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中國(guó)旅游地產(chǎn)投資高峰論壇 展望旅游地產(chǎn)未來(lái)

來(lái)源：三亞晨報(bào)     作者：蔡于博    2009-12-22

　　[編者按] 旅游地產(chǎn)是近年來(lái)興起的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)。12月15日，2009中國(guó)旅游地產(chǎn)投資高峰論壇在三亞舉行。來(lái)自旅游、房地產(chǎn)、傳媒和金融等業(yè)界的精英人士匯聚一堂，共同探討中國(guó)旅游地產(chǎn)的發(fā)展、規(guī)劃、價(jià)值等相關(guān)話題，從旅游地產(chǎn)的現(xiàn)在展望旅游地產(chǎn)的未來(lái)。隨著政策的不斷明朗和政府的大力推動(dòng)，“國(guó)際旅游島”的形象也日漸清晰，海南地產(chǎn)界更是迎來(lái)了前所未有的大好機(jī)遇。

　　陳淮(住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心)：

　　海南旅游地產(chǎn)發(fā)展要惠及本地人

　　在旅游休閑這件事上，陳淮認(rèn)為，三亞千萬(wàn)別把這個(gè)國(guó)際旅游島重心放在賣(mài)房子上，旅游地產(chǎn)中的重點(diǎn)還是旅游，房子賣(mài)一回就賣(mài)沒(méi)了，旅游一輩子也賣(mài)不完，可以反復(fù)賣(mài)。國(guó)際旅游島也好，旅游地產(chǎn)也好，重在旅游，有了旅游才有了旅游地產(chǎn)。我們看到大家口袋里裝的精美畫(huà)片，以及看到的高端旅游設(shè)施，可以說(shuō)海南最好的旅游硬件不亞于世界上最好旅游勝地，比如說(shuō)夏威夷、馬爾代夫或者其他地方。但是，我還不敢稱國(guó)際旅游島，我覺(jué)得檔次還上不去，收入達(dá)不到，旅游項(xiàng)目中還有很多欠缺。

　　他認(rèn)為，旅游地產(chǎn)還是國(guó)際旅游島都是一樣，我覺(jué)得實(shí)行多元化、多樣化的城鎮(zhèn)化創(chuàng)出一條路才有前景。三亞房子90%島外人買(mǎi)了，恐怕將來(lái)也難免有這樣趨勢(shì)，這未必是壞事，權(quán)衡利弊，有一天海南國(guó)際化程度真的大大提高了，在這里的游客享有世界一流的旅游資源，身心歡悅程度確實(shí)讓他們滿意而歸了，但當(dāng)?shù)刈∶癫荒軓闹惺芑荻嗌?，就淪為城市最底層的就業(yè)人口。在其他國(guó)家有教訓(xùn)，相對(duì)做的好日本北海道，我希望海南旅游業(yè)給海南省老百姓確實(shí)帶來(lái)福音而不僅僅把海南最優(yōu)質(zhì)旅游資源讓給富人，讓給島外人盡情享用，這是國(guó)際旅游島發(fā)展中，發(fā)展規(guī)劃里頭最根本的地方，以及海南旅游地產(chǎn)把優(yōu)質(zhì)資源建高檔別墅，老百姓住宅不管，城鎮(zhèn)化程度沒(méi)有多少提高，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施老百姓享用的公共資源也沒(méi)有多少改善，這顯而易見(jiàn)不是十二五城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和國(guó)際旅游島發(fā)展的希望和目標(biāo)。

　　任志強(qiáng)(華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng))：

　　沒(méi)從數(shù)據(jù)上看出房?jī)r(jià)過(guò)快上漲

　　任志強(qiáng)說(shuō)，這次國(guó)務(wù)院會(huì)議上特別提出，要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，同時(shí)提出部分城市的房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快，但我沒(méi)從數(shù)據(jù)上看出房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，也許我比較笨，在10月份公布房?jī)r(jià)指數(shù)增長(zhǎng)3.9%，11月份公布是5.7%，但是別忘了去年10月份是大幅度下降的，2007年10月份也是開(kāi)始下滑，去年房?jī)r(jià)指數(shù)下降太低所以在出現(xiàn)5點(diǎn)幾的增長(zhǎng)，因?yàn)榄h(huán)比來(lái)說(shuō)11月份下降10月份也是下降的，環(huán)比下降怎么能說(shuō)絕對(duì)值上升了呢？

