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海南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展隱憂凸顯 亟須加強(qiáng)調(diào)控
來源：新華網(wǎng)海南頻道
作者：蔡于博 2010-01-22
1月21日，海口市萬(wàn)綠園一帶海域正在填海造地，修建高檔小區(qū)。 近半個(gè)月來，受海南國(guó)際旅游島建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略的“利好消息”刺激，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫。海口、三亞等一線城市房?jī)r(jià)一天一漲，吸引國(guó)內(nèi)外購(gòu)房客蜂擁而至，島內(nèi)一時(shí)出現(xiàn)搶購(gòu)商品房的“狂熱”局面。
新華社記者 趙穎全 攝
新華網(wǎng)海南頻道１月２１日電（記者周慧敏 鄧伽）自國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》后，海南國(guó)際旅游島建設(shè)成為全國(guó)關(guān)注的焦點(diǎn)，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)隨之被熱捧。來自全國(guó)各地的炒房大軍涌入海南，導(dǎo)致海南房?jī)r(jià)大幅上漲。一時(shí)間，地產(chǎn)商捂盤惜售、不按申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)、樓盤一日一價(jià)、購(gòu)房者慨嘆無房可買等等怪現(xiàn)象層出不窮。
專家認(rèn)為，目前海南房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)扭曲，很容易引起房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，亟須加強(qiáng)監(jiān)管和采取多手段調(diào)控。
——海南房地產(chǎn)瘋狂之怪現(xiàn)狀
早在去年１１月，海南將建國(guó)際旅游島的消息就已經(jīng)傳開，并推動(dòng)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)急速升溫。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年１２月的海口房?jī)r(jià)漲幅居全國(guó)第三位。而自今年１月４日國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》以來，更多的開發(fā)商和炒房客聞?dòng)嵍鴣?，推?dòng)海南房地產(chǎn)價(jià)格飆升。
為了遏止國(guó)內(nèi)外熱錢借海南國(guó)際旅游島建設(shè)之機(jī)，在海南過度炒作房地產(chǎn)項(xiàng)目，１月１５日，海南省出臺(tái)一項(xiàng)新政：暫停土地出讓，暫停審批新的土地開發(fā)項(xiàng)目。然而，自“兩個(gè)暫停”政策公布后，海口、三亞、瓊海以及更多二三線城市房?jī)r(jià)立即上演瘋狂上漲，甚至一日一價(jià)，海口有的樓盤一天上漲５０００元。更有一些原本銷售火爆的樓盤在一夜之間突然封盤，坐地起價(jià)。一些原打算于近期開始認(rèn)購(gòu)的樓盤也就此打住，囤積居奇。
記者近日走訪了海口市多家樓盤發(fā)現(xiàn)，前段時(shí)間瘋狂的樓市買賣突然冷清下來，絕大多數(shù)樓盤的售樓人員對(duì)于看房者都是同樣一句話：“沒有房子了！”很多看房者表示無奈，一些看房者還向記者表示：“這是在捂盤，他們肯定有房?！?
位于定安縣的昌茂中潤(rùn)溫泉水城一期近期已經(jīng)售罄。一位銷售人員告訴記者，原本打算２月初開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)二期樓盤的計(jì)劃已經(jīng)被推遲。“現(xiàn)在政府停止批地，地更加值錢了，房?jī)r(jià)肯定還要繼續(xù)漲?！彼f，“我們現(xiàn)在也不確定二期什么時(shí)候開賣，能拖就拖?！?
一位來自內(nèi)蒙古的張先生告訴記者，受各地親戚朋友的委托，他連續(xù)半個(gè)多月以來，每天都在看房、買房，甚至一天買幾十套。他向記者透露，不是所有人都能買到房子的。一些樓盤售樓人員在銷售時(shí)會(huì)看對(duì)象，只有對(duì)方是大客戶時(shí)才肯出售。
除了新建樓盤外，海南二手房市場(chǎng)也是十分火爆。記者從?？邛硒櫶┓慨a(chǎn)代理有限公司了解到，元旦以來，應(yīng)房主要求，二手房?jī)r(jià)格不斷發(fā)生變化，從一日一價(jià)到一日幾價(jià)。一位看房的?？谑忻裢跖扛嬖V記者，她本想買一套房送給兒子結(jié)婚，但由于最近房?jī)r(jià)瘋漲，她開始考慮二手房。沒想到在了解二手房市場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)，二手房漲價(jià)同樣離譜?！澳憧催@二手房?jī)r(jià)格，一套都是１００多萬(wàn)，都快趕上新房了，還不如去買新樓盤?！彼f。
而自“兩個(gè)暫?！闭叱雠_(tái)后，很多二手房房主干脆停止出售，目前?？谑幸恍┓慨a(chǎn)代理公司手中的房源十分緊缺。某代理公司置業(yè)顧問吳珊告訴記者，雖然每天看房的人很多，但公司幾乎已沒有房子可賣了。
——非理性跳躍式上漲背后存隱憂
在全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)上漲過快的背景下，今年年初國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)的“國(guó)十一條”明確提出，要合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管。《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》也明確提出要“保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”。而目前海南樓市的這種跳躍式的價(jià)格上漲，已經(jīng)呈現(xiàn)出諸多非理性的因素，嚴(yán)重超出了海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，也必然會(huì)引起一系列的連鎖反應(yīng)。海南大學(xué)金融系教授馬國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，這樣的漲幅很容易引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，以至于嚴(yán)重影響金融業(yè)的安全。
