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猶豫觀望，海南三亞樓市春節(jié)有點(diǎn)冷
來源：新民晚報(bào)
作者：蔡于博 2010-02-18
 三亞的海景房已漲到每平方米2萬元以上 |
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三亞是個(gè)見證奇跡的城市。新年伊始，全國樓市進(jìn)入盤整期，唯獨(dú)三亞領(lǐng)銜的海南板塊逆勢上漲，且加速度驚人。
按照房地產(chǎn)業(yè)的慣例，“金九銀十”，近年又新添了個(gè)說法叫“紅五月”。從元旦到元宵，歷來都是傳統(tǒng)的淡季，每年第一波的推盤高峰總得等到3月才開始，而三亞在大年初一就推出了房展會。非但如此，整個(gè)三亞的各樓盤售樓處和二手房中介公司罕有關(guān)門謝客的。
眾多因房產(chǎn)迅速升值而演繹的財(cái)富神話中突然跳出了不和諧音，關(guān)于三亞鳳凰島天價(jià)房業(yè)主半價(jià)拋售的消息給瘋狂的炒房客潑了瓢冷水。與此同時(shí)，有媒體報(bào)道此前會聚三亞的4000億元人民幣的“熱錢”有撤離跡象。
該急拋或低吸，這個(gè)春節(jié)，三亞樓市引發(fā)的迷局震動之大和大街上的喜慶春節(jié)的氛圍正成反比。
收房者 房價(jià)漲到心里發(fā)虛
出乎記者意料的是，三亞之行的采訪居然是從大年初一清晨的上海虹橋機(jī)場開始。
在機(jī)場吸煙室，五位高聲說笑著的浙江人引人注目。乘著候機(jī)的空閑，記者采訪他們中的大金。大金是杭州蕭山人，他和幾位朋友去年在三亞鹿回頭那里的一個(gè)新樓盤購置的房產(chǎn)今年1月底交房了，這次是收房兼考察市場順帶過春節(jié)。據(jù)大金介紹，那個(gè)樓盤正在發(fā)售四期，均價(jià)已經(jīng)到了48000元每平方米，雖說不愿透露當(dāng)時(shí)購買的具體價(jià)格，但他也笑著承認(rèn)，至少有了一倍的收益。
五人去年一次性付款購買了9套房子，投入和產(chǎn)出，在普通人眼里，都是一筆巨資。大金卻笑著說：“這只是小生意，我們那里一個(gè)人買十套的都大有人在?！?
聊及此行的另一個(gè)目的，大金表示了一些擔(dān)憂。他的一些朋友在春節(jié)前就開始拋售三亞的房產(chǎn)了，因?yàn)樗麄円灿X得房價(jià)漲到心里發(fā)虛，還是落袋為安比較踏實(shí)。大金認(rèn)為，如果大勢下跌的話，即便此次去急拋肯定要多降點(diǎn)價(jià)格，勢必要損失不少收益。因此，這次實(shí)地考察將最終決定他們的9套房子是拋是留。“當(dāng)然，我們也不排除是再次買進(jìn)的機(jī)會。”大金分析道：“股市里有寧波人的漲停敢死隊(duì)，樓市也可以套用這個(gè)思路。如果大勢沒有變壞，拋早了就是損失，不買進(jìn)也是損失?！?
