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預(yù)熱"國際旅游島" 開發(fā)商海南圈地待漲
來源：上海證券報
作者：許甲猛 2009-11-11
編者按：提起海南的房地產(chǎn)，很多人會自然而然地想起上世紀(jì)90年代的海南，熱火朝天的炒房炒地終于吹破了房地產(chǎn)泡沫，800多億元資產(chǎn)化為550多座“爛尾樓”，給銀行體系造成了大量的不良資產(chǎn)，一些問題甚至遺留至今。這次，憑借“國際旅游島”的概念，眾多開發(fā)商再次涌向海南，爭先恐后地圈地造樓。他們賭的仍然是一個“預(yù)期，”預(yù)期五年，十年或更長時間，海南會……
因此，我們不得不提醒相關(guān)部門和投資商們，“前事不忘，后事之師”，千萬不要“好了傷疤忘了疼?！?
⊙記者 李和裕 ○編輯 王曉華
挾著國際旅游島的概念，海南再次進(jìn)入人們的視野中心。上周，國際旅游島將獲批的傳聞一出，股市就聞風(fēng)而動，海南概念板塊一起漲了起來。但實際上，對國際旅游島反應(yīng)最快的還是房地產(chǎn)開發(fā)商。在國際旅游島正式獲批之前，各大知名房企早把好地塊“瓜分”得一干二凈。在記者最近的實地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)商們基本“圈地”完畢，就等國際旅游島項目落地了。
海南早在2002年6月就進(jìn)行了建立國際旅游島的可行性研究；去年5月海南國際旅游島建設(shè)行動計劃由海南省政府正式發(fā)布，并希望獲得來自中央的支持。據(jù)有關(guān)人士透露，《海南國際旅游島規(guī)劃綱要》即將于本月獲批。
而在海南通過旅游振興區(qū)域經(jīng)濟(jì)的計劃“蓄勢待發(fā)”之際，與海南旅游“同氣連枝”的另一大支柱產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)早已風(fēng)生水起。記者通過實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然十多年前的那場海南樓市泡沫余威尚存，但在國際旅游島的藍(lán)圖下，海南的二次開發(fā)已經(jīng)開始演繹，不過在地方政府及開發(fā)商努力抓住新一輪發(fā)展機(jī)遇的同時，也有必須正視的風(fēng)險和需要沖破的瓶頸。
誰在圈地？知名開發(fā)商搶灘價格洼地
“海南的土地價值高但價格不高。”在?？谑讋?chuàng)西海岸房地產(chǎn)開發(fā)公司的前期招商部總監(jiān)楊靜宇看來，這是近年來來自廣州、上海、北京、香港等大城市的知名開發(fā)商紛至沓來、進(jìn)駐海南的主要原因。
就拿他正在做的?？谖骱０缎聟^(qū)項目來說，屬于北京首創(chuàng)與海口市政府合作進(jìn)行土地一級開發(fā)，規(guī)劃有6563畝沿海土地，其中首創(chuàng)負(fù)責(zé)在那里興建一個?？诘男姓行?，其余用地則推向市場，如10月中旬又掛出一批地塊。而據(jù)了解，目前已有如萬科、富力、天鴻等20多家企業(yè)“扎堆”在西海岸新區(qū)。
“今年5月就做過專場推介，邀請了179家開發(fā)商，有濃厚興趣的79家，后來安排看地，忙得時候每個月都要接待10家左右?！睏铎o宇很坦率，如此大體量的土地，操作很定有個過程，“我們的底價也不高，每畝130萬至140萬元，折合樓面價僅一兩千元，但是開發(fā)商肯定樂意搶占位置好的地塊，價格最后也被飆到每畝300萬至400萬元?！?
