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地產(chǎn)像啤酒有泡沫才好喝？海南海岸線爭奪戰(zhàn)
來源：南方周末
作者：蔡于博 2010-04-05
?？趥涫軤幾h的萬綠園北面人工島填造工程。 圖/黃金萍
在這波海南地產(chǎn)熱潮中，有人擔(dān)心優(yōu)質(zhì)的海岸線資源將被地產(chǎn)商瓜分，如果這樣，公共資源將因此淪為少數(shù)人的私家海灘。海南在過去錯(cuò)過了立法保護(hù)海岸帶的數(shù)次良機(jī)，現(xiàn)在則面臨著覆水難收的局面。海南這個(gè)國際旅游島，未來讓游客看的是房子還是海灘？
最后的海岸線
面對(duì)這些“金主”，政府有決心通過行政手段來控制最后的開發(fā)用地嗎？
文昌和?？谥g、銅鼓嶺以北至鋪前灣長約70公里的海岸線，是海南最后的優(yōu)質(zhì)沙灘海岸線，如果再不對(duì)其采取保護(hù)措施，限制開發(fā)商活動(dòng)，海南將失去最后一片熱帶海岸原生態(tài)凈土?！?/P>
這是致公黨海南省委在1月27日召開的政協(xié)海南省五屆三次會(huì)議上提起的一份報(bào)告中的話。這份名為《關(guān)于保護(hù)我省濱海莽原帶的建議》的報(bào)告，由海南省建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃院原高級(jí)工程師林鴻民執(zhí)筆。
林鴻民曾經(jīng)在2000年和一位瑞典專家一同考察過海南島絕大部分海岸線。那一年，世界旅游組織應(yīng)邀來為海南省作旅游總體規(guī)劃，林鴻民作為中方專家編在了海洋旅游組。
他可以掰著指頭數(shù)出，從南向北，三亞的三亞灣、大小東海、亞龍灣、海棠灣，再到陵水的土福灣、南灣半島、清水灣、日月灣、香水灣，萬寧的楊梅灣、石梅灣，再到瓊海的博鰲水城，文昌的馮家灣、高隆灣、椰林灣、火箭發(fā)射基地……而今東海岸三百多公里優(yōu)質(zhì)海岸線都已基本被開發(fā)商圈地完畢。而海南的西海岸雖也有少量沙灘岸線，但更多的是巖石，而且干燥、缺水，植被相對(duì)少，有些地方甚至還呈熱帶沙漠景觀。
盡管在世界旅游組織專家編制的《海南旅游發(fā)展總體規(guī)劃》中，將文昌銅鼓嶺以北至鋪前海岸列為濱海莽原帶，提出在沿海莽原帶內(nèi)禁止旅游開發(fā)，只可在海灘或海防林帶里徒步旅游。但這一波如火如荼的旅游地產(chǎn)開發(fā)熱，讓已經(jīng)退休的林鴻民，禁不住擔(dān)心這最后的優(yōu)質(zhì)海岸線也難逃噩運(yùn)。
2月3日，林鴻民應(yīng)邀參加《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要（草案）》內(nèi)部征求意見會(huì)，他再次呼吁，一定要保留一段海岸線作為限制開發(fā)區(qū)。
不過，這次會(huì)議主要是讓大家對(duì)《規(guī)劃》的文本發(fā)表意見。這份原本應(yīng)于1月25日公布、不知何故拖延至今的文件，極有可能作為國際旅游島建設(shè)的新政于 3月份公布，此次與會(huì)人員討論較多的還是房地產(chǎn)問題。
此次《規(guī)劃》透露了要抬高門檻，發(fā)展高端旅游和地產(chǎn)的信息。如果說海南島要面向全國市場，再多的地產(chǎn)也難以滿足。要從供地上控制居住型地產(chǎn)，多做酒店，特別是超星級(jí)酒店。這與此前海南省相關(guān)部門的思路，別無二致——
早在去年12月上旬，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳就組織有關(guān)專家，對(duì)《海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與中長期規(guī)劃（2008－2020）》進(jìn)行評(píng)審。規(guī)劃提出，加強(qiáng)海岸線資源的管理，確保海岸線資源不會(huì)被一次性賤賣。
今年1月22日，海南省國土環(huán)境資源廳發(fā)布《關(guān)于充分發(fā)揮土地調(diào)控作用促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，再次明確表示，“沿海一線海景和具有特色優(yōu)勢資源的土地應(yīng)優(yōu)先安排作為高端度假休閑旅游項(xiàng)目用地?！?/P>
但這兩份文件的尷尬在于，“一次性賤賣”對(duì)應(yīng)的是圈地完畢的既成事實(shí)，而“優(yōu)先”并不等于禁止。相對(duì)于資金回籠壓力更大的高端度假休閑項(xiàng)目，地產(chǎn)商顯然更樂于開發(fā)住宅項(xiàng)目，面對(duì)這些“金主”，政府有決心通過行政手段來控制最后的開發(fā)用地嗎？
