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海南房?jī)r(jià)飛漲上演暴富故事 高收入人群大呼受不了

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)     作者：許甲猛    2010-02-08

1月4日，海南國(guó)際旅游島規(guī)劃獲批在很多人的意料之中。但此后，投資商的狂熱并不在意料之中，更不在政府的控制之中。

　　海南600公里海岸線上星羅棋布的房地產(chǎn)項(xiàng)目背后，是一個(gè)又一個(gè)的暴富故事。

　　海南準(zhǔn)備好了嗎?

　　1993年海南的房地產(chǎn)泡沫破滅，為海南留下了600多棟“爛尾樓”、1.9萬(wàn)公頃閑置土地和800億元積壓資金，海南發(fā)展銀行因擠兌倒閉，華夏證券、南方證券等大型券商損失慘重，證監(jiān)會(huì)不得不為此全面叫停券商直接投資。

　　這一次的房?jī)r(jià)狂飆，是又一次泡沫嗎?這次又將會(huì)留給海南什么?

　　一線調(diào)查FIELDSURVEY
　　海南房地產(chǎn)：被哄抬的“小盤(pán)股”

　　1月底的?？?，時(shí)雨時(shí)霧，難見(jiàn)陽(yáng)光。就如同本該在1月底出臺(tái)的《海南國(guó)際旅游島建設(shè)總體規(guī)劃》，被迫一再延后。雄心勃勃的海南省委書(shū)記衛(wèi)留成也不得不承認(rèn)：“海南無(wú)論在心理上還是法規(guī)和規(guī)劃上都尚未準(zhǔn)備好。”

　　“沒(méi)人能承擔(dān)另一輪海南房地產(chǎn)泡沫。”一位海南省政府高級(jí)官員表示。1993年泡沫破滅的陣痛猶在。17年后海南房地產(chǎn)又開(kāi)始了另一輪狂飆。是又一個(gè)輪回還是另有一番天地?

　　海南樓盤(pán)：等待漲價(jià)

　　“?？谑呛Ｄ系?，博鰲是亞洲的，三亞是世界的?！背鲎廛?chē)司機(jī)小林賣(mài)力地兜售著剛學(xué)來(lái)的段子。從1月初海南國(guó)際旅游島得到批復(fù)后，小林的生意就好得不得了，幾乎每天都有來(lái)自全國(guó)各地的商人包他的車(chē)，滿島轉(zhuǎn)著買(mǎi)房子?！?月初，有個(gè)溫州人雇我的車(chē)，來(lái)到三亞一海濱項(xiàng)目，二話不說(shuō)，把所有臨海的20套房子全部買(mǎi)下，光定金就下了2000多萬(wàn)元?！毙×掷L聲繪色地講著“故事”。這樣的故事從1月4日開(kāi)始，每天都在海南流傳。

　　但小林并不因?yàn)樯夂米龆吲d，因?yàn)榉績(jī)r(jià)比他的收入漲得快。去年年初他看中了一套市中心的房子，單價(jià)在4500元，當(dāng)時(shí)他一直判斷房?jī)r(jià)會(huì)有所調(diào)整，沒(méi)想到緊接而來(lái)的是陣狂飆，6000元/平方米、9000元/平方米，“現(xiàn)在一些樓盤(pán)干脆不賣(mài)了，等著漲價(jià)”。

　　其實(shí)不僅僅是出租車(chē)司機(jī)，即使是海口最為穩(wěn)定的高收入人群也在大呼受不了。湯斯是海馬汽車(chē)的市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人，1月中旬他陪著太太轉(zhuǎn)了一圈?？诘姆孔?，原本單價(jià)只要六七千元/平方米的房子，現(xiàn)在都漲到1.3萬(wàn)元/平方米以上。他1月17日曾看了一個(gè)海景項(xiàng)目，對(duì)方要求先付8000元/平方米，才能看樣板房。“而且不管是否成功交易，8000元/平方米均不退?！睖诡H有些天方夜譚之感。

　　海馬汽車(chē)是海南少有的明星企業(yè)，其員工收入特別是中高層管理者一直位居海南前列，而海南大多數(shù)公務(wù)員的月工資普遍在3000元-4000元范圍內(nèi)。難道“我們真的要離開(kāi)?？冢堰@里都讓外來(lái)的有錢(qián)人住嗎?”1月19日，一位署名張濤的海口市民在海南省人民政府的網(wǎng)站信訪中投訴到。因房?jī)r(jià)高漲而帶來(lái)的怨氣在?？诮诸^并不少見(jiàn)，報(bào)紙、網(wǎng)站、論壇處處可見(jiàn)市民的投訴?！拔覀児?0后的年輕人以后想買(mǎi)一套自己的房子真不容易?！睖褂X(jué)得，受此影響緊接而來(lái)就是海南用人成本的上升。三亞房管局局長(zhǎng)李洪海也明確對(duì)記者說(shuō)，旅游島上升為國(guó)家戰(zhàn)略，要和國(guó)際接軌，旅游地產(chǎn)是講究精品和檔次的，普通居民肯定買(mǎi)不起商品房。

　　為解決本地居民的住房問(wèn)題，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳表示，將加大海南保障性住房建設(shè)力度，新開(kāi)工建設(shè)不少于10萬(wàn)套保障性住房，建筑面積600萬(wàn)平方米，往后逐年增加。

　　“這就出現(xiàn)一條涇渭分明的鴻溝，本地居民住保障性住房，外島居民買(mǎi)商品房?！焙Ｄ险禺a(chǎn)中介的董事長(zhǎng)陳弈明表示，這會(huì)對(duì)以后海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生極大影響，另一方面以后的二手市場(chǎng)，買(mǎi)賣(mài)雙方的主體也許都只能是外島居民。“如果往更深一層思考，那以后海南的主人是誰(shuí)呢?”

