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走向崩盤(pán)能否回歸理性？破除迷霧解析海南樓市

來(lái)源：南海網(wǎng)     作者：許甲猛    2010-02-27

海南樓市走向崩盤(pán)抑或回歸理性?

　　即將結(jié)束的二月，海南樓市上演了從狂飆突進(jìn)到嘎然而止的市場(chǎng)狂熱。

　　春節(jié)之前，海南各地的樓盤(pán)動(dòng)輒一天上漲數(shù)千元/平方米，?？?、三亞房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑全國(guó)，排隊(duì)購(gòu)號(hào)的熱鬧景象首次在海南部分樓盤(pán)真實(shí)上演。

　　春節(jié)之后，海南各地樓市冷清現(xiàn)象清晰可見(jiàn)。售樓處門(mén)口車(chē)水馬龍的景象已成記憶，慘淡景象令很多售樓人員感到揪心。“出貨潮”似乎顯現(xiàn)，一些樓市價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始打折。

　　極端的變化引來(lái)島內(nèi)外人士的廣泛關(guān)注，上世紀(jì)90年代初的傷痛令很多關(guān)心海南房地產(chǎn)發(fā)展的人們擔(dān)心：冰火兩重天的現(xiàn)象緣何在2月得以上演?海南房地產(chǎn)的噩夢(mèng)是否正卷土重來(lái)?高房?jī)r(jià)對(duì)海南是否就是大弊?

　　海南樓市緣何從井噴迅速轉(zhuǎn)入低迷?

　　——過(guò)快上漲導(dǎo)致交易量下降是市場(chǎng)正常反應(yīng)

　　海南房產(chǎn)在全國(guó)樓市突然異軍突起的直接動(dòng)因無(wú)疑是“海南國(guó)際旅游島”建設(shè)的獲批。

　　在國(guó)內(nèi)投資渠道選擇機(jī)會(huì)尚不多的情形下，國(guó)內(nèi)巨大的資本一直在尋找著新的投資機(jī)遇，“海南國(guó)際旅游島”概念的出現(xiàn)，為各種資本提供了巨大的想象空間。由于“國(guó)際旅游島”的具體政策一直尚未明確，使外界在傳述“國(guó)際旅游島”內(nèi)涵時(shí)出現(xiàn)了很多的偏差，“海南要開(kāi)放賭場(chǎng)，要建馬場(chǎng)，要完全免稅......”一系列的有意或無(wú)意的錯(cuò)誤信息表達(dá)，使海南成為了投資者的向往地。

　　而在2009年全國(guó)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)城市房?jī)r(jià)整體提升的超高比例前提下，在國(guó)家宏觀調(diào)控的接連影響下，海南為投資者們提供了一種“情緒性表達(dá)”的機(jī)會(huì)。在海南國(guó)際旅游島規(guī)劃綱要尚未出臺(tái)之前，率先而動(dòng)的一直是國(guó)有企業(yè)。去年12月15日，三亞一塊不靠海、不靠江、也不在市中心的土地，短短幾分鐘刷新了海南土地拍賣(mài)的新記錄，每畝土地被拍到了1500萬(wàn)元。

　　隨即，“國(guó)際旅游島”概念受到全國(guó)各地媒體，尤其是全國(guó)財(cái)經(jīng)性媒體的熱炒，投資資金蜂擁而至海南。2009年12月底，三亞簽約房?jī)r(jià)為15857.44元/平方米，到2010年1月份，三亞的簽約房?jī)r(jià)上升到22000元/平方米。三亞被迫出臺(tái)一個(gè)身份證只能購(gòu)買(mǎi)5套房的限制性政策。很多項(xiàng)目只接受一次性付款，不接受按揭貸款。

　　在海南樓市狂熱之時(shí)，很多業(yè)界人士有著清醒的認(rèn)識(shí)。過(guò)度上漲只是一部分有現(xiàn)房的中小開(kāi)發(fā)商追求利潤(rùn)最大化的結(jié)果。而并非是市場(chǎng)需求的真正體現(xiàn)，更不能體現(xiàn)市場(chǎng)任何規(guī)律。在1月份，記者與一些業(yè)內(nèi)人士探討時(shí)，業(yè)界人士一個(gè)普遍的觀點(diǎn)是，這種現(xiàn)象難以持續(xù)，出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的時(shí)機(jī)可能會(huì)在5月或6月。出乎很多人的意料之外，僅僅春節(jié)之后，海南樓市就遭遇“出貨潮”。

　　由于這一階段進(jìn)入海南購(gòu)房的人群是帶有比較強(qiáng)烈的投資意識(shí)和投機(jī)意識(shí)的一個(gè)群體。他們急于得到回報(bào)，為了“落袋為安”，主動(dòng)將收入囊中不久的房產(chǎn)拋出，使得火熱的海南樓市形勢(shì)出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。海南省委、省政府的“兩個(gè)暫停”沒(méi)有讓樓市降溫，“出貨潮”卻使得樓市迅速逆轉(zhuǎn)。但不期而至的低迷交易打亂了投資者的步伐。一個(gè)多月前蜂擁進(jìn)入海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)資金已經(jīng)有撤離跡象。

　　一些新盤(pán)出現(xiàn)了打折現(xiàn)象，一些二手房的降價(jià)幅度則更大。樓市的冷清讓不少售樓人員開(kāi)始擔(dān)心今年的收入，因?yàn)榻灰咨?，傭金也就隨之而降。

　　業(yè)界人士認(rèn)為，從目前的交易情況來(lái)看，海南樓市預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月的主旋律將是高位盤(pán)整。但海南樓市這一輪的遭遇不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大幅度下挫。

　　這應(yīng)該是回歸理性的表現(xiàn)。

　　從國(guó)內(nèi)背景看，北京、上海等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛也漸趨濃厚，成交量一再萎縮。觀察人士認(rèn)為，全國(guó)“兩會(huì)”期間或之后，中央還很可能繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展?；⒛甑姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)能否延續(xù)牛市，仍要聽(tīng)聽(tīng)政策的風(fēng)聲。