房展會 售樓人員心里不爽
大年初一下午4時(shí)開幕的2010海南國際旅游地產(chǎn)文化節(jié)位于大東海廣場，雖說事先的造勢在當(dāng)?shù)厣踔寥珖际欠浅?qiáng)大的，但房展會實(shí)際上只是兩排帳篷圍起的一小塊地盤。前來參觀的人群中，本地人并不多，操著東北、浙滬和四川口音的看房客占大多數(shù)。
參展者中唱主角的也非三亞的頂級房地產(chǎn)商，來自?？凇偤?、文昌等地的樓盤更具有向看房客們推薦的熱情。三亞本地參展商中幾乎沒有真正意義上的一線海景樓盤，即便如此，三亞的房價(jià)依然高出其他城市一大截。項(xiàng)目地址在三亞市一環(huán)路與鳳凰路交匯處的華庭天下的房源起價(jià)是每平方米21800元，“三亞·海岸名都”的房源起價(jià)則為每平方米29000元，均價(jià)在38000元，位于三亞市南邊海景觀大道的福?；▓@海景房的價(jià)格則在每平方米24800元。
記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，看房的人數(shù)不算少，但實(shí)際成交的數(shù)量卻絕對不多。大部分進(jìn)場的看房客似乎更樂意用大年初一的寶貴時(shí)間，來換取第一手的市場信息。一位現(xiàn)場的售樓人員介紹，這種狀況和二三周前，各地炒房團(tuán)手提現(xiàn)金瘋狂搶購相比，堪稱場面清淡。他甚至后悔加班，因?yàn)閮H在1月份，他賺到的傭金就已經(jīng)超過10萬元，“不差錢”的他根本不在乎加班工資。本抱著能通過火爆售房，再拿巨額傭金的心態(tài)前來，結(jié)果場面不盡如人意，心里不爽的售樓人員絕不止他一個(gè)。
開發(fā)商 賣樓花很快很方便
據(jù)了解，三亞不少知名度極高的頂級樓盤，如時(shí)代海岸、鳳凰島、淺水灣、半山半島等，因?yàn)槠涞乩砦恢煤徒ㄖ焚|(zhì)的優(yōu)勢，一直是受市場追捧的對象。三亞房地產(chǎn)市場人士告訴記者，通常此類樓盤在后市好時(shí)上漲空間大，一旦出現(xiàn)調(diào)整，抗跌性也強(qiáng)。目前這些樓盤基本都處于無房可賣的狀態(tài)，后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目離結(jié)構(gòu)封頂還早。雖說，有些開發(fā)商都在私下收取定金，出售樓花，但讓他們堂而皇之地進(jìn)房展會，顯然不太現(xiàn)實(shí)。
按照海南省的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商在未拿到房產(chǎn)預(yù)售證之前，是不得以任何形式收取意向金、誠意金等。而據(jù)三亞房地產(chǎn)市場人士透露，為了趕上這波大牛市，在1月份，其實(shí)不少樓盤都在悄悄地收取定金、發(fā)售樓花，甚至有些樓盤居然要求客戶在工地上連樁都沒打好的情況下，就全額付款。
記者拿到了一個(gè)在三亞房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)流傳的一個(gè)非官方數(shù)據(jù)：在海南買房的，95%是外地人，80%以上是一次性付款。而在記者的調(diào)查中，許多樓盤在辦理按揭業(yè)務(wù)時(shí)，至少要求客戶首付50%以上。
大年夜至大年初二，最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未出爐，但知情的房產(chǎn)公司工作人員表示，雖然下定金的人數(shù)有明顯減少，但絕對數(shù)量還是令公司滿意的。
買房者 真正出手的沒幾個(gè)
細(xì)究購房者的心態(tài)，他們主要在“擔(dān)心接下最后一棒”和“一山還有一山高”的心態(tài)間徘徊。在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)持兩種觀點(diǎn)者都能找到理論支撐和事實(shí)依據(jù)，而且往往購房者都是在這兩種觀點(diǎn)間進(jìn)行來回地自我肯定到自我否定的循環(huán)。而這種猶豫心態(tài)則直接導(dǎo)致了觀望情緒在三亞樓市的迅速蔓延。
新春佳節(jié)，但并不妨礙地產(chǎn)中介公司開門做生意。卓越中介的李小姐很忙，雖說通過朋友介紹，她在上午就答應(yīng)了記者的采訪，但直到快吃晚飯時(shí)她才有空坐下。
“春節(jié)前幾天，成交量就已經(jīng)開始明顯下降，價(jià)格漲得太快，別說客戶不放心，我們從業(yè)人員也不理解。”陳小姐說：“但通過最近一輪的暴漲，三亞地段和品質(zhì)好些的房子已經(jīng)很難找到每平方米1萬元以下的，如果要海景房的話，至少每平方米2萬元以上。這個(gè)價(jià)格在2008年，基本可以買到三亞最豪華的房子了?！?