　　這里出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，按平均房?jī)r(jià)計(jì)算一定出現(xiàn)一個(gè)巨大錯(cuò)誤，什么意思呢？比如說(shuō)三亞平均房?jī)r(jià)兩萬(wàn)元錢(qián)一平米，是不是所有房子都賣(mài)兩萬(wàn)元。舉一個(gè)例子，如果10平米我們賣(mài)20萬(wàn)元，有一個(gè)高價(jià)一平米賣(mài)10萬(wàn)元，另外還有一個(gè)一平米賣(mài)了5萬(wàn)元，那么就是剩下8平米價(jià)格多少，因?yàn)?5萬(wàn)元沒(méi)了，一般老百姓是買(mǎi)剩下8平米房子，不是買(mǎi)的那兩個(gè)貴的。所以我說(shuō)，普通商品房?jī)r(jià)格就越低，這就是一個(gè)最簡(jiǎn)單普通算術(shù)題，因此國(guó)際上從來(lái)沒(méi)有用過(guò)平均房?jī)r(jià)這個(gè)概念，所謂房?jī)r(jià)都會(huì)用中位數(shù)來(lái)代表我們房?jī)r(jià)和中低收入家庭可以消費(fèi)住房消費(fèi)水平，按剛才舉例子如果中位數(shù)，就需要把一平米10萬(wàn)塊錢(qián)價(jià)格拿要，還需要把一平米五萬(wàn)塊錢(qián)也拿掉，在剩下八位里面去數(shù)第五位數(shù)是什么，中位數(shù)和平均數(shù)大概差100%的數(shù)據(jù)，因此平均數(shù)說(shuō)明一個(gè)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的時(shí)候，中央文件特別提出增加普通商品房或者中低價(jià)位小戶型商品房供應(yīng)的時(shí)候，是算錯(cuò)帳的，根本沒(méi)有搞清楚兩個(gè)概念的差別，稀里糊涂認(rèn)為平均數(shù)代表普通商品房代表我們房?jī)r(jià)收入比代表中低收入家庭，而社會(huì)上藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為85%家庭買(mǎi)不起商品房就因?yàn)檫@樣數(shù)據(jù)是錯(cuò)誤的，非常簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)錯(cuò)誤造成了一種欺騙，以至于中央電視臺(tái)每期節(jié)目都在說(shuō)房?jī)r(jià)過(guò)高你別買(mǎi)讓所有老百姓受到巨大的財(cái)產(chǎn)損失，本來(lái)一個(gè)房子賺兩倍的錢(qián)結(jié)果變成買(mǎi)一套房子錢(qián)只能買(mǎi)一個(gè)廁所，這就是我們面臨的問(wèn)題。

　　馬勇(中國(guó)旅游協(xié)會(huì)教育分會(huì)副會(huì)長(zhǎng))：

　　目前海南旅游地產(chǎn)產(chǎn)品還是單一的

　　馬勇說(shuō)，旅游地產(chǎn)跟其他地產(chǎn)有共性也有差異化，共性包括企業(yè)品牌形象，海南地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際上也可以引領(lǐng)全國(guó)旅游地產(chǎn)的發(fā)展，因?yàn)槿珖?guó)最有名地產(chǎn)公司也在這個(gè)地方投資、開(kāi)發(fā)，也在這里尋找比較好的獨(dú)特的贏利模式?，F(xiàn)在世界上正在評(píng)選全球旅游地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)，另外對(duì)產(chǎn)品品牌的提升，這個(gè)方面就是三亞目前還有差距，特別是我們國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)剛剛興起，或者說(shuō)剛剛涉足，在探索的階段，我覺(jué)得提升產(chǎn)品品牌競(jìng)爭(zhēng)力很重要，但是整體上講，我們產(chǎn)品品牌還不夠，就是我們的競(jìng)爭(zhēng)力還有待增強(qiáng)，所以剛才看鳳凰島建設(shè)的宣傳片我覺(jué)得思路包括表現(xiàn)形式非常好，我們希望有一批有品牌的企業(yè)有品牌的產(chǎn)品。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)生了很大變化，如果談房地產(chǎn)未來(lái)的判斷，我們可能都是縱向的理解，理解政策的演變價(jià)格的變動(dòng)，實(shí)際上忽視了很重要的區(qū)域選擇，我們現(xiàn)在簡(jiǎn)單分為大城市中等城市小城市，實(shí)際上很大程度上區(qū)域創(chuàng)造品牌，區(qū)域品牌很重要，國(guó)家最早東部沿海開(kāi)發(fā)，西部開(kāi)發(fā)，中部崛起，現(xiàn)在我們談的區(qū)域可能更具有個(gè)性化。

