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房地產(chǎn)業(yè)四大分歧有待市場(chǎng)檢驗(yàn) 是否還有機(jī)會(huì)？

來源：中國(guó)證券報(bào)     作者：許甲猛    2010-01-04

四大分歧有待市場(chǎng)檢驗(yàn)

　　在有可能進(jìn)行嚴(yán)調(diào)控的預(yù)期下，地產(chǎn)股明年的機(jī)會(huì)有多大？一線城市與二三線城市哪個(gè)表現(xiàn)將更為穩(wěn)??？差別的信貸政策與政府的財(cái)政調(diào)控對(duì)樓市泡沫有多大的效應(yīng)？樓市供應(yīng)量是否能減緩地價(jià)房?jī)r(jià)上漲？這四個(gè)問題成為市場(chǎng)最為關(guān)心同時(shí)也是最有分歧的問題。
　　
　　是否還有機(jī)會(huì)？

　　交銀國(guó)際和招商證券認(rèn)為，雖然2010年房地產(chǎn)投資仍將保持較高的增速，但住宅市場(chǎng)難有驚喜，行業(yè)基本面房?jī)r(jià)看平、成交量減少、重點(diǎn)城市地價(jià)繼續(xù)上漲；估值略微偏高。除了要面對(duì)貨幣政策收緊和針對(duì)行業(yè)措施出臺(tái)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)外，開發(fā)商亦因需要完成攀升的銷售目標(biāo)，而相互間要作出激烈競(jìng)爭(zhēng)，2010年地產(chǎn)股可能機(jī)會(huì)不大。而以中信證券和廣發(fā)證券為代表的券商認(rèn)為，2010年，開發(fā)成本逐漸回歸理性，行業(yè)盈利空間改善。加速供地將使2010年地價(jià)不致瘋狂，而開發(fā)成本穩(wěn)定有利于緩解行業(yè)毛利率下降的壓力。市場(chǎng)集中度繼續(xù)提升。行業(yè)的上半年機(jī)會(huì)優(yōu)于下半年。
　　
　　一線VS二三線？

　　從區(qū)域市場(chǎng)看，2009年的中國(guó)樓市經(jīng)歷了大城市先復(fù)蘇——再帶動(dòng)二三線城市上漲——大城市泡沫出現(xiàn)——二三線城市強(qiáng)勁上漲的路徑。對(duì)于目前泡沫化不輕的中國(guó)樓市，如果2010年還有較大的機(jī)會(huì)將會(huì)偏愛于條件成熟、競(jìng)爭(zhēng)激烈的一線城市還是方興未艾的二三線城市？目前券商爭(zhēng)執(zhí)也很大。中金公司認(rèn)為，未來市場(chǎng)將面臨著各種調(diào)整，只有專注于一線城市的大牌開發(fā)商才能更好地抵御負(fù)面因素帶來的影響，龍頭公司將依靠其資金實(shí)力、品牌優(yōu)勢(shì)在房地產(chǎn)調(diào)控中占優(yōu)，而行業(yè)調(diào)控政策頻出將加大中小公司業(yè)績(jī)波動(dòng)性及重組類地產(chǎn)資產(chǎn)注入的不確定性，使其難以有較好表現(xiàn)。

　　不過大多數(shù)券商還是鐘情于二三線中小開發(fā)商的發(fā)展。國(guó)泰君安認(rèn)為，第一，從房?jī)r(jià)來看，2009年，一線城市房?jī)r(jià)同比上漲40%，二線同比上漲15%，未來還有一定的空間。第二，二三線城市需求結(jié)構(gòu)總體表現(xiàn)良好，主要是剛性和改善性需求，投資性需求有限，因而未來受打壓的力度不大。第三，二三線城市的地產(chǎn)商有儲(chǔ)備規(guī)模優(yōu)勢(shì)，拿地時(shí)間早，地價(jià)成本低；區(qū)域或全國(guó)布局，相比龍頭公司而言成長(zhǎng)性和利潤(rùn)的確定性更強(qiáng)。