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09中國旅游地產(chǎn)投資高峰論壇 展望旅游地產(chǎn)的未來
來源：三亞晨報
作者：許甲猛 2009-12-21
[編者按]旅游地產(chǎn)是近年來興起的房地產(chǎn)開發(fā)重點。12月15日，由海南廣播電視臺旅游衛(wèi)視《旅游地產(chǎn)》欄目、三亞鳳凰島、搜狐焦點和海南聯(lián)華創(chuàng)展創(chuàng)意傳媒聯(lián)合主辦的2009中國旅游地產(chǎn)投資高峰論壇在三亞舉行。來自旅游、房地產(chǎn)、傳媒和金融等業(yè)界的精英人士匯聚一堂，共同探討中國旅游地產(chǎn)的發(fā)展、規(guī)劃、價值等相關(guān)話題，從旅游地產(chǎn)的現(xiàn)在展望旅游地產(chǎn)的未來。隨著政策的不斷明朗和政府的大力推動，“國際旅游島”的形象也日漸清晰，海南地產(chǎn)界更是迎來了前所未有的大好機(jī)遇。
陳淮(住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心)：
海南旅游地產(chǎn)發(fā)展要惠及本地人
在旅游休閑這件事上，陳淮認(rèn)為，三亞千萬別把這個國際旅游島重心放在賣房子上，旅游地產(chǎn)中的重點還是旅游，房子賣一回就賣沒了，旅游一輩子也賣不完，可以反復(fù)賣。國際旅游島也好，旅游地產(chǎn)也好，重在旅游，有了旅游才有了旅游地產(chǎn)。我們看到大家口袋里裝的精美畫片，以及看到的高端旅游設(shè)施，可以說海南最好的旅游硬件不亞于世界上最好旅游勝地，比如說夏威夷、馬爾代夫或者其他地方。但是，我還不敢稱國際旅游島，我覺得檔次還上不去，收入達(dá)不到，旅游項目中還有很多欠缺。
他認(rèn)為，旅游地產(chǎn)還是國際旅游島都是一樣，我覺得實行多元化、多樣化的城鎮(zhèn)化創(chuàng)出一條路才有前景。三亞房子90%島外人買了，恐怕將來也難免有這樣趨勢，這未必是壞事，權(quán)衡利弊，有一天海南國際化程度真的大大提高了，在這里的游客享有世界一流的旅游資源，身心歡悅程度確實讓他們滿意而歸了，但當(dāng)?shù)刈∶癫荒軓闹惺芑荻嗌?，就淪為城市最底層的就業(yè)人口。在其他國家有教訓(xùn)，相對做的好日本北海道，我希望海南旅游業(yè)給海南省老百姓確實帶來福音而不僅僅把海南最優(yōu)質(zhì)旅游資源讓給富人，讓給島外人盡情享用，這是國際旅游島發(fā)展中，發(fā)展規(guī)劃里頭最根本的地方，以及海南旅游地產(chǎn)把優(yōu)質(zhì)資源建高檔別墅，老百姓住宅不管，城鎮(zhèn)化程度沒有多少提高，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施老百姓享用的公共資源也沒有多少改善，這顯而易見不是十二五城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和國際旅游島發(fā)展的希望和目標(biāo)。
任志強(qiáng)(華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長)：
沒從數(shù)據(jù)上看出房價過快上漲
任志強(qiáng)說，這次國務(wù)院會議上特別提出，要抑制房價過快增長，同時提出部分城市的房價上漲速度過快，但我沒從數(shù)據(jù)上看出房價過快上漲，也許我比較笨，在10月份公布房價指數(shù)增長3.9%，11月份公布是5.7%，但是別忘了去年10月份是大幅度下降的，2007年10月份也是開始下滑，去年房價指數(shù)下降太低所以在出現(xiàn)5點幾的增長，因為環(huán)比來說11月份下降10月份也是下降的，環(huán)比下降怎么能說絕對值上升了呢？
這里出現(xiàn)一個問題，按平均房價計算一定出現(xiàn)一個巨大錯誤，什么意思呢？比如說三亞平均房價兩萬元錢一平米，是不是所有房子都賣兩萬元。舉一個例子，如果10平米我們賣20萬元，有一個高價一平米賣10萬元，另外還有一個一平米賣了5萬元，那么就是剩下8平米價格多少，因為15萬元沒了，一般老百姓是買剩下8平米房子，不是買的那兩個貴的。所以我說，普通商品房價格就越低，這就是一個最簡單普通算術(shù)題，因此國際上從來沒有用過平均房價這個概念，所謂房價都會用中位數(shù)來代表我們房價和中低收入家庭可以消費(fèi)住房消費(fèi)水平，按剛才舉例子如果中位數(shù)，就需要把一平米10萬塊錢價格拿要，還需要把一平米五萬塊錢也拿掉，在剩下八位里面去數(shù)第五位數(shù)是什么，中位數(shù)和平均數(shù)大概差100%的數(shù)據(jù)，因此平均數(shù)說明一個房價增長過快的時候，中央文件特別提出增加普通商品房或者中低價位小戶型商品房供應(yīng)的時候，是算錯帳的，根本沒有搞清楚兩個概念的差別，稀里糊涂認(rèn)為平均數(shù)代表普通商品房代表我們房價收入比代表中低收入家庭，而社會上藍(lán)皮書認(rèn)為85%家庭買不起商品房就因為這樣數(shù)據(jù)是錯誤的，非常簡單的數(shù)據(jù)錯誤造成了一種欺騙，以至于中央電視臺每期節(jié)目都在說房價過高你別買讓所有老百姓受到巨大的財產(chǎn)損失，本來一個房子賺兩倍的錢結(jié)果變成買一套房子錢只能買一個廁所，這就是我們面臨的問題。
