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三亞放貸16億元，金融創(chuàng)新產(chǎn)品“試水”酒店業(yè)
來源：海南日報
作者：王吉拉 2010-03-15
世界品牌酒店云集三亞，與之相關的銀行業(yè)務也隨之興旺。一項名為“經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款”的金融創(chuàng)新產(chǎn)品已經(jīng)在三亞各商業(yè)銀行廣為推行，近兩年來向三亞星級酒店累計發(fā)放貸款16.05億元。
多家銀行行長對海南日報記者表示，類似金融創(chuàng)新產(chǎn)品在三亞的良好運行，說明了三亞信貸市場的產(chǎn)業(yè)特征。同時，各商業(yè)銀行的總行都在拭目其成功經(jīng)驗，以便更廣泛地進行推廣。
外資銀行取道三亞
一年前開始盛傳外資銀行進軍三亞的細節(jié)，在港資東亞銀行對三亞凱賓斯基度假酒店的貸款中得到證實。
據(jù)有關人士透露，三亞凱賓斯基度假酒店建設期獲得了中國農(nóng)業(yè)銀行的開發(fā)性貸款。酒店營業(yè)后，東亞銀行介入，以酒店物業(yè)為抵押物，對其發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，與之置換開發(fā)性貸款。
“經(jīng)營性物業(yè)包括完成竣工驗收并投入商業(yè)運營，經(jīng)營性現(xiàn)金流量較為充裕、綜合收益較好、還款來源穩(wěn)定的商業(yè)營業(yè)用房和辦公房，如商務辦公樓、星級賓館酒店、綜合商業(yè)設施等。”三亞農(nóng)行一工作人員介紹。
“與開發(fā)貸款相比，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款有許多優(yōu)勢，如酒店的經(jīng)營狀況已經(jīng)看得到，團隊的管理水平顯現(xiàn)了，抵押物也實實在在了，因此風險比較小。”各商業(yè)銀行一致認為。
但觸動三亞內(nèi)資銀行的，還是東亞銀行大膽的行為。“不是說我們不了解經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款這個品種，但在國內(nèi)，它一直以來都屬于限制發(fā)展的范疇。直到近兩年才開始小心翼翼地試行。”一位不愿透露姓名的行長解釋：“外資銀行進入三亞，傳統(tǒng)市場業(yè)務沒有優(yōu)勢，所以取道金融創(chuàng)新產(chǎn)品。也正是東亞銀行的做法，促進了內(nèi)資銀行的進一步開放，加劇了銀行業(yè)務的競爭。”
內(nèi)資銀行二輪競爭
當下三亞高星級酒店的表現(xiàn)如何呢?市場普遍認為：入住率較高，現(xiàn)金流充裕，淡旺季均賣座，前景看好，所有這些特征備受銀行追捧。商業(yè)銀行先是躋身這些酒店開發(fā)貸款，不成功也不氣餒，依然保持友好聯(lián)絡，為酒店建成營業(yè)后的第二輪競爭中埋下伏筆。
“經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的期限可以更長，用途也更加廣泛。”據(jù)行長們介紹，三亞的星級酒店獲得經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款后，一般有三種用途，一種是置換前期的開發(fā)性貸款;二是歸還股東的借款;三是用于本酒店的擴建、裝修、改造。
據(jù)有關方面透露，三亞多家高星級酒店申請并獲得了經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款。除建行外，三亞各商業(yè)銀行均有涉及。
三亞銀監(jiān)分局副局長張權(quán)躍認為，現(xiàn)在不僅銀行要選擇企業(yè)，企業(yè)也可選擇銀行。若另一家銀行的服務更好，價格更優(yōu)惠，某酒店由經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款置換開發(fā)貸款時，即可變換銀行。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，通過一次經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款授信業(yè)務，銀行還可獲得較高的綜合收益。一是酒店管理公司將其所有賬戶移至這家銀行營業(yè)部;二是在酒店裝上某銀行的自動取款機，間接提升了銀行服務形象、加快其業(yè)務發(fā)展;三是其他由貸款衍生的零售業(yè)務如代銷保險、代發(fā)工資、信用卡發(fā)放、POS機安裝等業(yè)務，也將為這家銀行帶來較高的中間業(yè)務收入。
海南交通銀行一位高管告訴海南日報記者：“鑒于海南建設國際旅游島的大背景，以及三亞酒店經(jīng)營的良好表現(xiàn)，交總行已明確表態(tài)，海南試點經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款還將配套更多優(yōu)惠政策。”
監(jiān)管機構(gòu)客觀應對
“雖然非議不少，但我們總體上是持鼓勵的態(tài)度。”對經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的發(fā)展，三亞人行相關人士如此認為。
學界普遍認為，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款加快了業(yè)主的資金回籠，增加了金融的杠桿率，加速了資金的流通，是中國金融改革的方向。但在操作過程中，當前還存在不少問題。
首先從用途上說，置換前期開發(fā)貸款和歸還股東借款兩項，在監(jiān)管上打了個擦邊球，很難做到專款專用。其次，從評估的角度，也很難做到客觀公正。
以三亞某酒店為例，前期開發(fā)貸款3億元，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款卻貸了6個億。信貸關系轉(zhuǎn)移后，酒店價值翻了一倍。“那下次評估是不是就可以值12個億了呢?”有關監(jiān)管人士質(zhì)疑：“開發(fā)貸款只需3億元，剩下的3億元肯定不是用在置換上了，那么又用去哪里了呢?”
