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海南暫停土地出讓 房?jī)r(jià)瘋漲引爆炒地風(fēng)

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)     作者：蔡于博    2010-01-19

　　“急求三亞10畝以上土地，合作也可以?！薄拔牟＿呉痪€(xiàn)地357畝。價(jià)格合理，證件齊全。”打開(kāi)海南購(gòu)房網(wǎng)的土地出讓欄目，眾多類(lèi)似的出售與求購(gòu)的信息爭(zhēng)相躍入眼簾。日前，海南省決定全面暫停土地出讓和審批新土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，然而在房?jī)r(jià)暴漲的誘惑之下，二級(jí)市場(chǎng)上的土地轉(zhuǎn)讓也在上演著一幕幕瘋狂的好戲。

　　海南暫停土地出讓

　　“1月4日規(guī)劃獲批以來(lái)，大陸和境外的大量資金涌入海南來(lái)?yè)尩兀踔劣虚_(kāi)發(fā)商找市縣領(lǐng)導(dǎo)要地。正是為了防止盲目審批和把握好建設(shè)節(jié)奏，海南省委省政府立即暫停了新的土地成片開(kāi)發(fā)和大型主題旅游公園項(xiàng)目?！眹?guó)務(wù)院特殊津貼專(zhuān)家、海南大學(xué)社會(huì)科學(xué)研究中心主任曹錫仁教授表示，這無(wú)疑是一個(gè)好消息，有利于促進(jìn)海南的有序開(kāi)發(fā)。

　　他表示，估計(jì)要待3月底4月初，國(guó)家發(fā)改委正式批準(zhǔn)《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》后，土地出讓與審批將再行啟動(dòng)。

　　在中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究院海南研究所所長(zhǎng)夏鋒看來(lái)，國(guó)際旅游島建設(shè)的成敗相當(dāng)大程度上取決于旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，一旦十幾年的房地產(chǎn)泡沫重演，海南國(guó)際旅游島將受到毀滅性打擊。“對(duì)于土地這些重要的戰(zhàn)略資源審批權(quán)要統(tǒng)一上收到省上，不能過(guò)度下放，否則就會(huì)變成地方賣(mài)地?zé)?。因此，省委省政府從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮來(lái)控制土地出讓?zhuān)潜Ｕ虾Ｄ蠂?guó)際旅游島可持續(xù)發(fā)展的必要舉措?！?

　　不過(guò)，在官方土地政策收緊的背后，二級(jí)市場(chǎng)上的土地交易更顯活躍。

　　二級(jí)市場(chǎng)土地交易火爆

　　“亞龍灣200畝地出讓?zhuān)糜斡玫?，有意?qǐng)來(lái)電。”“文昌海邊一線(xiàn)地357畝。價(jià)格合理，證件齊全?！薄凹鼻笕齺?0畝以上土地，合作也可以?！贝蜷_(kāi)海南購(gòu)房網(wǎng)的土地出讓欄目，眾多類(lèi)似的出售與求購(gòu)的信息爭(zhēng)相躍入眼簾。

　　筆者以尋求合作洽談的身份與多名信息發(fā)布者聯(lián)系后發(fā)現(xiàn)，近來(lái)海南二級(jí)市場(chǎng)上的土地交易十分火爆。其中一塊位于亞龍灣的地塊出售信息剛剛在去年12月27日掛出，不到三天時(shí)間，就已經(jīng)出手。而其余地塊也多在十天左右就已經(jīng)出手。

　　“你要的三亞那塊地早賣(mài)了，不過(guò)我手頭還有其它的地，現(xiàn)在海南的地大家都搶著要，你要是真想買(mǎi)，來(lái)了三亞再給我電話(huà)吧。”一位不愿透露姓名的賣(mài)主急匆匆地掛斷了筆者的電話(huà)。

　　從價(jià)錢(qián)來(lái)看，出讓的地塊看起來(lái)并不貴，以一塊位于三亞灣國(guó)光豪生度假酒店附近的地塊為例，總價(jià)1700萬(wàn)，地塊面積為5畝。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，預(yù)計(jì)其樓面地價(jià)超過(guò)5000元，至少將賣(mài)到萬(wàn)元以上才能保本。不過(guò)，現(xiàn)在附近的項(xiàng)目已經(jīng)賣(mài)到了2萬(wàn)元以上。

　　“只要是三亞的住宅用地，300萬(wàn)/畝左右的均價(jià)我就要了。”之前在網(wǎng)上求購(gòu)三亞地塊的葛先生新近剛剛從朋友手中買(mǎi)了一塊迎賓路的住宅地，單價(jià)80萬(wàn)/畝。下一步，他還打算買(mǎi)100畝以?xún)?nèi)的住宅用地，但對(duì)于買(mǎi)地用途則不方便透露。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，轉(zhuǎn)讓者多是一些小開(kāi)發(fā)商。在上一輪泡沫中，很多土地資源以灰色交易的方式被實(shí)際沒(méi)有能力開(kāi)發(fā)的企業(yè)拿去了，這種地往往會(huì)轉(zhuǎn)讓?zhuān)涣硪恍┦堑凸葧r(shí)期買(mǎi)的地，土地升值之后被拋出獲利。接手的不排除是外地的一些想進(jìn)入海南的開(kāi)發(fā)商。之所以這些地塊的價(jià)錢(qián)看起來(lái)并不貴，主要與一些地塊存在糾紛、手續(xù)不全等問(wèn)題有關(guān)。

　　海南富力灣營(yíng)銷(xiāo)策劃部副總索穎表示，二級(jí)土地市場(chǎng)的火熱情形大約出現(xiàn)在去年初，但轉(zhuǎn)讓的規(guī)模都不大，一般為數(shù)畝大小，最大的也就幾百畝?！霸诤Ｄ系姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，太小的地塊開(kāi)發(fā)不起來(lái)，所以不如賣(mài)掉?！?