房地產(chǎn)價(jià)格瘋漲無形中抬高了開發(fā)商的心理預(yù)期，更加劇了“捂盤”“囤地”等行為。從海南建設(shè)國(guó)際旅游島行動(dòng)計(jì)劃獲得國(guó)務(wù)院原則同意至今，海南開發(fā)商的心理預(yù)期就在不斷提升。眾多房地產(chǎn)開發(fā)商從２００８年下半年開始就一直聲稱，海南樓市有別于內(nèi)陸省份，未來只會(huì)漲不會(huì)跌。專家分析，海南出臺(tái)兩個(gè)“暫?！敝?，在短時(shí)間內(nèi)使開發(fā)商手中的土地和樓盤成為稀缺資源，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期盲目樂觀。開發(fā)商在“唯我獨(dú)家”的心理預(yù)期下，將會(huì)千方百計(jì)握緊手中的資源和稀缺商品，哄抬價(jià)格、捂盤惜售、囤地等現(xiàn)象將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間。
樓市價(jià)格虛高刺激了購(gòu)房者“炒房”投機(jī)的沖動(dòng)，加劇資源浪費(fèi)。曾在海南瓊海投資開發(fā)樓盤的房產(chǎn)商程志華認(rèn)為，目前，從瓊海市的基礎(chǔ)設(shè)施和市場(chǎng)分析，瓊海在售樓盤的價(jià)格普遍虛高，投資價(jià)值不大，然而仍然有大批購(gòu)房者前來買房投資。這其中，更多購(gòu)房者是抱著“投機(jī)”的心理，一出手就是幾套、幾十套，然后在短期內(nèi)出手。?？谑忻襦嵟空f，早期她在海口買了２套房、瓊海１套，現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格漲幅大大超出她意料，于是決定近期將瓊海的房子高價(jià)轉(zhuǎn)手賣掉。海南大學(xué)金融系教授馬國(guó)強(qiáng)說：“我個(gè)人認(rèn)為?？诜?jī)r(jià)一直偏高，房子的閑置率很高，超過七成的外地購(gòu)房者每年只是幾個(gè)月呆在海南。這樣就造成嚴(yán)重的資源浪費(fèi)。同時(shí)他們炒房的行為也進(jìn)一步推高了海南的房?jī)r(jià)?！?
一些業(yè)內(nèi)人士表示，目前海南房地產(chǎn)市場(chǎng)扭曲還可能刺激市縣地方政府違規(guī)或變相賣地的沖動(dòng)。而且，一旦匯率變動(dòng)或國(guó)際國(guó)內(nèi)大環(huán)境變化，就會(huì)使游資撤出，海南樓市將面臨再次崩盤的危險(xiǎn)。
——亟須加強(qiáng)監(jiān)管和多手段調(diào)控
海南省人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任委員林詩(shī)鸞認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)是海南省的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，國(guó)家有關(guān)部門近期密集出臺(tái)控制房?jī)r(jià)政策，對(duì)海南房地產(chǎn)來說既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。一方面，國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響還不明朗，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，對(duì)以島外銷售為主的海南房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)造成一定影響。另一方面，在國(guó)家調(diào)控政策下，海南房地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)：一是海南整體房?jī)r(jià)與全國(guó)一線城市有差距，有較大上升空間；二是海南房地產(chǎn)有獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)；三是通脹預(yù)期導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求有可能進(jìn)一步提高。
針對(duì)當(dāng)前海南部分城市房?jī)r(jià)上漲過快等問題，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)人表示，將采取多項(xiàng)措施加強(qiáng)調(diào)控，整頓規(guī)范市場(chǎng)，嚴(yán)查違法違規(guī)行為，加快已立項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，提供持續(xù)穩(wěn)定房源，加快保障性住房實(shí)施力度，加快編制各市縣房地產(chǎn)業(yè)近中期建設(shè)計(jì)劃。
在規(guī)范房地產(chǎn)用地管理、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展方面，海南國(guó)土部門近期抓緊開展全省建設(shè)用地開發(fā)利用情況調(diào)查摸底工作，在摸清底數(shù)基礎(chǔ)上，進(jìn)行分類處置，加快土地資源合理開發(fā)利用；進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)保障性住房用地供應(yīng)和服務(wù)保障，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)供地中保障性住房用地比例，向社會(huì)公開保障性住房用地的規(guī)劃方案、建設(shè)地塊和戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。
海南人大財(cái)經(jīng)委專家認(rèn)為，海南房地產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵是要科學(xué)規(guī)劃，引導(dǎo)其健康發(fā)展。一是政府對(duì)土地出讓要統(tǒng)籌規(guī)劃、有序供給，有計(jì)劃地開發(fā)利用土地，避免短期行為，不能為了追求短期經(jīng)濟(jì)效益搞一窩蜂，要保護(hù)好沿海一線地，合理開發(fā)利用，注重旅游項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，防止商品住宅開發(fā)在沿海一線與旅游項(xiàng)目爭(zhēng)地；二是要堅(jiān)持走精品、高端路線，不搞低水平重復(fù)建設(shè)；三是要加大保障性住房建設(shè)，滿足低收入人群的基本住房需求。
海南省政府研究室調(diào)研處調(diào)研員黃駿認(rèn)為，海南應(yīng)建立省級(jí)土地儲(chǔ)備整理制度。海南是個(gè)小省，國(guó)土面積有限，建立省級(jí)土地儲(chǔ)備整理制度，是增強(qiáng)省政府對(duì)全省土地供應(yīng)調(diào)控能力的重要手段。實(shí)施以省政府為主導(dǎo)的土地儲(chǔ)備整理制度，建立健全土地儲(chǔ)備整理機(jī)制，通過省政府對(duì)土地的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一收購(gòu)、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一供應(yīng)，進(jìn)一步增強(qiáng)省政府對(duì)土地供應(yīng)的控制能力。
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