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500開發(fā)商熱炒海南房產(chǎn) 將上演新神話？
來源：新華網(wǎng)綜合
作者：許甲猛 2009-12-06
在迪拜神話轟然倒塌的時候,中國海南的房地產(chǎn)市場正如火如荼地上演另一部新的神話。
隨著海南省高調(diào)推廣國際旅游島概念,全國各地開發(fā)商和投資客蜂擁而至,萬里淘金,海南尤其是三亞等東海岸地價和房價一路飆漲。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,三亞房價從6月的9526元/平方米,一路上漲到9月份的14751元/平方米。海南省土地儲備整理交易中心土地儲備交易科的數(shù)據(jù)則顯示,今年來海南的整體房價上漲達(dá)10%以上。
上個世紀(jì)90年代,海南房地產(chǎn)泡沫破滅的陰影未散,迪拜危機(jī)又敲響警鐘,熱火朝天的海南房地產(chǎn)正上演的究竟是悲劇還是喜劇?
五湖四海投資客
11月底,山西小煤窯老板宋先生在朋友引薦下,直奔海南?！芭笥涯瓿踉诤Ｄ腺I了幾套海景房,從1月到11月間,這幾套房已經(jīng)賺60%左右?！彼蜗壬嬖V《華夏時報》記者,聽說《海南國際旅游島規(guī)劃綱要》近期將獲國務(wù)院批準(zhǔn),現(xiàn)在海南的開發(fā)和相關(guān)配套越來越完善,升值空間巨大。
宋先生只是全國各地前往海南淘金的投資客中的滄海一粟?！暗教幎际峭獾厝藖砗Ｄ腺彿?尤其是海景房,很少本地人,都是外地人炒高了海南的房價?！焙Ｄ洗髮W(xué)一位教授告訴記者。
其實,海南房價遭遇熱炒,已經(jīng)不僅僅是一小部分的投資客在起作用。
“現(xiàn)在除了西藏、云南、貴州,全國各省市的投資客都已經(jīng)出現(xiàn)在海南,尤其以江浙、山西、東北、重慶、成都等地的投資客為盛,11月份之后,陜西、內(nèi)蒙古和新疆的投資客也在激增?！焙Ｄ下?lián)華創(chuàng)展公司負(fù)責(zé)人告訴記者,是全國人民在炒高海南房價。
三亞市房產(chǎn)管理局黨組書記、局長李洪海也分析稱,目前三亞的購房客來自東三省、北京和上海、江浙、山西、四川等省市。
據(jù)記者了解,多數(shù)投資客在海南都是選擇海景房或者高檔住房,而除了三亞國際旅游島的概念外,目前海南的博鰲和文昌以及?？凇偤５鹊匾脖煌顿Y者看做是最具升值潛力的房產(chǎn)板塊。因為國家已經(jīng)在行政級別為一個鎮(zhèn)的博鰲修建機(jī)場;而中國最大的航天城已于9月份在文昌開建。
而且,投資客們也并未擔(dān)心自己的海景房會出現(xiàn)閑置問題。
據(jù)宋先生介紹,投資客多數(shù)認(rèn)為,目前海南的房產(chǎn)仍處于上升空間,投資者通過投資仍有很大機(jī)會獲取升值空間收益。
“很多樓盤還提供專業(yè)的委托管理服務(wù),業(yè)主可每年到海南自己的房屋里面住上一兩周,其余的時間,就委托管理公司將房屋用于出租,獲取租金收入?！彼蜗壬f。
500開發(fā)商搶地東海岸
與投資客們同時在海南省現(xiàn)身的,還有全國各地的大小開發(fā)商,他們的到來使得海南尤其是三亞等海南東海岸的土地被瘋搶。雅居樂、富力地產(chǎn)、中信地產(chǎn)等全國各地開發(fā)商紛紛到海南圈地,海南地價節(jié)節(jié)攀升。
日前,中國房地產(chǎn)測評中心特別針對海南房地產(chǎn)市場發(fā)布了《2009海南地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)10強(qiáng)》報告,報告顯示:海南雅居樂、三亞鹿回頭、三亞亞龍灣、魯能海南地產(chǎn)公司等10家企業(yè)正強(qiáng)勁領(lǐng)跑2009海南地產(chǎn)。
海南省土地儲備整理交易中心土地儲備交易科相關(guān)人士稱,約有100來家島外的開發(fā)商來投資。在從?？诘饺齺?95公里的黃金海岸線上,投資數(shù)十億、上百億的旅游地產(chǎn)項目比比皆是,富力、萬科、魯能、保利地產(chǎn)、華潤等知名地產(chǎn)開發(fā)商身影閃現(xiàn)其中。
“海南土地價格上漲得非?？?價格不斷翻新?！焙Ｄ下?lián)華創(chuàng)展公司負(fù)責(zé)人告訴記者,兩三年前才30萬-40萬元/畝的土地,現(xiàn)在已經(jīng)漲到了100多萬/畝。
上述人士還告訴記者,現(xiàn)在海南至少有500多家大小開發(fā)商在運(yùn)作,最新的投資額約為200億左右。但是加上已經(jīng)拿地的潛在投資,至少千億元資金將在海南房地產(chǎn)市場進(jìn)行運(yùn)作。
“現(xiàn)在,海南省沿東海岸向內(nèi)縱深一公里地塊,已經(jīng)被瓜分殆盡。僅近期新圈出的土地就達(dá)到50平方公里。土地50%被新的開發(fā)商所圈,還有50%是上個世紀(jì)90年代海南熱炒房地產(chǎn)的時期就被圈走了,輾轉(zhuǎn)反側(cè)流落到當(dāng)?shù)匾恍┑沟氐娜耸种??！焙Ｄ弦患冶镜亻_發(fā)商告訴《華夏時報》記者。
政府推手