“但就目前的情況而言，三亞各商業(yè)銀行發(fā)展經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的總量還不大，范圍不太廣，置換的比例也不高，基本做到專款專用。”該監(jiān)管人士表示，相對而言，外資銀行和異地銀行在經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款上的監(jiān)控要更加難一些。“只要不是一哄而上地放貸，尤其不得用于炒股、期貨投機等禁止類項目，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款在三亞酒店業(yè)的經(jīng)驗值得總結(jié)和推廣。”
多家銀行行長對海南日報記者表示，類似金融創(chuàng)新產(chǎn)品在三亞的良好運行，說明了三亞信貸市場的產(chǎn)業(yè)特征。同時，各商業(yè)銀行的總行都在拭目其成功經(jīng)驗，以便更廣泛地進行推廣。
外資銀行取道三亞
一年前開始盛傳外資銀行進軍三亞的細節(jié)，在港資東亞銀行對三亞凱賓斯基度假酒店的貸款中得到證實。
據(jù)有關人士透露，三亞凱賓斯基度假酒店建設期獲得了中國農(nóng)業(yè)銀行的開發(fā)性貸款。酒店營業(yè)后，東亞銀行介入，以酒店物業(yè)為抵押物，對其發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，與之置換開發(fā)性貸款。
“經(jīng)營性物業(yè)包括完成竣工驗收并投入商業(yè)運營，經(jīng)營性現(xiàn)金流量較為充裕、綜合收益較好、還款來源穩(wěn)定的商業(yè)營業(yè)用房和辦公房，如商務辦公樓、星級賓館酒店、綜合商業(yè)設施等。”三亞農(nóng)行一工作人員介紹。
“與開發(fā)貸款相比，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款有許多優(yōu)勢，如酒店的經(jīng)營狀況已經(jīng)看得到，團隊的管理水平顯現(xiàn)了，抵押物也實實在在了，因此風險比較小。”各商業(yè)銀行一致認為。
但觸動三亞內(nèi)資銀行的，還是東亞銀行大膽的行為。“不是說我們不了解經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款這個品種，但在國內(nèi)，它一直以來都屬于限制發(fā)展的范疇。直到近兩年才開始小心翼翼地試行。”一位不愿透露姓名的行長解釋：“外資銀行進入三亞，傳統(tǒng)市場業(yè)務沒有優(yōu)勢，所以取道金融創(chuàng)新產(chǎn)品。也正是東亞銀行的做法，促進了內(nèi)資銀行的進一步開放，加劇了銀行業(yè)務的競爭。”
內(nèi)資銀行二輪競爭
當下三亞高星級酒店的表現(xiàn)如何呢?市場普遍認為：入住率較高，現(xiàn)金流充裕，淡旺季均賣座，前景看好，所有這些特征備受銀行追捧。商業(yè)銀行先是躋身這些酒店開發(fā)貸款，不成功也不氣餒，依然保持友好聯(lián)絡，為酒店建成營業(yè)后的第二輪競爭中埋下伏筆。
“經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的期限可以更長，用途也更加廣泛。”據(jù)行長們介紹，三亞的星級酒店獲得經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款后，一般有三種用途，一種是置換前期的開發(fā)性貸款;二是歸還股東的借款;三是用于本酒店的擴建、裝修、改造。
據(jù)有關方面透露，三亞多家高星級酒店申請并獲得了經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款。除建行外，三亞各商業(yè)銀行均有涉及。
三亞銀監(jiān)分局副局長張權(quán)躍認為，現(xiàn)在不僅銀行要選擇企業(yè)，企業(yè)也可選擇銀行。若另一家銀行的服務更好，價格更優(yōu)惠，某酒店由經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款置換開發(fā)貸款時，即可變換銀行。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，通過一次經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款授信業(yè)務，銀行還可獲得較高的綜合收益。一是酒店管理公司將其所有賬戶移至這家銀行營業(yè)部;二是在酒店裝上某銀行的自動取款機，間接提升了銀行服務形象、加快其業(yè)務發(fā)展;三是其他由貸款衍生的零售業(yè)務如代銷保險、代發(fā)工資、信用卡發(fā)放、POS機安裝等業(yè)務，也將為這家銀行帶來較高的中間業(yè)務收入。
海南交通銀行一位高管告訴海南日報記者：“鑒于海南建設國際旅游島的大背景，以及三亞酒店經(jīng)營的良好表現(xiàn)，交總行已明確表態(tài)，海南試點經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款還將配套更多優(yōu)惠政策。”
監(jiān)管機構(gòu)客觀應對
“雖然非議不少，但我們總體上是持鼓勵的態(tài)度。”對經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的發(fā)展，三亞人行相關人士如此認為。
學界普遍認為，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款加快了業(yè)主的資金回籠，增加了金融的杠桿率，加速了資金的流通，是中國金融改革的方向。但在操作過程中，當前還存在不少問題。
首先從用途上說，置換前期開發(fā)貸款和歸還股東借款兩項，在監(jiān)管上打了個擦邊球，很難做到專款專用。其次，從評估的角度，也很難做到客觀公正。
以三亞某酒店為例，前期開發(fā)貸款3億元，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款卻貸了6個億。信貸關系轉(zhuǎn)移后，酒店價值翻了一倍。“那下次評估是不是就可以值12個億了呢?”有關監(jiān)管人士質(zhì)疑：“開發(fā)貸款只需3億元，剩下的3億元肯定不是用在置換上了，那么又用去哪里了呢?”
“但就目前的情況而言，三亞各商業(yè)銀行發(fā)展經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的總量還不大，范圍不太廣，置換的比例也不高，基本做到專款專用。”該監(jiān)管人士表示，相對而言，外資銀行和異地銀行在經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款上的監(jiān)控要更加難一些。“只要不是一哄而上地放貸，尤其不得用于炒股、期貨投機等禁止類項目，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款在三亞酒店業(yè)的經(jīng)驗值得總結(jié)和推廣。”
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