　　馬勇說(shuō)，我們應(yīng)該遵循市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行科學(xué)管理，因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)不是簡(jiǎn)單把第二住宅當(dāng)成旅游地產(chǎn)，它一定是有功能的，現(xiàn)在僅僅盯著住宅這一塊，實(shí)際上旅游地產(chǎn)多元化目標(biāo)趨向可能大大提升我們的功能。近日在亞龍灣考察，三亞要打造東方夏威夷，打造黃金海岸目前還不可能，這個(gè)方面我覺(jué)得投資可以多元化目標(biāo)趨向，將來(lái)大大提升投資效益，另外多元化功能結(jié)構(gòu)能夠形成合理的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品體系，目前海南的地產(chǎn)產(chǎn)品還是非常單一的。

　　陳璐（鳳凰島總經(jīng)理）：

　　消費(fèi)群體對(duì)海南的房地產(chǎn)發(fā)展有信心

　　對(duì)于海南房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在我們有百家以上的企業(yè)，其中有幾十家應(yīng)該說(shuō)全國(guó)頂尖的地產(chǎn)大鱷在這里進(jìn)行投資，動(dòng)用資金上千億，提出打造目標(biāo)是打造海南的八大國(guó)際世界級(jí)灣區(qū)，我們知道整個(gè)世界上現(xiàn)在目前知名的有八大灣區(qū),比如說(shuō)洛杉磯、紐約、東京灣、新西蘭的霍克灣、香港淺水灣，我們現(xiàn)在提出目標(biāo)打造海南世界級(jí)灣區(qū)，這個(gè)定位非常高，現(xiàn)在有百家企業(yè)動(dòng)用千億資金在這里打造，應(yīng)該說(shuō)整個(gè)開(kāi)發(fā)商的信心對(duì)海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展尤其房地產(chǎn)發(fā)展信心非常十足的。

　　消費(fèi)群體對(duì)于海南的房地產(chǎn)發(fā)展也非常有信心，現(xiàn)在的消費(fèi)群體跟90年代初那個(gè)被低估的消費(fèi)群體完全是不一樣的群體，大家知道90年代泡沫經(jīng)濟(jì)主要是投資為主，但是現(xiàn)在為什么造成這么熱銷(xiāo)，因?yàn)榭驮聪M(fèi)群體主要還是想把它作為第二居所，所以消費(fèi)的理念不同，這是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠穩(wěn)定發(fā)展的是主要的因素?，F(xiàn)在的消費(fèi)理念是，大家已經(jīng)對(duì)自然資源價(jià)值的認(rèn)同對(duì)健康生活品質(zhì)的認(rèn)同對(duì)人生價(jià)值的重新定義，這些都是代表著當(dāng)今高端人群或者高尚人群對(duì)于休閑度假生活或者對(duì)于生活一種定位。

　　在政策層面上，也就是國(guó)際旅游島的概念應(yīng)該帶動(dòng)了整島旅游，作為海南第二產(chǎn)業(yè)的旅游房地產(chǎn)勢(shì)必也會(huì)能夠從中分到一杯羹。整個(gè)形勢(shì)也會(huì)得到充分發(fā)展，所以從以上這幾點(diǎn)考慮，從個(gè)人觀點(diǎn)來(lái)講，應(yīng)該說(shuō)海南的房地產(chǎn)它的穩(wěn)定性非常強(qiáng)，而且有很大的上升空間，比如說(shuō)海南房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折就是從03年的非典以及去年08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)表現(xiàn)，應(yīng)該可以看得出，海南房地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入健康步驟，所以抗擊能力也要比其他城市要更強(qiáng)。