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三亞產(chǎn)權(quán)式酒店20年：從一騎絕塵到同質(zhì)競爭
來源：海南日報
作者：黃蕾 2014-10-09
三亞的產(chǎn)權(quán)式酒店主要集中在三亞灣一帶。 本報記者 武威 攝
業(yè)界公認經(jīng)營效益可觀的三亞天域度假酒店。 （資料圖）
黃金周前，關(guān)于三亞是否會取消房地產(chǎn)限購政策，引起廣泛議論。黃金周剛過，三亞政府部門正式回應(yīng)，三亞不取消房地產(chǎn)限購政策，主要是出于加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的考慮，而房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整也在穩(wěn)步推進，其中融合房地產(chǎn)業(yè)態(tài)和旅游業(yè)態(tài)的產(chǎn)權(quán)式酒店，被視為由純房地產(chǎn)向多元房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要抓手。
產(chǎn)權(quán)式酒店漂洋過海來到三亞，迄今已有20年。三亞作為中國產(chǎn)權(quán)式酒店的第一站，其發(fā)展必將為其他城市提供經(jīng)驗和借鑒，但因其過長的回報周期、模糊的法律規(guī)定、缺失的信用體系，使得“餡餅與陷阱”之爭一直存在。
在這個地產(chǎn)商磨拳擦掌決戰(zhàn)“金九銀十”之際，我們來梳理一下三亞產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展脈絡(luò)，為行業(yè)發(fā)展提供一些思路和思考。
A
誕生之初 一騎絕塵
三亞華宇皇冠假日酒店的成功，震驚地產(chǎn)、旅游界，后來者紛紛效仿?lián)Q裝登場
1976年，瑞士人亞力山大·耐提在阿爾卑斯山度假時，意外發(fā)現(xiàn)山腳下一棟完好的房產(chǎn)，他將其買下并精裝修，向游客出售，顧客在特定時間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利。
亞力山大·耐提的靈機一動，開創(chuàng)了時權(quán)酒店的先河。時空際遇，1995年，海南省陷入房地產(chǎn)低谷，遠在萬里之外的海南，接過亞力山大·耐提的接力棒，將“買斷時段”進階為“買斷產(chǎn)權(quán)”，產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)運而生。
三亞銀海度假酒店是中國第一批產(chǎn)權(quán)式酒店，雖受當時的政策及海南市場環(huán)境制約，無疾而終。但它融合房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)所帶來的開創(chuàng)意義，卻極為深遠。
2003年，當位于海南亞龍灣、投資5億多元的三亞華宇皇冠假日酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的面貌出現(xiàn)在世人面前時，再次引發(fā)關(guān)注。開盤價為每平方米2萬元，最小戶型不到50平方米，這個價位在彼時的三亞市區(qū)，可以買上3至5套不低于100平方米的3居室！
房價雖貴，但承諾年8%的回報率，還是讓很多投資者蠢蠢欲動。還好，三亞華宇皇冠假日酒店如期兌現(xiàn)了承諾。該酒店的成功，一時間在旅游界、房地產(chǎn)界都掀起了波瀾，很短的時間內(nèi)，三亞的天福源、卓達、匯凱、天澤海韻等原本或是地產(chǎn)項目或是酒店項目的項目，紛紛披著產(chǎn)權(quán)式酒店的外衣陸續(xù)登場。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，三亞在建及投入運營的產(chǎn)權(quán)式酒店約為53家。
B
優(yōu)勢明顯 舍我其誰
在海南這種土地資源有限的度假目的地，發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店是市場的自然選擇
海南良好的空氣，被稱作“中華民族的四季花園”。以三亞為例，近年來，島外客戶在鹿城購買商品住房的比例一直保持在85%，今年1月至5月，島外購房占比更是達到89%，一些項目甚至95%以上都被島外客戶購買。
此為先天優(yōu)勢，但三亞自身所面臨的一些問題，也使得產(chǎn)權(quán)式酒店成為必要的選擇。
“在海南這種土地資源有限的度假目的地，發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店是市場的自然選擇。”西南民族大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副教授單德朋表示，海南濱海休閑旅游區(qū)的商品住宅，淡季入住率低，產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展，有效解決了淡季房產(chǎn)閑置的問題。
