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國際旅游島新機遇：土地不再當白菜賣
來源：21世紀經(jīng)濟報道
作者：蔡于博 2009-11-13
等待多時的海南,終于再上路。
海南省國土廳人士告訴本報,國際旅游島戰(zhàn)略規(guī)劃方案已經(jīng)上報給國務院,在所有部委里面征求了意見。如果不出意外,可能在本月底正式公布。
今年4月18-19日,國務院總理溫家寶在考察海南時強調(diào),要把建設國際旅游島作為海南深化改革開放、促進經(jīng)濟增長的制高點和突破口。
11月8日,海南省委書記衛(wèi)留成表示,積極推進國際旅游島建設是海南省委、省政府當前的中心工作,力爭把海南建成世界著名的旅游休閑度假勝地。
海南國際旅游島國家戰(zhàn)略獲批后,大陸游客來海南消費將享受免稅政策?！岸@只是其中一個優(yōu)惠政策?！眹翉d人士稱,這樣的政策利好下,長期得不到發(fā)展的海南中西部地區(qū),將迎來一個春天。
中西部機遇
海南中西部地區(qū)將迎來一個快速發(fā)展時期。
上述國土廳人士表示,西部地區(qū)的海岸線有630多公里,除了幾個點狀的工業(yè)開發(fā)區(qū)大概100多公里外,另外的500多公里都將用于旅游和地產(chǎn)開發(fā)。
由于歷史原因,在海南的整體發(fā)展戰(zhàn)略版圖中,東部地區(qū)被定位為重點發(fā)展旅游業(yè),而西部地區(qū)則發(fā)展工業(yè)產(chǎn)業(yè)。“在這樣背景下,西部地區(qū)的旅游業(yè)沒有受到地方政府的重視?！鄙鲜鰢翉d人士表示,旅游業(yè)也比較薄弱。
而國際旅游島戰(zhàn)略規(guī)劃則將整個海南島定位為旅游城市,將改變中西部旅游業(yè)相對薄弱的現(xiàn)狀。
另一個利好則在于海南本身的西部大開發(fā)戰(zhàn)略。
本報了解到,海南西部開發(fā)戰(zhàn)略相關的規(guī)劃,如地產(chǎn)、旅游產(chǎn)業(yè)等,目前正在制定當中。“在國際旅游島即將獲批的背景下,海南肯定要考慮東西兩邊的平衡了?！鄙鲜鰢翉d人士表示。
中西部各地區(qū)已經(jīng)開始爭奪旅游業(yè)的投資資源。
五指山市市委書記李江華就表示,處在海南中部的五指山未來的核心產(chǎn)業(yè)就是做旅游業(yè)?！罢陨聿]有更多的權限可以給本地區(qū)的旅游業(yè)提供優(yōu)惠政策,但是對于具體的項目,則可以看情況而定。比如做符合我們市某些旅游項目的用地拍下來的出讓金,我們可以拿來做項目基礎設施。”
海南西部的昌江縣,也把發(fā)展旅游業(yè)放在產(chǎn)業(yè)提升到關鍵位置。昌江縣副縣長譚瓊雄表示,旅游業(yè)開發(fā)起步晚,縣里面提出高端化規(guī)?；陌l(fā)展思路。
“東方市雖然是海南的工業(yè)重鎮(zhèn),但我們有80多公里的海岸線,發(fā)展濱海旅游將是我們未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個工作重點?！睎|方市常務副市長曾望對本報說,目前東方市已經(jīng)在準備旅游發(fā)展規(guī)劃,并確定了四個開發(fā)旅游業(yè)的大項目。
不過,如何實現(xiàn)各地區(qū)旅游業(yè)的錯位發(fā)展,是擺在各地的一個命題。
對此,海南省國土環(huán)境資源廳廳長嚴之堯就表示,旅游促銷的鍵點在于根據(jù)自身的資源優(yōu)勢創(chuàng)造需求,引進外來的消費。“而這一點需要當?shù)卣畞硗瓿??！?/P>
“現(xiàn)在全省各地都在規(guī)劃旅游,最重要的是要差異化發(fā)展,以避免惡性競爭?！崩罱A亦表示,比如五指山的定位是建立山地花園城市,打造海南康體養(yǎng)生基地,與三亞互補。