海南的另一大城市三亞也是如此，如2007年開始放地的海棠灣9月時又舉起了今年的首次土地出讓大旗，掛牌出讓的約292畝酒店用地的起始價為每畝233萬元。不過，相對于其首期推地時每畝97萬元的底價已經(jīng)漲幅驚人?！坝虚_發(fā)商追捧的話，自然價格價格會追高。2007年時這里每塊土地的中標(biāo)價都在每畝100萬元以下，到了2008年就因為競爭激烈而被抬到每畝200萬元以上，今年的底價就是根據(jù)去年的中標(biāo)價來制定的?！庇腥齺喌氖袌鋈耸肯蛴浾呓榻B。
據(jù)了解，正是在2007前后的幾年間，開發(fā)商在三亞掀起了第二輪的圈地潮，和黃、雅居樂、富力、保利、中糧、萬達(dá)、魯能、今典等知名企業(yè)均榜上有名?？梢哉f，三亞周邊可利用的海岸線上，已經(jīng)插滿了國內(nèi)各大開發(fā)商的旗幟。更何況，他們的圈地成本很低，部分企業(yè)還是協(xié)議拿地，樓板價不過每平方米幾百元。
記者拿到的一則數(shù)據(jù)還顯示，海南的土地總面積約354萬公頃，尚未開發(fā)利用的土地只有26萬公頃，約占土地總面積的8%。雖然也非小數(shù)目，但考慮到如中部有對農(nóng)村耕地、森林山地等的保護(hù)，甚至一些地區(qū)有火山噴發(fā)帶、控制填海造田等所形成的限制，還有海南整體的城鎮(zhèn)化率還偏低，目前所推出的沿海土地便往往帶有稀缺性、排他性，甚至唯一性，這也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是開發(fā)商樂于在海南搶占有利地形的原因之一。
不過，海南當(dāng)?shù)氐囊恍╅_發(fā)商已經(jīng)對土地市場的不斷升溫感到惱火，“地價越來越貴，加上海南現(xiàn)在推出的地塊往往具備一定規(guī)模，即便單價可以接受，總價也很高，同時，項目體量大的話，投資額也大，反正我們是拿不起了?！?
“海南以前有靠背景拿地，甚至先高價搶占土地資源、其實不開發(fā)只炒賣的企業(yè)，但是隨著土地出讓的公開化及市場專業(yè)度、成熟度的提高，他們被具備實力的國有大中型企業(yè)、上市房企所取代已經(jīng)成為趨勢?！币晃缓？诘拈_發(fā)商向記者直言。
誰在買房？島外投資者撐起一片天
而在各大開發(fā)商積極布局的背后，海南的樓市情形能否支撐他們拿地時的預(yù)期呢？
記者10月底在海南調(diào)查時正值島上旅游淡季旺季的銜接時段，如三亞的國慶長假的人流已經(jīng)退潮，但當(dāng)?shù)鼐用窀嬖V記者，11月中下旬很快又會有大批過冬的人馬涌來，屆時想買打折機(jī)票都難。而正是這每年迎來送往的人流，構(gòu)筑起海南的樓市平臺。
據(jù)了解，?？谑蟹抗芫钟羞^統(tǒng)計，去年島外購買海口商品住房，無論是面積還是套數(shù)，與島內(nèi)購買的比例基本都是七三開。三亞更是有過之而無不及，官方數(shù)據(jù)顯示，去年逾85%的商品房賣給了島外投資者。
“雖然本地需求和購買力反而偏弱，但正是基于對海南的自然條件、旅游環(huán)境等的高度認(rèn)可，才能形成現(xiàn)在這么一種特有的建立在‘某些概念’之上的樓市架構(gòu)?！睗h宇地產(chǎn)的分析師表示。事實上，在其公司代理的項目中就有?？诘牡赝跫壓偷貥?biāo)性樓盤——去年香港上市公司上海置業(yè)以每平方米4780元的樓板價拿下的“外灘中心”項目，要知道這一樓板價已經(jīng)超過了去年海口商品住宅的成交均價，但如今售價高達(dá)11500元/平方米的精裝修公寓卻在上海、沈陽等地的推介中銷售良好?！氨緛砗Ｄ系牡乩砦恢镁团c夏威夷、邁阿密、迪拜等同處于國際公認(rèn)的最適宜居住的緯度帶，加上旅游產(chǎn)業(yè)推動環(huán)境、配套的不斷改善，無論是純投資，還是‘第二居所’、‘候鳥式生活’等觀念都已被普遍接受。”