三亞旅游委老員工黃苗俊感慨，三亞的旅游發(fā)展那叫一個“快”呀！1996年三亞的旅游接待過夜人數(shù)只有26.2萬人次，到了2006年這一數(shù)字就達到了390.6萬人次。“現(xiàn)有的酒店資源不能滿足市場需要，給產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展提供機會。”三亞市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長劉樹國說。
半年不開張、開張吃半年。海南旅游冬季旺，夏季淡，也使得產(chǎn)權(quán)式酒店被寄予解題的厚望。由于產(chǎn)權(quán)式酒店除了給予投資者持續(xù)的回報率外，還會贈送給投資者每年一些免費入住天數(shù)，三亞約50%的項目都采用了國際通行的21天制。
“產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者主要為白領(lǐng)高管老板階層，他們共有的特點是購買力強，出游度假意愿大，旅游消費水平較高。”三亞學(xué)院旅業(yè)管理學(xué)院教師張振祥認為，產(chǎn)權(quán)式酒店招徠了這些高端客戶。
C
先天有缺陷，呈無序暴發(fā)式發(fā)展
發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店一度風(fēng)光無限，但成長的煩惱同樣存在，法律法規(guī)不健全，產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏沃土，呈現(xiàn)出“暴發(fā)式”勢頭，掣肘整個行業(yè)的發(fā)展。
法律法規(guī)缺失 土地使用年限隨便約定
今年年初，以39萬元購買了陵水香水灣某產(chǎn)權(quán)式酒店的132號商品房，王先生卻開心不起來。在辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證后，他才發(fā)現(xiàn)《土地使用權(quán)證》上所注明的土地用途為商用，可自己明明簽訂的是《商品房買賣合同》，土地年限一下從70年變?yōu)?0年。氣憤之下，他將該酒店以未主動披露建設(shè)用地性質(zhì)構(gòu)成欺詐為由，訴諸法院。
三亞大樹公館項目投資者可享受70年的土地使用年限，雙大國際項目的土地使用年限為50年，紅樹林酒店項目則為40年……類似王先生遇到的困惑屢見不鮮。雖然所有的產(chǎn)權(quán)式酒店都承諾可以辦理獨立的產(chǎn)權(quán)證，但給出的土地使用年限卻不盡相同。
“在我國既有法律法規(guī)的規(guī)定中，土地使用用途和性質(zhì)的分類并未體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店的用地性質(zhì)。”業(yè)內(nèi)人士表示，各地房屋權(quán)屬登記管理部門對其的管理基本處于探索階段。
產(chǎn)權(quán)式酒店的存在是否合法？作為產(chǎn)權(quán)式酒店最早發(fā)展且發(fā)展較為成熟的地區(qū)，從2010年開始，海南省相關(guān)文件都對該業(yè)態(tài)予以了肯定，《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要（2010―2020）》明確提出“加強對產(chǎn)權(quán)式度假酒店開發(fā)建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)的嚴格規(guī)范管理”；2012年?？谑谐雠_了我國首個《產(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》。
雖說其存在合法合理，但也應(yīng)明確產(chǎn)權(quán)式酒店的土地性質(zhì)。
信用體系缺失 投資者難查企業(yè)信用史
不光是法律、法規(guī)對于一個行業(yè)的發(fā)展重要，社會信用體系的建立，對于行業(yè)的發(fā)展，同樣重要。
2004年，中國首例因產(chǎn)權(quán)式酒店預(yù)售合同糾紛產(chǎn)生的官司在海南開庭，給我國產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展帶來很大的震蕩。
作為海南省較早的產(chǎn)權(quán)式度假酒店——五星級“南海傳說溫泉療養(yǎng)度假中心”的最早期客戶，由于產(chǎn)權(quán)式酒店企業(yè)信用體系的缺失，何繼明等投資者的維權(quán)之路耗時耗力。