如何突破土地短板
相對于東部地區(qū),海南中西部有著明顯的土地資源優(yōu)勢。但面對政策的重大利好,海南各地也面臨著如何調(diào)配好用地的問題。
以五指山市為例,每年省國土廳給五指山的用地指標是300-500畝?！翱梢哉f量相當少,土地資源是相當稀缺的?！崩罱A對本報表示。
即便像東方市這樣的土地資源比較豐富的城市,也開始為土地問題尋找突破口。
譚瓊雄亦對本報表示,昌江縣用于旅游的土地并不夠?！巴恋乜隙ㄓ腥笨?這樣的情況下我們將優(yōu)先供給建筑用地這一塊。”
與土地資源稀缺成對比的是,很多土地卻被賤賣。
“中西部地區(qū)的地價太低了,甚至是白菜價?！鄙鲜鰢翉d人士感嘆。
以中部的五指山市為例,有些便宜的地,一平米只賣幾百塊。而在整個海南,嚴之堯亦表示,目前的地價還沒有體現(xiàn)出海南土地的價值。
在上述國土廳人士看來,這主要是因為中西部地區(qū)地方政府缺乏一級開發(fā)的能力。
不過,這種局面或?qū)⒑芸斓玫礁纳?。兩年?直屬于海南省政府的海南發(fā)展控股公司與土地儲備整理交易中心分別出資2億和1億元,成立了海南省地產(chǎn)集團。
“成立這個集團的目的是為地方土地進行一級開發(fā),通過包裝地塊來提升價值?！蓖瑸樵摴径碌膰翉d人士表示,比如對政府將要出讓的地塊進行完善基礎設施,從而提高土地出讓的價格。
目前,海南地產(chǎn)集團已經(jīng)與樂東縣簽訂了對后者6000畝地進行一級開發(fā)的協(xié)議;同時正在跟文昌縣洽談6萬畝的項目。
“接下來我們會重點考慮中西部地區(qū),加快這些地區(qū)的土地包裝?！鄙鲜鰢翉d人士表示,這將改變土地被賤賣的局面。
旅游業(yè)戰(zhàn)略下的高端地產(chǎn)路徑
海南旅游島的開發(fā),核心是地產(chǎn)業(yè)的問題。而在海島本身土地數(shù)量有限現(xiàn)實下,如何規(guī)劃好地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,已經(jīng)成為海南省上下的關注重點。
在嚴之堯看來,整個海南省的地產(chǎn)應該分兩大塊來看:在旅游成為海南核心競爭力的背景下,對外地市場的商品房供應一定要高端——海南的土地有限,絕對不能過濫地開發(fā);第二塊則是對島內(nèi)居民的地產(chǎn)供應,則是要提供好政策性保障房。
實際上,對于中西部地區(qū)來說,地產(chǎn)業(yè)將有一個躍升階段。
“首先中西部地區(qū)的自然資源很豐富,如果這個旅游市場做起來了,那么將能帶動高端人群對這個地區(qū)的住房需求。其次,東部容量有限,而中西部地區(qū)剛好可以承接東部資源的流入。同時有其它產(chǎn)業(yè)在支撐,因此未來做高端地產(chǎn)就很有潛力。”嚴之堯判斷。
中西部地區(qū)的地產(chǎn)業(yè)處于剛起步時期。在土地并不富足的限制下,一些地區(qū)已經(jīng)意識到西部旅游業(yè)的前景,開始謀劃高端地產(chǎn)。
東方市國土局局長許承仕就表示,旅游地產(chǎn)將成為東方市的支柱產(chǎn)業(yè),高端化是一個重點?！拔覀円苍跍蕚渲唧w的規(guī)劃?！?/P>
李江華亦稱,五指山的綠化覆蓋率高達81%,除了水田等,提供給房地產(chǎn)開發(fā)的資源很有限?！八砸煤猛恋?把每個項目都做精做細?！?/P>
“目前我們還處在初級開發(fā)階段,我們將引導地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)高端地產(chǎn)?！崩罱A表示,比如在新用地的招牌掛中,設定一些條件——很低的容積率、建筑密度等;其次是在報建過程中給予一定的優(yōu)惠,如報建費可以緩交等等。
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