一套兩房兩廳的房子，大家住在一起有個伴，方便照應。”去年11月，北京人陳英和老伴約了另外兩家人一起到三亞過冬，這也是他們第三年在這個小區租房。“有一家人是第一次來，剛開始還有點不情愿呢。結果到這里一看，到處都是我們這樣的‘候鳥’，氣候還那么好，特開心！”陳英說，這個小區房子的租金相對貴一些，但靠海，而且各項配套也相對齊全。小區里住的絕大部分是來過冬的老人，大家更容易溝通和相處。
除了像陳英這樣的租戶，有的老年公寓里住的是由旅行社組織的“老年貓冬游”游客，一住就是十天半個月甚至更長時間。公寓方面不僅為老人們準備了自助餐，而且還有相應的娛樂活動。“最近北方很多城市出現了霧霾天氣，這樣的過冬團很受歡迎。”當地一家旅行社的負責人說，不少“老年貓冬游”的游客都是在子女的安排下來三亞的。
不過，對于不少“候鳥老人”來說，來三亞其實也是回家。從2004年開始，島外購房者開始成為海南購房大軍。“當時三亞灣一帶的房價也就每平方米兩三千元，我們幾乎沒有猶豫就買了一套。”上海的方女士很慶幸自己當初的選擇，現在，每年冬天，她都會和老伴悠閑地飛來三亞的家里過冬，令很多朋友羨慕不已。
“一開始看到有那么多外地人喜歡這里，在這里買房過冬，還是挺開心的，畢竟他們可以帶動本地的消費。但是現在卻開心不起來了，堵車、擁擠、物價上漲……”一直生活在三亞的蘇女士說，有那么多人一起擁入這個城市過冬，給當地人的生活帶來的更多是不便甚至煩惱。“這段時期和其他時間似乎成了兩重天，無論對當地人的生活還是當地消費市場，都是很大的影響”！蘇女士覺得，生活似乎已經失去了本該有的平衡。
當地政府同樣不輕松。大批“候鳥”在冬季集中進入，造成了水電、交通、醫療等公共服務設施的“短路”，而到了夏季則又出現一些資源閑置。于是，不少專家和三亞市民開始呼吁相關部門出臺措施，應對“候鳥”老人擠占當地人本不充裕的公共設施的情況。
旅游與房地產的牽手
當海南旅游界與房地產界在2004年坐到一起時，幾乎沒有人能夠想象出如今遇到的這些糾結。當時，旅游與房地產牽手是一個大膽的創意，在全國還沒有先例可循。那一年，來自海南旅游界、地產界的業內人士與專家、學者們先后舉行了3次座談會。大家交流溝通后發現，彼此的結合將是一件皆大歡喜的事情。
“我們在2000年考察西班牙、法國的濱海度假區時發現，不少游客是在當地購置房產度假的。”省旅游委巡視員陳耀說，在世界不少發達國家和地區的旅游度假區都有這樣的情況，這些游客每年來一兩次，而且一待上就是十天半個月。“2003年非典事件之后，海南的生態環境價值被更多人認識，這給了我們一個很好的機會。”陳耀坦言，“當時的想法很單純，如果能吸引人們到海南購房，海南旅游就會因此而擁有一批固定的回頭客。”
而當時的房地產商也有把房子推向島外市場的想法———與島內市場相比，島外市場充滿了誘惑。當時，海南正在積極處置上世紀90年代建設的積壓房地產，有銀行、政府給予的補貼和政策支持，房地產價格相當實惠。
商議之后，海南旅游界與房地產界首次聯手打出了“到海南第一次觀光、第二次度假、第三次買房住下”的廣告語，由旅行社推出專門的購房之旅，組織游客上島看房。一旦成交，房地產商不但承擔游客到海南的旅游費用，旅行社和導游也可以得到一筆傭金。
互惠共贏的合作模式調動了各方積極性，旅行社開始陸續組織購房團上島。在《中國旅游報》上，那一年還破天荒地出現了房地產廣告，大幅的海南房地產廣告沖擊著全國旅行商的眼球。
“我們在上海專門開設了推介點，效果非常好。”海南一家旅行社的負責人坦言，一方面是海南一流的生態環境，讓不少到過海南的上海人非常認同；一方面是海南大多數房地產的價格當時僅1000多元/平方米的售價，對上海市民也很有吸引力。
這名吸引了大批上海人到海南買房的旅行社負責人，后來看中了上海齊全的生活設施以及一流的教育質量，用賺來的錢在上海買了房。
上世紀90年代以產權酒店、分時度假等超前理念進入中國的旅游房地產，或許沒有想到會在10年之后以這樣的方式在海南一炮打響。2005年后，大批島外購房者成為海南房地產的購房大軍。
“看著從飛機上下來背著大包小包行李的島外購房者，作為酒店從業者，我們的心情五味雜陳！”三亞一家酒店的負責人坦言，純住宅的銷售對酒店業的沖擊非常大，無論是買房者還是租房者，對于酒店業來說，都是流失的客流，“每到旺季，就這樣看著滿飛機的客流，迅速消散進了各大小區甚至城鄉結合部的出租屋”。
“其實，從一開始就強調了旅游房地產與普通住宅的不同。不過雖然有人認可，但很多的人卻不認可。”陳耀說，當時提出旅游房地產應該達到4個方面的標準：小區是景區式；建筑是景觀式；管理、服務是酒店式；居住應該是文化式，“文化式居住就是把房子賣給具有相似文化背景的人。這些人或是來自同一地域，或是來自相同行業，或是有相同的文化基礎。這樣，大家才能住得下，住得好”。
但要達到這樣的標準，必須增加相應投資，對于當時一些急于賣掉積壓房產的房地產商而言，這樣的要求有些過于理想化了。“當時憑價格就能吸引大批島外購房者，所以幾乎沒有房地產商去再追加投資，實現那些標準。”一位房地產商坦言。