　　房?jī)r(jià)瘋漲助推“炒地風(fēng)”

　　二級(jí)土地市場(chǎng)緣何出現(xiàn)這種火爆的情形？“近來(lái)要買(mǎi)地的人也特別多。不過(guò)，你看看現(xiàn)在的樓市就知道了，大家都像在菜市場(chǎng)賣(mài)白菜一樣?！辟u(mài)主王先生直言。

　　自年初海南旅游島規(guī)劃獲批以后，海南的房?jī)r(jià)又開(kāi)始了一輪瘋漲。以位于三亞市海坡渡假區(qū)的二線(xiàn)海景項(xiàng)目“三亞金中海藍(lán)鉆”為例，該項(xiàng)目于去年12月底開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，到現(xiàn)在八成的房子已經(jīng)賣(mài)掉。據(jù)售樓小姐介紹，自去年12月末開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在，三個(gè)星期的時(shí)間內(nèi)，他們進(jìn)行了兩次提價(jià)，漲幅達(dá)六七千，目前精裝修帶家電的二線(xiàn)海景公寓均價(jià)已經(jīng)高達(dá)38000元。

　　三亞灣的紅樹(shù)林項(xiàng)目今年以來(lái)也歷經(jīng)了提價(jià)與降低折扣的過(guò)程。據(jù)了解，該項(xiàng)目上周普遍調(diào)價(jià)10%左右，而一次性付款的折扣則由本月初的85折提至88折，本周一又從88折提至91折。

　　“上午一個(gè)價(jià)，下午變成另外一個(gè)價(jià)，現(xiàn)在確實(shí)是比較普遍的現(xiàn)象。”海南一大型開(kāi)發(fā)企業(yè)的策劃經(jīng)理表示。

　　一邊是提價(jià)，一邊是捂盤(pán)惜售。某樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)理告訴筆者，在五指山附近的一個(gè)項(xiàng)目近期便暫停對(duì)外銷(xiāo)售。而周邊的房?jī)r(jià)已經(jīng)從此前的3000元/平方米，漲至6000元/平方米。不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士表示，捂盤(pán)惜售的大多是小開(kāi)發(fā)商，一個(gè)項(xiàng)目賣(mài)完后基本便無(wú)樓可賣(mài)。

　　專(zhuān)家呼吁規(guī)范二級(jí)市場(chǎng)土地交易

　　在曾經(jīng)歷過(guò)上一輪海南“房瘋”的獨(dú)立財(cái)經(jīng)評(píng)論人袁劍看來(lái)，上一輪“炒地”與如今的“炒地”大不相同?！澳菚r(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)形成，也沒(méi)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)作為支撐。有的炒地者連土地證都沒(méi)有，就開(kāi)始倒賣(mài)合同?！痹瑒Ρ硎荆瑥耐顿Y的角度來(lái)說(shuō)，炒地要比建房賺錢(qián)來(lái)得更快。不過(guò)，20年過(guò)去后，現(xiàn)在的市場(chǎng)已經(jīng)比較規(guī)范，接盤(pán)的能力也非比往日。

　　“土地經(jīng)過(guò)一輪又一輪的炒賣(mài)之后，肯定會(huì)抬高房?jī)r(jià)?！痹瑒χ毖?。

　　“應(yīng)該說(shuō)，二級(jí)市場(chǎng)上的土地交易一直都有，也是各地普遍存在的現(xiàn)象。不過(guò)，海南房?jī)r(jià)上漲使其現(xiàn)在更易出手?！辈苠a仁表示，值得注意的是，目前在二級(jí)市場(chǎng)上的土地交易很不規(guī)范，有的在沒(méi)有任何投資的情況下炒地；有的連公司帶土地一齊出讓?zhuān)ㄟ^(guò)變更法人代表的方式，逃避相關(guān)稅費(fèi)。曹錫仁建議加大土地出讓后的開(kāi)發(fā)利用監(jiān)管力度，如果實(shí)在開(kāi)發(fā)不了需要轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行嚴(yán)格的審查。

　　中國(guó)土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心專(zhuān)家鐘京濤此前亦對(duì)媒體表示，國(guó)家的相關(guān)法律政策對(duì)囤地、“只倒地、不開(kāi)發(fā)”問(wèn)題都有規(guī)定，但就是很多政策執(zhí)行得不到位，這需要政府加強(qiáng)監(jiān)管，開(kāi)發(fā)商也需要自律，還應(yīng)發(fā)動(dòng)社會(huì)公眾進(jìn)行監(jiān)督。