馬勇(中國旅游協(xié)會教育分會副會長)：
目前海南旅游地產(chǎn)產(chǎn)品還是單一的
馬勇說，旅游地產(chǎn)跟其他地產(chǎn)有共性也有差異化，共性包括企業(yè)品牌形象，海南地產(chǎn)發(fā)展實際上也可以引領(lǐng)全國旅游地產(chǎn)的發(fā)展，因為全國最有名地產(chǎn)公司也在這個地方投資、開發(fā)，也在這里尋找比較好的獨特的贏利模式。現(xiàn)在世界上正在評選全球旅游地產(chǎn)百強(qiáng)，另外對產(chǎn)品品牌的提升，這個方面就是三亞目前還有差距，特別是我們國內(nèi)旅游地產(chǎn)剛剛興起，或者說剛剛涉足，在探索的階段，我覺得提升產(chǎn)品品牌競爭力很重要，但是整體上講，我們產(chǎn)品品牌還不夠，就是我們的競爭力還有待增強(qiáng)，所以剛才看鳳凰島建設(shè)的宣傳片我覺得思路包括表現(xiàn)形式非常好，我們希望有一批有品牌的企業(yè)有品牌的產(chǎn)品。
中國經(jīng)濟(jì)發(fā)生了很大變化，如果談房地產(chǎn)未來的判斷，我們可能都是縱向的理解，理解政策的演變價格的變動，實際上忽視了很重要的區(qū)域選擇，我們現(xiàn)在簡單分為大城市中等城市小城市，實際上很大程度上區(qū)域創(chuàng)造品牌，區(qū)域品牌很重要，國家最早東部沿海開發(fā)，西部開發(fā)，中部崛起，現(xiàn)在我們談的區(qū)域可能更具有個性化。
馬勇說，我們應(yīng)該遵循市場規(guī)律進(jìn)行科學(xué)管理，因為旅游地產(chǎn)不是簡單把第二住宅當(dāng)成旅游地產(chǎn)，它一定是有功能的，現(xiàn)在僅僅盯著住宅這一塊，實際上旅游地產(chǎn)多元化目標(biāo)趨向可能大大提升我們的功能。近日在亞龍灣考察，三亞要打造東方夏威夷，打造黃金海岸目前還不可能，這個方面我覺得投資可以多元化目標(biāo)趨向，將來大大提升投資效益，另外多元化功能結(jié)構(gòu)能夠形成合理的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品體系，目前海南的地產(chǎn)產(chǎn)品還是非常單一的。
陳璐（鳳凰島總經(jīng)理）：
消費(fèi)群體對海南的房地產(chǎn)發(fā)展有信心
對于海南房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在我們有百家以上的企業(yè)，其中有幾十家應(yīng)該說全國頂尖的地產(chǎn)大鱷在這里進(jìn)行投資，動用資金上千億，提出打造目標(biāo)是打造海南的八大國際世界級灣區(qū)，我們知道整個世界上現(xiàn)在目前知名的有八大灣區(qū),比如說洛杉磯、紐約、東京灣、新西蘭的霍克灣、香港淺水灣，我們現(xiàn)在提出目標(biāo)打造海南世界級灣區(qū)，這個定位非常高，現(xiàn)在有百家企業(yè)動用千億資金在這里打造，應(yīng)該說整個開發(fā)商的信心對海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展尤其房地產(chǎn)發(fā)展信心非常十足的。
消費(fèi)群體對于海南的房地產(chǎn)發(fā)展也非常有信心，現(xiàn)在的消費(fèi)群體跟90年代初那個被低估的消費(fèi)群體完全是不一樣的群體，大家知道90年代泡沫經(jīng)濟(jì)主要是投資為主，但是現(xiàn)在為什么造成這么熱銷，因為客源消費(fèi)群體主要還是想把它作為第二居所，所以消費(fèi)的理念不同，這是整個房地產(chǎn)市場能夠穩(wěn)定發(fā)展的是主要的因素?，F(xiàn)在的消費(fèi)理念是，大家已經(jīng)對自然資源價值的認(rèn)同對健康生活品質(zhì)的認(rèn)同對人生價值的重新定義，這些都是代表著當(dāng)今高端人群或者高尚人群對于休閑度假生活或者對于生活一種定位。
在政策層面上，也就是國際旅游島的概念應(yīng)該帶動了整島旅游，作為海南第二產(chǎn)業(yè)的旅游房地產(chǎn)勢必也會能夠從中分到一杯羹。整個形勢也會得到充分發(fā)展，所以從以上這幾點考慮，從個人觀點來講，應(yīng)該說海南的房地產(chǎn)它的穩(wěn)定性非常強(qiáng)，而且有很大的上升空間，比如說海南房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折就是從03年的非典以及去年08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)表現(xiàn)，應(yīng)該可以看得出，海南房地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入健康步驟，所以抗擊能力也要比其他城市要更強(qiáng)。
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