尋求“房客與游客”的共贏
隨著島外購房者的增多，一些弊端開始慢慢顯現：最明顯的是淡季大量住宅的閑置。與度假公寓、產權式酒店等典型的旅游房地產不同的是，入住普通住宅的島外購房者，需要相應的公共基礎設施的配套。一位專家估計，僅此一項，政府部門就需要為每名購房者配套耗資數萬元的市政設施。
“我國旅游業這些年呈現爆發式增長，但是相關的理論研究目前遠遠跟不上這一發展。”在去年舉辦的一個旅游論壇上，有專家表示，對于旅游房地產究竟應該姓“旅”還是姓“房”，無論在理論界還是實際操作中，還存在著不同的認識。
被認為最有條件發展旅游房地產、也被譽為中國旅游房地產高地的海南，在經過多年摸索后，如何為自己尋找到一條可持續發展路徑？
2010年是海南國際旅游島建設的開局之年。當年9月，我省通過《海南省房地產業發展戰略與中長期規劃（2010-2020）》提出：未來一段時期的海南房地產業將以經營性旅游房地產為主導，科學、合理、充分利用海南稀缺資源，開發建設與當地經濟社會發展相適合、相匹配、相互促進、符合市場需求的旅游房地產項目，走精品化、特色化道路，使海南優勢資源利用最大化。
“當時的目的就是吸引常居型游客而不是普遍的房客。”結合國際發達地區的經驗，陳耀對常居型旅游的定義是：旅游者經常離開原居地到度假地，并主要留宿在度假地住房的居住式度假。相比普通住宅吸引的大批房客會對當地市政設施提出要求、也會給當地居民帶來較大影響，陳耀認為，吸引常居型游客的旅游房地產應該為這些游客提供相應的公共配套設施及服務，盡量減少對當地居民的影響。相對單純的炒房者、購房者而言，這些游客更為看中的是度假地能夠帶來的健康升值。
如果說“候鳥”們冬來春去是一種自發性的行為，常居型游客則是海南主動筑巢引來的“鳳”，吸引他們的不僅僅是海南冬季溫暖的氣候，更是海南完善的休閑度假設施，讓他們愿意在一年中的任何一個時間段到海南休閑度假。
“對絕大部分島外購房者來說，經營性的旅游地產也是更適合的。”早在2007年就在三亞購買了一套小戶型住宅的一名上海金融業從業者說，“這套普通住宅的收益并不大，淡季時月租金不過1000多元，旺季盡管租金會高出幾倍，但畢竟時間很短。”
“我們買的這套房準確地說應該算是旅游目的地的房地產，而非真正的旅游房地產。”他說，“分時度假、產權酒店這些純正的旅游房地產當初傳入國內時，概念還是有些超前，無論是房地產開發商還是消費者，都還需要一個慢慢認識的過程。”
常居型旅游的探索
相比多年前海南的探索，現在，無論是政府、業界還是消費者，都更為認可旅游房地產的經營性質。
2011年，中國人均GDP已突破5000美元，海南主要客源地市場長三角、珠三角、環渤海地區不少城市的人均GDP更突破了1萬美元。按照國際發達地區經驗，中國旅游將從觀光邁向休閑度假，為海南的旅游房地產帶來了更大發展空間。
而在近年來，作為中國休閑度假游的領跑者，海南的相關旅游配套設施已得到了極大提升，中高端度假酒店更是引領全國度假市場。
全球旅游房地產的起源地法國地中海沿岸，當年正是靠著大量的海濱別墅、度假村，吸引歐洲、北美游客蜂擁而至，并繼而成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。
海南國際旅游島建設的目標之一，正是建設成世界一流的海島休閑旅游目的地。“此前銷售的一批居住型住宅帶來的矛盾，需要在發展中逐步化解。”一位業界人士以三亞灣為例說，“當年以每平方米兩三千元的房價購房的一批居住型消費者，或許需要一批配套設施更為齊備、更適合養老居住、價格也更具有吸引力的周邊旅游小鎮來逐步分流。”
“對于那些‘候鳥’老人來說，擁擠的熱門旅游城市，或許已經不是養老的首選地了。熱門城市周邊的小鎮完全可以針對這部分消費者的需求，開發建設一批養生基地。”一位旅游界人士認為，這樣做能在一定程度上緩解“候鳥”與當地居民、觀光客之間的矛盾，“他們此前購買的房產，也會為他們帶來相應的回報”。
與此前憑借氣候優勢、生態優勢吸引購房者不同的是，旅游界希望今后能以海南的休閑度假優勢，吸引到那些真正的常居型游客。這些人通常被認為消費檔次更高，而且由于其擁有比觀光客更為充裕的度假時間，對當地的社會、經濟、環境和文化等會有更深入的了解和體驗需求，能夠促使海南產生新的休閑型旅游產品。同時，這些游客對社會服務標準的要求往往更高，其“挑剔”的要求也會促使海南提高作為度假地的整體服務水準。
“我們需要回歸真正的旅游房地產，才能吸引到常居型游客。”陳耀認為，海南多年前對旅游房地產提出的4個標準，現在看仍然是適合的。只有這樣，旅游房地產才能成為吸引常居型游客的度假小區、旅游社區，并由此推出一系列的配套服務，催生出一條新的常居型旅游度假產業鏈。 ?。ū緢蠛？?月27日訊）
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