1999年對外銷售的“南海傳說”，每平方米售價4000元左右，且購房者擁有每年18天同級別房間免費入住權(quán)。何繼明等人認為這是一個投資機會，于是紛紛解囊。
然而，銷售合同簽定后，樓市價格上漲行情被看好時，開發(fā)商想以名稱改變、投資增加等種種借口毀約。等待何繼明等人的，是一連串的糾紛和官司。
“產(chǎn)權(quán)式酒店的整體運作周期較長，任何一個環(huán)節(jié)上的不法行為，都會侵害投資者的權(quán)益。由于目前社會信用體系還不健全，我國對于產(chǎn)權(quán)式酒店的系統(tǒng)監(jiān)督機制尚未建立，產(chǎn)權(quán)式酒店的期貨性質(zhì)會牽涉到信譽問題。”單德朋表示，國外所有的時權(quán)和產(chǎn)權(quán)的度假產(chǎn)品，全部由信托公司擔(dān)保，而目前我國的信托公司尚不具備這樣的信譽和能力，而且，由于我國的企業(yè)信用制度尚未建立，投資者難以考察企業(yè)信用歷史，涉及未知因素太多，導(dǎo)致我國產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展先天就具有信用缺憾。
D
運營不規(guī)范，三方拉鋸行業(yè)受損
先天不足必然導(dǎo)致后天成長困難重重，在開發(fā)商、運營商、投資商的三重博弈中，受傷的往往不止一方，從而影響到整個行業(yè)的健康發(fā)展，整個旅游形象也大打折扣。
承諾年回報率一直降 4萬元縮水至2.3萬元
花費近3000萬元翻修后，三亞大衛(wèi)傳奇愛情度假酒店重新開張，只是，這次是由投資者自主經(jīng)營。2006年，投資者周斐花了50余萬元購買了大衛(wèi)傳奇酒店的一間57平方米的客房，當時開發(fā)商承諾每年的租金是房款的8%，大約每年4萬余元，他第一次與開發(fā)商簽訂了兩年的合同，直到2008年續(xù)簽合同時，開發(fā)商只給出6%，幾經(jīng)協(xié)商，他最終妥協(xié)了簽下三年的合同，可到2011年4月份再次續(xù)簽合同時，開發(fā)商的租金又調(diào)低了。
憤怒之下，分布在21個省市的180余名投資者最終于2012年成立業(yè)主委員會與大衛(wèi)酒店管理公司協(xié)商，但該公司還是將租金降到每年2.3萬元。投資者全力維權(quán)下，大衛(wèi)酒店管理公司已無力繼續(xù)經(jīng)營下去，最終以300萬元將酒店經(jīng)營權(quán)賣給投資者們。
“目前的產(chǎn)權(quán)式酒店中，開發(fā)商并未和運營商就酒店回報率問題，形成良好的溝通。開發(fā)商為了好銷售，會以可觀的回報率作為噱頭，投資者也希望投資可以獲得高回報，但經(jīng)營是有風(fēng)險的。”三亞灣力合度假酒店總經(jīng)理李雪華分析道。
改變在悄然進行。目前三亞在售的一些產(chǎn)權(quán)式酒店開始學(xué)習(xí)國外的運作模式，并不再向購房者做出回報率的具體承諾，而是與其就經(jīng)營利潤分成做出約定，或是“酒店經(jīng)營全利潤分紅”模式，或是“按客房利潤分成”模式，或是“混合利潤分配”模式。“我們將從靠銷售不動產(chǎn)支撐，轉(zhuǎn)向做度假目的地綜合體，主要的收入將來自酒店的運營。綜合體不僅有高星級酒店，也會有會展中心、電影工坊、奢侈品中心等項目。投資者不僅能從客房運營中獲得收益，也能從相關(guān)的項目中取得分紅。”三亞灣紅樹林度假酒店開發(fā)商、金典集團董事長張寶全說。
小投資者自主賣客房 686元的房間僅售400元
上網(wǎng)訂購三亞國光豪生度假酒店的客房，同樣的海景房，攜程、去哪兒等在線旅游商售賣686元/天，而只要顯示了“三亞國光豪生度假酒店（業(yè)主房）”字樣，卻只需支付400元/天。
三亞國光豪生度假酒店物業(yè)服務(wù)部負責(zé)人透露，酒店的業(yè)主比較分散，1100多套客房中，有100多套產(chǎn)權(quán)式客房被業(yè)主收回自主經(jīng)營。這些業(yè)主常年打著國光豪生的旗號，通過網(wǎng)絡(luò)或旅行社低價售賣酒店客房，嚴重侵害酒店的利益。由于開發(fā)商未與投資者在合同里約束小投資者不能自主經(jīng)營，且產(chǎn)權(quán)式酒店也缺乏相關(guān)法律法規(guī)對這些投資者擾亂酒店正常經(jīng)營行為予以制止。
“這樣的情況并不鮮見，由于早期開發(fā)中，開發(fā)商與投資者的合同約定并不完善，并未就此作出約定。但這些投資者的舉動，顯然會擾亂正常的旅游市場秩序。酒店運營商的正當權(quán)益也難以受到維護。”三亞市房地產(chǎn)交易管理所所長孫淑蓉說。
家家都“靠海吃海” 同質(zhì)化削弱競爭力
開發(fā)商、運營商與投資者在產(chǎn)權(quán)式酒店這一業(yè)態(tài)中各種矛盾的根源，關(guān)鍵還是在于酒店的效益。效益好，三方相安無事；一旦效益出現(xiàn)滑坡，甚至影響到分紅時，三方的矛盾就會激化。然而，目前，海南省產(chǎn)權(quán)式酒店的運營壓力不小。
