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海南西部房地產(chǎn)每平米2000多元 蓄勢(shì)待發(fā)
來源：南海網(wǎng)-海南日?qǐng)?bào)
作者：蔡于博 2009-11-20
11月18日，形似彎月的澄邁盈濱半島一片繁忙景象。
工程車往來穿梭、工人們緊張施工。漂亮的別墅小區(qū)、精致的熱帶園林漸次展現(xiàn)。
隨著魯能集團(tuán)、金手指、長(zhǎng)春亞泰、上海承翰等房地產(chǎn)企業(yè)的相繼發(fā)力，盈濱半島重新煥發(fā)生機(jī)。儋州市區(qū)、儋州濱海新區(qū)、樂東龍沐灣、臨高角等等區(qū)域也吹響了房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)集結(jié)號(hào)。
沉寂多年后，海南的西部地產(chǎn)再次吸引著眾多關(guān)注的目光。
瑰麗而多姿的海南西部，從澄邁的盈濱半島直至樂東的龍沐灣蜿蜒綿長(zhǎng)的海岸帶上：或重新規(guī)劃描繪全新的藍(lán)圖，或大興工程進(jìn)行道路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，或重新盤活沉寂已久的爛尾樓，開始建設(shè)新的漂亮社區(qū)。
歷史，從興起衰落到蓄勢(shì)待起
海南，中國(guó)房地產(chǎn)的“黃埔軍?！?。潘石屹、馮侖、易小迪、張寶全、曾偉……一大批在全國(guó)各地叱咤風(fēng)云的房地產(chǎn)商都曾在這里揮灑過青春與夢(mèng)想，收獲過狂喜與失落。
海南的西部同樣見證了那個(gè)時(shí)代的房產(chǎn)記憶。
在儋州白馬井工作的老人們都清楚地記得，1992年成立了白馬井鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，不到一年就升格成立了開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)?！爱?dāng)時(shí)一下子來了154家企業(yè)來買地，非常火!”1993年，白馬井一下上了18個(gè)項(xiàng)目，有商品房、酒店、寫字樓等等。
宏觀調(diào)控硬性手段的實(shí)施，斬?cái)嗔送顿Y者們的資金鏈。鎮(zhèn)政府旁臨海的巨川小區(qū)項(xiàng)目在1995年澆筑完它最后一桶混凝土，但小區(qū)長(zhǎng)期空置。18個(gè)項(xiàng)目基本上都成了半拉子樓，一座座爛尾樓有礙觀瞻的與荒草為伴。
澄邁盈濱半島也是如此，1995年之后，紅火景象不再，滿目瘡痍，一幢幢半拉子別墅孤寂地矗立于海濱，令前來參觀的外來游客時(shí)時(shí)聯(lián)想到那段充滿激情和遺憾的“海南記憶”。
沉寂的海南房地產(chǎn)重新積蓄起飛的能量。2001年后，以三亞樓市為發(fā)韌，海南的南部、北部和東部房地產(chǎn)在陣痛之后重新走上市場(chǎng)化發(fā)展之路。盡管滯后，海南的西部房地產(chǎn)仍吸引眾多關(guān)注的目光。
2006年底，儋州市區(qū)最大的停緩建工程莊園廣場(chǎng)悄然復(fù)工續(xù)建。
盈濱半島重新迎來開發(fā)建設(shè)的序幕，在售的金手指高爾夫溫泉小鎮(zhèn)、熙岸高爾夫度假公寓、王府文海灣中式度假別墅等項(xiàng)目不斷有來自全國(guó)各地的購(gòu)房團(tuán)專程過來進(jìn)行團(tuán)購(gòu)。
西部的樂東、東方、昌江等市縣近一年來依次有了商品房項(xiàng)目。
雖然已經(jīng)起步，西部地產(chǎn)在全省地產(chǎn)格局中還是處于明顯的洼地狀態(tài)。
2007至2008年兩年間，海南西部房地產(chǎn)開發(fā)投資完成5.98億元，僅占全省同期房地產(chǎn)開發(fā)投資的1.9%。西部房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入約僅2600萬元，占其地方稅收總額的2.39%，遠(yuǎn)低于全省43.17%水平。今年上半年西部房地產(chǎn)開發(fā)投資完成3.14億元，僅占全省房地產(chǎn)開發(fā)投資的2.74%。
西部房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)促進(jìn)城市面貌改善、基礎(chǔ)設(shè)施完善及拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)還沒有全面顯現(xiàn)。
