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猶豫觀望，海南三亞樓市春節(jié)有點(diǎn)冷
來(lái)源：新民晚報(bào)
作者：蔡于博 2010-02-18
 三亞的海景房已漲到每平方米2萬(wàn)元以上 |
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三亞是個(gè)見(jiàn)證奇跡的城市。新年伊始，全國(guó)樓市進(jìn)入盤(pán)整期，唯獨(dú)三亞領(lǐng)銜的海南板塊逆勢(shì)上漲，且加速度驚人。
按照房地產(chǎn)業(yè)的慣例，“金九銀十”，近年又新添了個(gè)說(shuō)法叫“紅五月”。從元旦到元宵，歷來(lái)都是傳統(tǒng)的淡季，每年第一波的推盤(pán)高峰總得等到3月才開(kāi)始，而三亞在大年初一就推出了房展會(huì)。非但如此，整個(gè)三亞的各樓盤(pán)售樓處和二手房中介公司罕有關(guān)門(mén)謝客的。
眾多因房產(chǎn)迅速升值而演繹的財(cái)富神話(huà)中突然跳出了不和諧音，關(guān)于三亞鳳凰島天價(jià)房業(yè)主半價(jià)拋售的消息給瘋狂的炒房客潑了瓢冷水。與此同時(shí)，有媒體報(bào)道此前會(huì)聚三亞的4000億元人民幣的“熱錢(qián)”有撤離跡象。
該急拋或低吸，這個(gè)春節(jié)，三亞樓市引發(fā)的迷局震動(dòng)之大和大街上的喜慶春節(jié)的氛圍正成反比。
收房者 房?jī)r(jià)漲到心里發(fā)虛
出乎記者意料的是，三亞之行的采訪居然是從大年初一清晨的上海虹橋機(jī)場(chǎng)開(kāi)始。
在機(jī)場(chǎng)吸煙室，五位高聲說(shuō)笑著的浙江人引人注目。乘著候機(jī)的空閑，記者采訪他們中的大金。大金是杭州蕭山人，他和幾位朋友去年在三亞鹿回頭那里的一個(gè)新樓盤(pán)購(gòu)置的房產(chǎn)今年1月底交房了，這次是收房兼考察市場(chǎng)順帶過(guò)春節(jié)。據(jù)大金介紹，那個(gè)樓盤(pán)正在發(fā)售四期，均價(jià)已經(jīng)到了48000元每平方米，雖說(shuō)不愿透露當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)的具體價(jià)格，但他也笑著承認(rèn)，至少有了一倍的收益。
五人去年一次性付款購(gòu)買(mǎi)了9套房子，投入和產(chǎn)出，在普通人眼里，都是一筆巨資。大金卻笑著說(shuō)：“這只是小生意，我們那里一個(gè)人買(mǎi)十套的都大有人在?！?
聊及此行的另一個(gè)目的，大金表示了一些擔(dān)憂(yōu)。他的一些朋友在春節(jié)前就開(kāi)始拋售三亞的房產(chǎn)了，因?yàn)樗麄円灿X(jué)得房?jī)r(jià)漲到心里發(fā)虛，還是落袋為安比較踏實(shí)。大金認(rèn)為，如果大勢(shì)下跌的話(huà)，即便此次去急拋肯定要多降點(diǎn)價(jià)格，勢(shì)必要損失不少收益。因此，這次實(shí)地考察將最終決定他們的9套房子是拋是留。“當(dāng)然，我們也不排除是再次買(mǎi)進(jìn)的機(jī)會(huì)?！贝蠼鸱治龅溃骸肮墒欣镉袑幉ㄈ说臐q停敢死隊(duì)，樓市也可以套用這個(gè)思路。如果大勢(shì)沒(méi)有變壞，拋早了就是損失，不買(mǎi)進(jìn)也是損失?！?