說起那些看房的客戶，陳小姐表示，猶豫觀望的心態(tài)是主流，真正出手的沒有幾個(gè)，幾周前買房子像買白菜似的急吼吼幾乎在一夜間消失了。年初一、二兩天，陳小姐忙碌依舊，但沒有一位有肯定購房意向的客戶?！安坏袠I(yè)主出現(xiàn)了每平方米一兩千元的主動降價(jià)，所有買房客戶也都會狠狠地砍價(jià)，我現(xiàn)在手頭有兩位明確購房意向的客戶，都是砍價(jià)過狠，在等待業(yè)主的考慮?！?
分析師 房價(jià)將在高位波動
2010年1月，海南搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三亞商品房市場總簽約4268套，簽約總面積379582.44平方米；環(huán)比2009年12月三亞商品房簽約數(shù)，提升32.34%，簽約總面積提升27.16%。1月三亞商品房銷售均價(jià)為20540.18元/平方米，環(huán)比2009年12月三亞商品房銷售均價(jià)14864.58元/平方米，提升38.18%。
華泰聯(lián)合證券分析師魚晉華近期在對海南房地產(chǎn)詳盡調(diào)研后表示，海南尤其是三亞形成的對房產(chǎn)消費(fèi)的奢侈品化心態(tài)以及銀行的低參與度，在一定程度上形成了房產(chǎn)市場的穩(wěn)定器，將維持房產(chǎn)價(jià)格在目前高位上的持續(xù)波動。在市場供應(yīng)基本保持穩(wěn)定，政策不會出現(xiàn)明顯扶植傾向，以及城市軟硬件配套完善不能為價(jià)格再度急速上升打開通道的情況下，海南房產(chǎn)市場短期內(nèi)將保持高位維穩(wěn)的走勢。
焦點(diǎn)關(guān)注
專家評說海南房價(jià)
海南省國土環(huán)境資源廳廳長嚴(yán)之堯
對炒買炒賣土地的，國土部門進(jìn)行了清理，要求企業(yè)按照原來的計(jì)劃加快建設(shè)速度。如果購買房子的人認(rèn)為海南的房子是實(shí)用的，就不存在泡沫。目前在企業(yè)的手中還有10多萬畝的土地，最少可以建8000萬平方米的商品房。海南年銷售商品房約300萬到600萬平方米，土地供應(yīng)充足，奉勸炒房子的人遠(yuǎn)離海南島。把海南的房地產(chǎn)價(jià)格籠統(tǒng)地降下來，并不符合海南人民的意愿。房價(jià)降下來了政府的土地收益和稅收會下降，對海南長遠(yuǎn)發(fā)展不利。
西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院付志宇教授
和大部分國內(nèi)一線城市一樣，海南省的GDP和地方財(cái)政收入增長主要依賴于房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。在《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島發(fā)展的若干意見》出臺前，海南主要以旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)。海南省委書記衛(wèi)留成在兩會期間指出未來30年內(nèi)海南仍將把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，這意味著地價(jià)和房價(jià)的快速增長在短期內(nèi)是不可避免的。但應(yīng)該警惕重蹈上世紀(jì)80年代房地產(chǎn)泡沫的覆轍。
天津富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長謝強(qiáng)
海南國際旅游島建設(shè)正式上升為國家戰(zhàn)略后，海南的價(jià)值進(jìn)一步凸顯出來，各路資金蜂擁而入，造成房價(jià)的一路上漲，但說出現(xiàn)泡沫可能還為時(shí)過早。不過，政府對土地供應(yīng)以及開發(fā)進(jìn)度加以調(diào)控是防止過熱的關(guān)鍵。
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