還有?？诘拈_發(fā)商向記者透露，?？诘耐鈦碣彿空咧饕譃閹状蟮赜颍簴|北人，以自住為主，因為喜歡海南的氣候，養(yǎng)老或過冬的需求很大，所以海南很多樓盤都會在北方城市設(shè)點(diǎn)；四川和浙江人，以投資為主，也有部分定居；山西人，也是偏投資，煤老板不但買房，還愿意介入開發(fā)；另外，近幾年上海、香港、臺灣等地的投資者也多起來。
三亞更是感同身受，記者住在三亞灣附近，一早出門，耳邊飄進(jìn)的都是北方話，有每年10月至來年5月租住在一新建小區(qū)過冬的哈爾濱阿姨，月租3000元，她還介紹海南的規(guī)矩是半年起租；也有10年前僅以每平方米800多元的價格買下一套157平方米二手房定居的北京老伯，事實上，享受到升值樂趣的他后來又購入2套房產(chǎn)。
“海南一直是一個有機(jī)遇、有熱點(diǎn)的地方，但以往總覺得缺乏強(qiáng)勢支撐，不過經(jīng)濟(jì)能力決定需求水平，一旦國際旅游島的政策落地，帶來產(chǎn)業(yè)升級和自由貿(mào)易，交通、配套不斷完善，作為發(fā)展基礎(chǔ)的房地產(chǎn)也定能獲益。”華東師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉坦言，“冊封”后的海南樓市會繼續(xù)摸高。
樓市現(xiàn)狀 背靠旅游未必零風(fēng)險
當(dāng)然，市場發(fā)展可不是光靠美麗風(fēng)景就能得來的，業(yè)內(nèi)也在觀察，建設(shè)國際旅游島對海南房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步拉動需要時間。
撇去需求結(jié)構(gòu)和購買力等不談，就從上述各大圈地的開發(fā)商的項目來看，基本都是“霸占”著一片海岸資源的大體量、大投資的帶有旅游度假屬性的房地產(chǎn)。如同在三亞陵水縣，先有富力的富力灣，約2500畝，產(chǎn)品包括別墅群、海景公寓、酒店、商業(yè)街等；旁邊不遠(yuǎn)就是雅居樂的清水灣，約15000畝，開發(fā)周期長達(dá)10年，而產(chǎn)品類型也是這些。又如在?？跒I海大道周邊，外灘中心、藍(lán)城一號、夏威夷海岸、泰達(dá)天海國際等樓盤一路排開，地段和產(chǎn)品雖有差異，但競爭格局現(xiàn)實存在。
“這些項目我都去看過，不可否認(rèn)，其中大部分賣得很好，海南所有的高檔住宅都快由外來購買力壟斷了。但產(chǎn)品同質(zhì)化的現(xiàn)象也肯定存在，所針對的客戶群也往往重疊，所以我覺得在海南做房地產(chǎn)，即便現(xiàn)在市場環(huán)境好，要脫穎而出也不容易?！庇浾咴诤？谝钥捶空呱矸莨錁潜P時遇到來自深圳的梁先生，他恰是這個精裝修高檔公寓的裝修負(fù)責(zé)人，也很能從一個“外人”的角度來打量海南樓市。
還有資金壓力也可能是個問題。“十幾年前國家第一次宏觀調(diào)控時那段樓市陰影想必對一些開發(fā)商來說還是有點(diǎn)不堪回首?！庇猩虾５臉鞘蟹治鰩熛蛴浾弑硎?，“而對于現(xiàn)在進(jìn)駐的開發(fā)商來說，一些周期長、投資大的項目同樣需要接受資金鏈的考驗，信貸政策的變化、樓市的調(diào)整壓力等都是潛在風(fēng)險，特別是借助于旅游概念的海南樓市的投資屬性比較強(qiáng)，市場一有風(fēng)吹草動可能所受影響更為明顯?！?
記者也了解到，?？?、三亞的樓市雖然去年沒有受到金融風(fēng)暴的明顯沖擊，房價同比分別上漲約25%和10%，但和其他城市一樣，成交量在去年下半年出現(xiàn)過萎縮，直至年尾海南省政府出臺一攬子利好政策，才開始回升。而如今，和其他一些地方樓市一樣，房貸收緊、救市到期等問題也擺在海南樓市面前。
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