“三亞玩海的酒店太多了，入住率有時甚至連30%都不到。”三亞灣一四星級產(chǎn)權(quán)式酒店銷售經(jīng)理透露。國家旅游局公布的全國星級酒店統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)顯示，今年一季度海南五星級酒店平均出租率為69%，遠低于國際上五星級酒店80%的出租率盈虧線水平，而去年海南五星級酒店平均出租率最低值僅為48%。
張振祥認為，淡季酒店入住率不理想，既有旅游市場大環(huán)境的影響因素，也有同質(zhì)化競爭的原因。目前三亞的產(chǎn)權(quán)式酒店分布在市區(qū)、三亞灣、海棠灣、亞龍灣、大東海等地，其中以三亞灣居多。它們都主打“海景牌”、星級酒店、星級服務(wù)等，差異化不明顯。“會讓游客覺得每家都差不多，膩味。”
E
政府出手 強勢引導(dǎo)
在項目的土地、立項、規(guī)劃、銷售、經(jīng)營管理等方面制定相應(yīng)的管理辦法
“一方面要引導(dǎo)開發(fā)商理性投資，另一方面要強化政府的規(guī)劃引導(dǎo)，目前度假深度游日漸走俏，產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)研發(fā)新產(chǎn)品，在大眾化的度假需求方面多研究、多開拓。”省旅游協(xié)會旅游飯店分會會長張會發(fā)表示。
“政府可在項目的土地、立項、規(guī)劃、銷售、經(jīng)營管理等方面制定相應(yīng)的管理辦法。”劉樹國認為，相關(guān)法律應(yīng)明確產(chǎn)權(quán)式酒店的土地性質(zhì)，有序引導(dǎo)項目開發(fā)商進行開發(fā)建設(shè)，在經(jīng)營管理環(huán)節(jié)，也要充當好項目利益方外第三者的角色，監(jiān)督開發(fā)商、運營商賬目清晰、透明，公平維護各方利益。
“目前應(yīng)完善產(chǎn)權(quán)式酒店的監(jiān)督機制，政府、業(yè)主、媒體等方面要強化各自的監(jiān)管渠道和力度。”張振祥認為，還應(yīng)建立產(chǎn)權(quán)式酒店的行業(yè)組織，整合行業(yè)資源、加強行業(yè)自律，定期發(fā)布產(chǎn)權(quán)式酒店的相關(guān)信息，加強對其投資經(jīng)營監(jiān)督，提高社會對產(chǎn)權(quán)式酒店的了解程度，培育市場。
“目前產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商、運營商與投資者的矛盾，主要在約定服務(wù)與期望服務(wù)、約定服務(wù)與承諾服務(wù)之間不能協(xié)同，產(chǎn)生矛盾。”單德朋表示，一方面，要鼓勵、監(jiān)管開發(fā)商誠信經(jīng)營，對其夸大甚至是虛假的宣傳或違約行為，政府、行業(yè)相關(guān)部門要依法依規(guī)予以懲戒；同時，也要教育投資者，投資是有風(fēng)險的，投資產(chǎn)權(quán)式酒店和投資基金類似，應(yīng)理性消費。
“運營環(huán)節(jié)保護三方最好的方式就是一個完備的合同。”海南昌威律師事務(wù)所律師米威建議，產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商、運營商和投資者應(yīng)強化合同內(nèi)容的完善，合同中至少應(yīng)該明確權(quán)益人相關(guān)的權(quán)限約定、經(jīng)營成本計算辦法、議事規(guī)則等內(nèi)容。
目前，三亞正在著手制定旅游住宿業(yè)發(fā)展的10年規(guī)劃，業(yè)內(nèi)寄予厚望，希望能給三亞的酒店業(yè)帶來一片新天地。
名詞 解釋
產(chǎn)權(quán)式酒店
產(chǎn)權(quán)式酒店就是由個人投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。每一套客房都擁有獨立的產(chǎn)權(quán)，投資者如購買商品房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店管理公司分享投資回報及獲取該物業(yè)的增值，同時還獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權(quán)。其是酒店的衍生產(chǎn)品，統(tǒng)一的經(jīng)營方式使各業(yè)主的經(jīng)濟利益捆綁在一起，管理公司根據(jù)收益分成，保持物業(yè)的整體租價。（記者 黃媛艷）
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