房展會(huì) 售樓人員心里不爽
大年初一下午4時(shí)開(kāi)幕的2010海南國(guó)際旅游地產(chǎn)文化節(jié)位于大東海廣場(chǎng)，雖說(shuō)事先的造勢(shì)在當(dāng)?shù)厣踔寥珖?guó)都是非常強(qiáng)大的，但房展會(huì)實(shí)際上只是兩排帳篷圍起的一小塊地盤(pán)。前來(lái)參觀的人群中，本地人并不多，操著東北、浙滬和四川口音的看房客占大多數(shù)。
參展者中唱主角的也非三亞的頂級(jí)房地產(chǎn)商，來(lái)自?？凇偤?、文昌等地的樓盤(pán)更具有向看房客們推薦的熱情。三亞本地參展商中幾乎沒(méi)有真正意義上的一線海景樓盤(pán)，即便如此，三亞的房?jī)r(jià)依然高出其他城市一大截。項(xiàng)目地址在三亞市一環(huán)路與鳳凰路交匯處的華庭天下的房源起價(jià)是每平方米21800元，“三亞·海岸名都”的房源起價(jià)則為每平方米29000元，均價(jià)在38000元，位于三亞市南邊海景觀大道的福?；▓@海景房的價(jià)格則在每平方米24800元。
記者在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，看房的人數(shù)不算少，但實(shí)際成交的數(shù)量卻絕對(duì)不多。大部分進(jìn)場(chǎng)的看房客似乎更樂(lè)意用大年初一的寶貴時(shí)間，來(lái)?yè)Q取第一手的市場(chǎng)信息。一位現(xiàn)場(chǎng)的售樓人員介紹，這種狀況和二三周前，各地炒房團(tuán)手提現(xiàn)金瘋狂搶購(gòu)相比，堪稱(chēng)場(chǎng)面清淡。他甚至后悔加班，因?yàn)閮H在1月份，他賺到的傭金就已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)元，“不差錢(qián)”的他根本不在乎加班工資。本抱著能通過(guò)火爆售房，再拿巨額傭金的心態(tài)前來(lái)，結(jié)果場(chǎng)面不盡如人意，心里不爽的售樓人員絕不止他一個(gè)。
開(kāi)發(fā)商 賣(mài)樓花很快很方便
據(jù)了解，三亞不少知名度極高的頂級(jí)樓盤(pán)，如時(shí)代海岸、鳳凰島、淺水灣、半山半島等，因?yàn)槠涞乩砦恢煤徒ㄖ焚|(zhì)的優(yōu)勢(shì)，一直是受市場(chǎng)追捧的對(duì)象。三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)人士告訴記者，通常此類(lèi)樓盤(pán)在后市好時(shí)上漲空間大，一旦出現(xiàn)調(diào)整，抗跌性也強(qiáng)。目前這些樓盤(pán)基本都處于無(wú)房可賣(mài)的狀態(tài)，后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目離結(jié)構(gòu)封頂還早。雖說(shuō)，有些開(kāi)發(fā)商都在私下收取定金，出售樓花，但讓他們堂而皇之地進(jìn)房展會(huì)，顯然不太現(xiàn)實(shí)。
按照海南省的有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在未拿到房產(chǎn)預(yù)售證之前，是不得以任何形式收取意向金、誠(chéng)意金等。而據(jù)三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)人士透露，為了趕上這波大牛市，在1月份，其實(shí)不少樓盤(pán)都在悄悄地收取定金、發(fā)售樓花，甚至有些樓盤(pán)居然要求客戶(hù)在工地上連樁都沒(méi)打好的情況下，就全額付款。
記者拿到了一個(gè)在三亞房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)流傳的一個(gè)非官方數(shù)據(jù)：在海南買(mǎi)房的，95%是外地人，80%以上是一次性付款。而在記者的調(diào)查中，許多樓盤(pán)在辦理按揭業(yè)務(wù)時(shí)，至少要求客戶(hù)首付50%以上。
大年夜至大年初二，最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未出爐，但知情的房產(chǎn)公司工作人員表示，雖然下定金的人數(shù)有明顯減少，但絕對(duì)數(shù)量還是令公司滿(mǎn)意的。
買(mǎi)房者 真正出手的沒(méi)幾個(gè)
細(xì)究購(gòu)房者的心態(tài)，他們主要在“擔(dān)心接下最后一棒”和“一山還有一山高”的心態(tài)間徘徊。在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)持兩種觀點(diǎn)者都能找到理論支撐和事實(shí)依據(jù)，而且往往購(gòu)房者都是在這兩種觀點(diǎn)間進(jìn)行來(lái)回地自我肯定到自我否定的循環(huán)。而這種猶豫心態(tài)則直接導(dǎo)致了觀望情緒在三亞樓市的迅速蔓延。
新春佳節(jié)，但并不妨礙地產(chǎn)中介公司開(kāi)門(mén)做生意。卓越中介的李小姐很忙，雖說(shuō)通過(guò)朋友介紹，她在上午就答應(yīng)了記者的采訪，但直到快吃晚飯時(shí)她才有空坐下。
“春節(jié)前幾天，成交量就已經(jīng)開(kāi)始明顯下降，價(jià)格漲得太快，別說(shuō)客戶(hù)不放心，我們從業(yè)人員也不理解?！标愋〗阏f(shuō)：“但通過(guò)最近一輪的暴漲，三亞地段和品質(zhì)好些的房子已經(jīng)很難找到每平方米1萬(wàn)元以下的，如果要海景房的話(huà)，至少每平方米2萬(wàn)元以上。這個(gè)價(jià)格在2008年，基本可以買(mǎi)到三亞最豪華的房子了。”
說(shuō)起那些看房的客戶(hù)，陳小姐表示，猶豫觀望的心態(tài)是主流，真正出手的沒(méi)有幾個(gè)，幾周前買(mǎi)房子像買(mǎi)白菜似的急吼吼幾乎在一夜間消失了。年初一、二兩天，陳小姐忙碌依舊，但沒(méi)有一位有肯定購(gòu)房意向的客戶(hù)。“不但有業(yè)主出現(xiàn)了每平方米一兩千元的主動(dòng)降價(jià)，所有買(mǎi)房客戶(hù)也都會(huì)狠狠地砍價(jià)，我現(xiàn)在手頭有兩位明確購(gòu)房意向的客戶(hù)，都是砍價(jià)過(guò)狠，在等待業(yè)主的考慮?！?