　　現(xiàn)金交易難稱“泡沫”?

　　“樓價(jià)是在漲，但并不代表就一定不合理吧?”西海岸高爾夫溫泉?jiǎng)e墅的房產(chǎn)銷(xiāo)售部經(jīng)理方海直言不諱，全國(guó)各地的資金都涌進(jìn)海南，海景房(從房間窗口或陽(yáng)臺(tái)就能無(wú)阻礙地看見(jiàn)大海)供不應(yīng)求，有價(jià)有市，“很難稱這是泡沫”。

　　陳弈明也拿著一張剛成交的銷(xiāo)售合同給記者看，這是一套以220萬(wàn)元成交的海景項(xiàng)目。據(jù)介紹賣(mài)主是本地人，2005年他購(gòu)入這個(gè)項(xiàng)目時(shí)總價(jià)不足90萬(wàn)元。2009年12月曾經(jīng)以120萬(wàn)元的價(jià)格放盤(pán)，乏人問(wèn)津。國(guó)際旅游島批復(fù)后，賣(mài)主一口氣把房?jī)r(jià)上調(diào)了100萬(wàn)，反而迅速成交。陳弈明覺(jué)得這雖然有些瘋狂，但供需兩旺，他也看不到泡沫的成分。

　　在記者接觸的海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，他們大多數(shù)都認(rèn)為現(xiàn)階段的海南不存在泡沫。在他們眼里現(xiàn)在與17年前不同，如今的海南不管是一手還是二手的房產(chǎn)，大部分都要求一次性付款，即便是可獲得銀行貸款，按揭成數(shù)也不高。

　　“這套房總價(jià)1620萬(wàn)元，要求一次性付款?！边@是記者在三亞灣一家產(chǎn)權(quán)酒店遇到的銷(xiāo)售人員，該項(xiàng)目單價(jià)已達(dá)到10萬(wàn)元/平方米。在記者質(zhì)疑項(xiàng)目?jī)r(jià)格過(guò)高的時(shí)候，銷(xiāo)售人員為記者算了一筆賬：“我們酒店現(xiàn)在的日租金在5000元左右，旺季的月收入在15萬(wàn)元左右，一年的回報(bào)保守估計(jì)大約在100萬(wàn)元。”在他看來(lái)，這筆16年即可收回全部成本的投資非常劃算。但旅游業(yè)界的人士告訴記者，銷(xiāo)售人員是夸大了其中的回報(bào)，在每年3個(gè)月的旺季中日租金可以達(dá)到5000元;但在淡季租金卻可以低到500元/日。而且銷(xiāo)售人員也偷換了概念，通常產(chǎn)權(quán)酒店會(huì)先租完自己經(jīng)營(yíng)的房間后，再出租投資客的房子。換言之，當(dāng)?shù)揪频隂](méi)有訂滿的情況下，投資人士購(gòu)買(mǎi)下來(lái)的房間很可能會(huì)空置。

　　無(wú)論這算不算泡沫，樓價(jià)上漲正越演越烈。搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月下旬(1月21日至1月31日)三亞商品房銷(xiāo)量環(huán)比1月中旬提升了8.98%;1月下旬三亞商品房銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比1月中旬又提升了14.72%。三亞商品房的均價(jià)已逼近3萬(wàn)元/平方米。

　　“我們與銀行有協(xié)議，無(wú)論多貴的房子最多只能貸100萬(wàn)元?！痹诤？诃h(huán)強(qiáng)御景灣，記者終于找到一個(gè)提供按揭服務(wù)的在售新盤(pán)?！吧弦惠喓Ｄ戏康禺a(chǎn)泡沫的影響還沒(méi)完全消除，所以總行給我們的貸款額度有限，而且審核也非常嚴(yán)格。”為該樓盤(pán)提供按揭的中國(guó)銀行[4.13-0.48%]銷(xiāo)售代理向記者解釋，當(dāng)年的影響實(shí)在太大了，1993年銀行的壞賬高達(dá)60%，因此各大銀行對(duì)海南的房地產(chǎn)一直極為謹(jǐn)慎。所以現(xiàn)在海南的二手交易基本不作按揭購(gòu)房，一手市場(chǎng)也是規(guī)限嚴(yán)格?！岸椰F(xiàn)在市場(chǎng)一天一個(gè)價(jià)，按揭購(gòu)房曠日持久，在供不應(yīng)求的情況下，開(kāi)發(fā)商也不愿在這個(gè)過(guò)程過(guò)多糾纏?！痹撊耸勘硎?。