突圍，區(qū)域規(guī)劃奠定基礎(chǔ)
城鎮(zhèn)的發(fā)展常常與房地產(chǎn)緊密相連。
椰風(fēng)海韻環(huán)繞的海南，人居條件發(fā)生了巨大變化。從筒子樓、大雜院到現(xiàn)在的各種主題大型住宅區(qū)、花園洋房、別墅、生態(tài)小區(qū)等等。三亞地產(chǎn)已成為國(guó)人身份的象征，五指山、保亭已扛起綠色人居地產(chǎn)的旗幟，瓊海等地的資源類休閑地產(chǎn)概念也已為國(guó)人所接納。
西部要改變較低水平的投資價(jià)值、吸金能力等各項(xiàng)指標(biāo)，迫切需要在房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)突圍。
擁有獨(dú)特環(huán)境優(yōu)勢(shì)的海南西部，迎合的是人們對(duì)優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境的向往，房地產(chǎn)同樣擁有全國(guó)性市場(chǎng)。
西部房地產(chǎn)落寞局面將取得突破，其發(fā)韌點(diǎn)可能在澄邁、儋州和樂東。
今年9月8日，“富力・紅樹灣”項(xiàng)目在澄邁舉行開工奠基典禮。這個(gè)項(xiàng)目建筑面積80多萬平方米，規(guī)劃面積約547公頃，建設(shè)工期為5至8年。項(xiàng)目包括紅樹林濕地公園、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)、國(guó)際游艇會(huì)、紅樹林生態(tài)度假屋、高爾夫景觀度假屋、5星級(jí)度假酒店以及商業(yè)配套等。富力期望消費(fèi)者在這里享受到運(yùn)動(dòng)、休閑、健康等更高層次的居住樂趣。
“富力・紅樹灣”項(xiàng)目與正在建設(shè)的一批盈濱半島房地產(chǎn)項(xiàng)目，使澄邁有望成為西部地產(chǎn)發(fā)展的領(lǐng)頭羊。
樂東龍沐灣在去年規(guī)劃評(píng)審會(huì)時(shí)，其造型別致的八爪魚超五星級(jí)酒店引人注目。江蘇國(guó)信集團(tuán)期望龍沐灣這個(gè)距離三亞不遠(yuǎn)的熱帶濱海區(qū)域成為國(guó)際旅游度假區(qū)，有關(guān)市政、景觀、水處理和環(huán)保等各項(xiàng)工作已準(zhǔn)備了較長(zhǎng)的時(shí)間。根據(jù)計(jì)劃，一期將建設(shè)45洞連片高爾夫球場(chǎng)、八爪魚超五星級(jí)酒店、五星級(jí)別墅酒店、四星級(jí)全套房酒店、濱海高爾夫公寓、項(xiàng)目管理中心、龍沐灣景觀大道以及其他區(qū)內(nèi)道路、市政和景觀等基礎(chǔ)設(shè)施。
樂東的沿海區(qū)域除了龍沐灣，還布局了龍棲灣等數(shù)個(gè)綜合地產(chǎn)項(xiàng)目。
今年8月18日，江蘇中南集團(tuán)與儋州市政府簽署合作協(xié)議，參與儋州濱海新區(qū)成片開發(fā)，計(jì)劃參與開發(fā)面積達(dá)萬畝之多。
江蘇的雨潤(rùn)集團(tuán)與昌江簽約，計(jì)劃在昌江濱海打造高水準(zhǔn)的度假地產(chǎn)項(xiàng)目。
……
整個(gè)西部海岸線，幾乎都有國(guó)內(nèi)外大型或中型地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)考察或談判的身影。
規(guī)劃是土地開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。目前，西部地區(qū)已編制完成的各旅游區(qū)規(guī)劃總面積為202.78平方公里，規(guī)劃項(xiàng)目有酒店、高爾夫球場(chǎng)、度假住宅、游艇設(shè)施等。儋州濱海度假區(qū)、臨高馬裊灣、樂東尖峰嶺、昌江霸王嶺等旅游區(qū)規(guī)劃也正在編制。
規(guī)劃勾勒出海南西部地產(chǎn)發(fā)展的藍(lán)圖，為西部地產(chǎn)的發(fā)展拉開了序幕。
優(yōu)勢(shì)，潛質(zhì)資源助力第四極
正在積蓄開發(fā)能量的西部，地產(chǎn)發(fā)展有何優(yōu)勢(shì)?