分析師 房?jī)r(jià)將在高位波動(dòng)
2010年1月，海南搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三亞商品房市場(chǎng)總簽約4268套，簽約總面積379582.44平方米；環(huán)比2009年12月三亞商品房簽約數(shù)，提升32.34%，簽約總面積提升27.16%。1月三亞商品房銷(xiāo)售均價(jià)為20540.18元/平方米，環(huán)比2009年12月三亞商品房銷(xiāo)售均價(jià)14864.58元/平方米，提升38.18%。
華泰聯(lián)合證券分析師魚(yú)晉華近期在對(duì)海南房地產(chǎn)詳盡調(diào)研后表示，海南尤其是三亞形成的對(duì)房產(chǎn)消費(fèi)的奢侈品化心態(tài)以及銀行的低參與度，在一定程度上形成了房產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定器，將維持房產(chǎn)價(jià)格在目前高位上的持續(xù)波動(dòng)。在市場(chǎng)供應(yīng)基本保持穩(wěn)定，政策不會(huì)出現(xiàn)明顯扶植傾向，以及城市軟硬件配套完善不能為價(jià)格再度急速上升打開(kāi)通道的情況下，海南房產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)將保持高位維穩(wěn)的走勢(shì)。
焦點(diǎn)關(guān)注
專(zhuān)家評(píng)說(shuō)海南房?jī)r(jià)
海南省國(guó)土環(huán)境資源廳廳長(zhǎng)嚴(yán)之堯
對(duì)炒買(mǎi)炒賣(mài)土地的，國(guó)土部門(mén)進(jìn)行了清理，要求企業(yè)按照原來(lái)的計(jì)劃加快建設(shè)速度。如果購(gòu)買(mǎi)房子的人認(rèn)為海南的房子是實(shí)用的，就不存在泡沫。目前在企業(yè)的手中還有10多萬(wàn)畝的土地，最少可以建8000萬(wàn)平方米的商品房。海南年銷(xiāo)售商品房約300萬(wàn)到600萬(wàn)平方米，土地供應(yīng)充足，奉勸炒房子的人遠(yuǎn)離海南島。把海南的房地產(chǎn)價(jià)格籠統(tǒng)地降下來(lái)，并不符合海南人民的意愿。房?jī)r(jià)降下來(lái)了政府的土地收益和稅收會(huì)下降，對(duì)海南長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展不利。
西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院付志宇教授
和大部分國(guó)內(nèi)一線城市一樣，海南省的GDP和地方財(cái)政收入增長(zhǎng)主要依賴(lài)于房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。在《關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島發(fā)展的若干意見(jiàn)》出臺(tái)前，海南主要以旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)。海南省委書(shū)記衛(wèi)留成在兩會(huì)期間指出未來(lái)30年內(nèi)海南仍將把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，這意味著地價(jià)和房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)在短期內(nèi)是不可避免的。但應(yīng)該警惕重蹈上世紀(jì)80年代房地產(chǎn)泡沫的覆轍。
天津富力城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)謝強(qiáng)
海南國(guó)際旅游島建設(shè)正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略后，海南的價(jià)值進(jìn)一步凸顯出來(lái)，各路資金蜂擁而入，造成房?jī)r(jià)的一路上漲，但說(shuō)出現(xiàn)泡沫可能還為時(shí)過(guò)早。不過(guò)，政府對(duì)土地供應(yīng)以及開(kāi)發(fā)進(jìn)度加以調(diào)控是防止過(guò)熱的關(guān)鍵。
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