大量土地被出讓和海南高房價的最大受益人,莫過于當(dāng)?shù)卣?BR>
“海南房地產(chǎn)概念最大的推動力,也是海南省當(dāng)?shù)卣??！鄙鲜霰镜亻_發(fā)商告訴記者,因為海南沒有其他產(chǎn)業(yè)可以拉動GDP,而旅游產(chǎn)業(yè)又比較廉價,所以土地財政約占海南省GDP的30%左右?！斑@還僅僅是核算了賣土地和房地產(chǎn)純投入的拉動力,如果加上房地產(chǎn)行業(yè)所輻射的其它相關(guān)行業(yè)和消費(fèi),房地產(chǎn)行業(yè)給海南省GDP的拉動力更高?！?BR>
而正是海南省地方政府,在極力地吹捧著海南房地產(chǎn)概念,不管是國際旅游島、海棠灣的開發(fā)、博鰲機(jī)場還是航空城。
三亞市住房保障與房產(chǎn)管理局局長李洪海就對外稱,三亞擁有絕無僅有的熱帶海景資源,可以說是“中國人民的后花園”,某種程度上在三亞購房也是身份的象征,這些都吸引著全國人民選擇三亞。可以說現(xiàn)在到三亞買房“很聰明”。
他還認(rèn)為目前三亞市的每年成交在100萬/平方米以上,供應(yīng)量則需要達(dá)到200萬/平方米,這樣才能達(dá)到供求平衡。三亞地產(chǎn)發(fā)展會跟著城市發(fā)展的五年計劃走,進(jìn)一步完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生活配套,例如將引入中國人民解放軍總醫(yī)院海南分院、建設(shè)奧林匹克運(yùn)動中心等。
海南房地產(chǎn)概念被熱炒還反射到了股市的異常紅火。
以海南板塊為主體的海南旅游島概念股于11月初橫空出世,11月5日海南本地股突然爆發(fā),20只相關(guān)個股中的18只在當(dāng)天收出陽線,板塊整體漲幅達(dá)4.7%,居兩市地域板塊之首。截至11月16日收盤時,海南板塊月內(nèi)累計漲幅已達(dá)17.33%。
“通貨膨脹預(yù)期、政府刺激內(nèi)需政策的作用力、投資渠道匱乏以及政府力推海南國際旅游島概念,都是海南此輪房地產(chǎn)遭熱炒的重要原因?！焙Ｄ下?lián)華創(chuàng)展公司負(fù)責(zé)人說。
老炒家冷眼旁觀
在海南新一輪的房地產(chǎn)熱潮中,很多老樓客卻還沒有忘記上個世紀(jì)90年代的那些景象。
海南在上個世紀(jì)90年代初那場房地產(chǎn)泡沫,讓很多開發(fā)商至今仍心有余悸?？?cè)藬?shù)不過655.8萬的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產(chǎn)公司。1990-1993年短短3年,房價增長超過4倍。最后的遺產(chǎn)是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金,僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。
當(dāng)時在朱镕基總理限期撤資的“約法三章”斬斷了資金鏈后,一時間開發(fā)商紛紛逃離,或者就地倒閉。當(dāng)銀行開始著手處置不良資產(chǎn)時,才發(fā)現(xiàn)很多抵押項目其實才挖了一個大坑,以天價抵押的樓盤不過是“空中樓閣”。
“我在海南呆了40多年,親歷了那個時期倒賣房產(chǎn)的瘋狂,空中樓閣的倒塌,使得爛尾樓最終不得不從銀行剝離給了不良資產(chǎn)公司。人走樓空十多年了,大部分的爛尾樓都是廉價轉(zhuǎn)讓,再重新建起,賣給不知情的外地人?！比栽谧龇康禺a(chǎn)的張先生告訴《華夏時報》記者,雖然時隔十多年,但不能不警惕海南再重蹈覆轍。
不過張先生也認(rèn)為,相比于那個年代,目前的海南相對還比較理智。上個世紀(jì)90年代,實體投資很少,多數(shù)都是在倒賣一塊地的一張圖,只要附有土地證,一天就能被轉(zhuǎn)讓二三十次,價格能翻20倍。純粹是在騙錢,根本沒有實體投資。
“現(xiàn)在雖然不排除泡沫被炒起來了,但是市場中實體投資都是看得到的?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)泡沫只是價格的泡沫,而那個年代都是一場場騙局?！睆埾壬f。
當(dāng)然,張先生也認(rèn)同泡沫一旦破滅,最終結(jié)果都一樣——大量的爛尾樓和銀行債務(wù)。最好經(jīng)濟(jì)一直向好,否則像上世紀(jì)90年代的海南房地產(chǎn)泡沫和現(xiàn)在的迪拜一樣,房地產(chǎn)行業(yè)都將陷入嚴(yán)重蕭條。
海南聯(lián)華創(chuàng)展公司負(fù)責(zé)人也認(rèn)為,現(xiàn)在最大的風(fēng)險,將是吹捧海南房地產(chǎn)概念的地方政府的風(fēng)險,因為,海南一線的海景地已經(jīng)賣光光,依靠土地財政來拉動GDP的海南省,未來的可持續(xù)發(fā)展將是最大的問題。政府應(yīng)當(dāng)汲取海南前車之鑒和迪拜的教訓(xùn),適度調(diào)控房地產(chǎn),遏制其盲目發(fā)展勢頭。
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