生態(tài)島、陽(yáng)光島的海南是國(guó)人向往的理想居住地。寶島的西部，不僅具有東部的熱帶氣候、熱帶植被等等，而且土地資源豐富，自然環(huán)境奇美獨(dú)特。
由于起步較晚，西部可用于開發(fā)的土地資源相對(duì)豐富。土地利用現(xiàn)狀調(diào)查統(tǒng)計(jì)，西部土地資源總量占全省土地資源總量的38%，其中建設(shè)用地占全省建設(shè)用地面積32.01%，占西部土地資源總量的12.98%。
西部土地價(jià)格相對(duì)較低，2009年西部地區(qū)有償供地出讓平均成交價(jià)格接近全省平均價(jià)格的五分之一，目前西部商品住房?jī)r(jià)格每平方米僅2000多元，具有較大升值潛力。
除了對(duì)島外購(gòu)房人群的吸引，西部的工業(yè)發(fā)展已形成一定規(guī)模，開發(fā)配套房地產(chǎn)的條件已經(jīng)成熟。
西部地區(qū)已形成老城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、臨高金牌經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、昌江循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)區(qū)、東方化工城、儋州木棠工業(yè)區(qū)等點(diǎn)狀集約布局的工業(yè)園區(qū)。除金牌開發(fā)區(qū)外，其余各工業(yè)區(qū)已有一大批穩(wěn)定、收入較高的產(chǎn)業(yè)人群聚集。這些產(chǎn)業(yè)人群大都在?？?、三亞購(gòu)置房產(chǎn)，西部面向產(chǎn)業(yè)人員開發(fā)配套住房的地產(chǎn)具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)潛力。
西部城鎮(zhèn)化進(jìn)程將進(jìn)一步加快。有關(guān)部門預(yù)計(jì)，2015年西部城鎮(zhèn)人口將達(dá)到161.5萬人。按照2015年人均住房面積30平方米預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2010-2015年西部地區(qū)居民自住住房需求約2010萬平方米，再加上拆遷安置住房及改善性住房需求等，西部住房潛在需求總量約2200萬平方米。
在增長(zhǎng)極打造的背景下，土地、信貸以及其他相關(guān)資源會(huì)在西部統(tǒng)一流動(dòng)，從而形成一個(gè)跨城市的區(qū)域性地產(chǎn)大平臺(tái)。
蓄勢(shì)待發(fā)的西部地產(chǎn)具有成為海南房地產(chǎn)“第四極”的潛質(zhì)。
序曲，差異化打造持久競(jìng)爭(zhēng)力
破繭成蝶走向未來，西部地產(chǎn)正蓄勢(shì)待飛。
如何順應(yīng)國(guó)際旅游島要求形成西部房地產(chǎn)持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)力?如何打造與東部差異化的高品質(zhì)特色房地產(chǎn)產(chǎn)品?如何進(jìn)行差異化的區(qū)域房地產(chǎn)營(yíng)銷?如何使時(shí)間發(fā)展的后發(fā)劣勢(shì)成為資源產(chǎn)品的后發(fā)優(yōu)勢(shì)?
西部房地產(chǎn)要意氣風(fēng)發(fā)地迎接一個(gè)全新時(shí)代的到來，上述問題都需要謀劃在前，而不能走簡(jiǎn)單的低質(zhì)、低價(jià)的低端地產(chǎn)開發(fā)路徑是普遍共識(shí)，否則將留下難以挽回的傷痛。
發(fā)展任務(wù)艱巨的西部，要從溫飽型向發(fā)展型轉(zhuǎn)變，以房地產(chǎn)為代表的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，依然是西部未來一段時(shí)間投資和消費(fèi)升級(jí)的主體。依據(jù)資源分布與組合的差異、生態(tài)環(huán)境容量的差異，堅(jiān)持環(huán)境保護(hù)優(yōu)先、規(guī)劃先行、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展的思路，一些業(yè)界人士建議，對(duì)西部房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行功能區(qū)劃和政策分區(qū)：制定適建區(qū)、限建區(qū)、禁建區(qū)和緩沖區(qū)，實(shí)行嚴(yán)格的差異化發(fā)展與管制政策，避免遺憾發(fā)生。
房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是城鎮(zhèn)群落膨脹的最強(qiáng)勁動(dòng)力。為西部房地產(chǎn)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，城市規(guī)劃師們已提出建議，推進(jìn)提高城鎮(zhèn)化水平，加快發(fā)展儋州西部中心城市建設(shè)，建設(shè)一批港口型城鎮(zhèn)和一批旅游風(fēng)情城鎮(zhèn)，形成大、中、小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系。同時(shí)，不斷加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施等硬環(huán)境建設(shè)，重視體制、政策和服務(wù)融為一體的軟環(huán)境建設(shè)，充分挖掘西部現(xiàn)有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)西部房地產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。
旅游的興盛往往可以帶動(dòng)旅游地產(chǎn)的前行。專家們還建議選擇尖峰嶺、霸王嶺、棋子灣、臨高角等重點(diǎn)資源分布區(qū)進(jìn)行建設(shè)突破，引入實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)佳、經(jīng)驗(yàn)豐富的知名品牌專業(yè)性房地產(chǎn)企業(yè)，形成一批具有西部特色、競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的旅游度假產(chǎn)品，與東部旅游度假產(chǎn)品相區(qū)分。
在傳承中發(fā)展，在發(fā)展中創(chuàng)新。
隨著西部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，配套環(huán)境的改善，西部房地產(chǎn)的發(fā)展將呈現(xiàn)昂揚(yáng)之姿。
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