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真實的海南樓市 同樣有著升降沉浮
來源：新浪房產(chǎn)
作者：蔡于博 2010-02-22
海南樓市春節(jié)現(xiàn)出貨潮
一度因房價漲幅領(lǐng)跑全國的海口、三亞房地產(chǎn)市場，最近悄然滋生出種種投機資金急劇撤離的跡象。據(jù)當?shù)孛襟w報道，意欲撤場的投資客在2010年農(nóng)歷大年初一即掀起一股“出貨潮”。之前屢創(chuàng)新高的鳳凰島公寓，新春最新報價最高雖達10萬元／平方米，但有投資客最低只開出不到5萬元／平方米的價格，就放出之前買下的房源。
海南如今的景象并不是第一次出現(xiàn)，早在1990年代初期就曾顯現(xiàn)。在1988年海南建省和經(jīng)濟特區(qū)定位的刺激下，加上市場化改革的推波助瀾，海南房地產(chǎn)在短短3年時間翻了4倍，但終究在宏觀調(diào)控的“大棒”下歸于破滅。
其實，在2月14日“2010海南國際旅游地產(chǎn)文化節(jié)”以房展形式在三亞大東海廣場開幕的現(xiàn)場上，來自?？?、三亞、瓊海甚至文昌、保亭等地的地產(chǎn)項目盡管大量標榜“一線河景、二線江景”，其售價也大都在每平方米2萬元左右。
目前，海南省在企業(yè)手中的建房土地還有10多萬畝，最少可以建8000萬平方米的商品房。海南年銷售商品房約300萬到600萬平方米，土地供應(yīng)充足，從物以稀為貴角度來看，充足的房源供應(yīng)，已經(jīng)決定炒房子的人沒有多大空間。
固然，海南省也和大部分國內(nèi)一線城市一樣，GDP和地方財政的收入增長主要依賴于房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。在國務(wù)院《關(guān)于推進海南國際旅游島發(fā)展的若干意見》出臺之前，海南省主要就是以旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)。但海南的房地產(chǎn)市場卻又與其它城市大不相同，最明顯的區(qū)別是，海南的房地產(chǎn)市場是一個典型的投資性住房市場，多數(shù)樓盤的貨品80%以上靠島外消費者購買。
早在年初，美國的《華爾街日報》便在一篇題為《瘋狂的中國房地產(chǎn)業(yè)》一文中耐人尋味地提到，“盡管海南和中國其他地方的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了令人難以置信的大幅攀升，但許多分析師對于可能出現(xiàn)的災難性崩盤卻出奇的冷靜。這其中讓人心寬的一個因素是房地產(chǎn)價格的主要推動力：銀行貸款的增加”。但問題是，進入樓市的銀行貸款在中央接連部不斷的調(diào)控下，其熱情已經(jīng)大幅降溫，更重要的是，此前的寬松貸款，很有可能將銀行與房地產(chǎn)綁在一起，也即一旦房地產(chǎn)市場雪崩，中國的銀行業(yè)將會面臨災難性局面。換句話說，房地產(chǎn)最終很可能會成為銀行的大麻煩。
縱觀外媒對中國房地產(chǎn)泡沫的討論，除去一絲酸葡萄心理之外，更多的是自身房地產(chǎn)泡沫破滅的切膚之痛。在美國的次貸危機爆發(fā)前，美國的房地產(chǎn)市場也曾充斥著狂熱情緒和不差錢的“豪情”，似乎美國的房價永遠會漲下去，美國的銀行會永遠有源源不斷的錢注入進去。從這種意義上說，冷靜分析外媒的觀點，對預防中國的房地產(chǎn)泡沫的破滅很有意義。
相較于其他地區(qū)，海南盡管具有天然的濱海旅游資源，可塑性強且人口較少。但由于越來越多的投機性流動性資金正加速流向海南，而且全部急于得到回報，于是到處呈現(xiàn)出盲目的狂熱。但是，“海南國際度假島”畢竟是一個長期而遠景的概念，開發(fā)周期決然不短，同時海南人口有限，不像一線大城市那樣擁有充足的剛性需求支撐，擊鼓傳花的游戲恐難持久。
目前，有些人仍在大唱特唱“房價上漲可以為居民帶來財富效應(yīng)，有利于提高居民的消費能力，有助于拉動內(nèi)需，因而不應(yīng)抑制房價的快速上漲，以避免對房地產(chǎn)業(yè)造成損害”的論調(diào)，為樓市的狂熱助威。事實上，房價上漲除了對投資住房的人來說具有財富效應(yīng)，至于這種財富效應(yīng)能否帶動消費卻很難說?？傊?，在目前，房價過快上漲帶來的消極效應(yīng)大于積極效應(yīng)。
海南房價的一度暴漲，其根源完全在于某些投資者的熱炒。經(jīng)濟社會流傳一個信條，炒樓花和炒期房。對于“炒”，人們有不同的解讀。假若出于對某一產(chǎn)品某一行業(yè)某一技術(shù)的適當推介，使公眾認識，這樣的“炒”也未嘗不可。但若是注入虛假因素，這樣的炒，盡管會得逞一時，蒙騙公眾一時，但終究經(jīng)不起實踐檢驗，會忽啦啦倒下來。其所以倒，完全是違反價值規(guī)律使然。
折騰一個多月天價的海南房市已經(jīng)開始現(xiàn)“出貨潮”，這既是回歸理性的表現(xiàn)，也是給國人上了一堂價值規(guī)律的課?！顿Y本論》里對價值規(guī)律的精彩論述：我們應(yīng)該敬畏規(guī)律。在狂熱時，我們或許看不到它，但規(guī)律始終存在。“眾見其利者，非利也；眾見其害者，或利也”。面對海南樓市突發(fā)的事實，投資者有必要認識清楚：真實的海南樓市，同樣有著升降沉浮。
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