脆弱的海岸線
?？诎咨抽T，由于海岸線侵蝕，過去游泳買票存衣服淋浴的位置，現(xiàn)在都陷落到海里看不到了。
海南地產(chǎn)業(yè)短時(shí)間內(nèi)的突飛猛進(jìn)，除了使屬于公眾的優(yōu)質(zhì)海岸線變得越來越少，還給海南生態(tài)帶來了負(fù)面影響。
不少開發(fā)商為了方便，把海防林砍掉，沙壩推掉，破壞原來的地貌，補(bǔ)種的多數(shù)不再是海防林，而是觀賞性樹種?！坝矀?！”林鴻民表示，如果設(shè)計(jì)不好，會(huì)造成海岸帶變化，甚至造成生態(tài)災(zāi)害。
海防林在海洋和陸地之間的位置，大致可以描述為海水-沙灘-沙壩-海防林-土地。東南亞等熱帶海島比較少臺(tái)風(fēng)，而海南卻是熱帶臺(tái)風(fēng)密集區(qū)。海防林可以把海岸線“鎖住”，是保護(hù)海島免受臺(tái)風(fēng)襲擊的“第一道綠色天然屏障”。歷史上的圍海造田、房地產(chǎn)開發(fā)、采礦養(yǎng)蝦曾對(duì)海南的海防林造成災(zāi)難性破壞，盡管 2009年底海南省1528公里海岸線上的基干林帶已實(shí)現(xiàn)基本合攏，但新種下的還是幼林，防護(hù)功能大打折扣。而目前開發(fā)最熱鬧的東海岸，因?yàn)橹苯用嫦蛱窖?，海防林作用最為重要，但是在沙灘流連忘返的人們，是否留意到附近還有海防林的存在？房地產(chǎn)開發(fā)早已經(jīng)讓這些海岸和土地遠(yuǎn)離“林地”屬性，跟海防林沒有太多關(guān)系了。
可以看到的后果，最典型的算是文昌東郊椰林，海岸線侵蝕造成海岸線后溯300－400米，現(xiàn)在人們看到在海水中的刻有“椰林灣”三個(gè)字的柱子，原來是在陸地上。?？诎咨抽T，由于海岸線侵蝕，過去游泳買票存衣服淋浴的位置，現(xiàn)在都陷落到海里看不到了。
林鴻民覺得，開發(fā)商可以適當(dāng)梳理一下防護(hù)林，用一些掩映小路、小橋、石頭間隔通向海邊，但是沒有人這么做，更多的游客也喜歡直接通向沙灘。
不僅是林如此擔(dān)心，海南大學(xué)教授楊小波也已經(jīng)連續(xù)兩次在政協(xié)海南省會(huì)議上提出退縮線建議。退縮線是指自海岸線向陸地一定距離后的平行線（或曲線），在兩條線范圍內(nèi)禁止開發(fā)利用。設(shè)置退縮線的目的是防止或減輕海岸線的侵蝕和破壞、保護(hù)海岸生態(tài)功能、保護(hù)海岸景觀、保護(hù)海岸的公共通道。
退縮線控制的區(qū)域不允許任何侵占式開發(fā)（如建筑物和農(nóng)業(yè)等），而且要求沿海退縮線地帶由沿海岸線延伸的保護(hù)性植被帶構(gòu)成，有可能是紅樹林，有可能是木麻黃或其它多種樹種構(gòu)成的景觀林帶。
省委統(tǒng)戰(zhàn)部曾經(jīng)組織無黨派人士去雅居樂和海棠灣這些地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研。律師王向和就在其中。他在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商占的是海岸帶中的黃金寶地，99％的開發(fā)商都集中在海岸線上，而且往往把地產(chǎn)開發(fā)和海岸線結(jié)合在一起，把海灘想當(dāng)然地?fù)?jù)為己有。
“如果有海岸帶概念，不僅房地產(chǎn)不能這樣開發(fā)，地也不能這樣轉(zhuǎn)讓。”王向和對(duì)南方周末記者說，開發(fā)商買的是土地開發(fā)權(quán)，而不是海灘、海域開發(fā)權(quán)，現(xiàn)在他們把會(huì)所建在沙灘上，只有會(huì)員才能進(jìn)?？缮碁┦枪操Y源啊。
最難啃的一塊立法骨頭
當(dāng)時(shí)海洋廳著手的第一個(gè)法規(guī)計(jì)劃就是海岸帶，后來才知道選錯(cuò)突破口了，海岸帶是一塊最難啃的立法骨頭。
在這波地產(chǎn)熱潮開始之前，海南本有機(jī)會(huì)通過海岸帶立法阻止優(yōu)質(zhì)海岸線的流失。但這項(xiàng)立法被數(shù)次提起，又?jǐn)?shù)次夭折。
1988年海南建省，王向和在海南省政府法制局法規(guī)一處工作，參與了海岸帶管理?xiàng)l例的制定。次年，海岸帶管理?xiàng)l例和公司法、環(huán)保法等一起被列入海南省立法計(jì)劃，當(dāng)年其他法案都完成，唯獨(dú)海岸帶管理?xiàng)l例未決。1996年，王向和下海開自己的律師事務(wù)所，海岸帶立法至今沒有著落。
在王向和印象中，當(dāng)時(shí)的海洋廳牽頭，國土廳、交通廳、環(huán)保廳、水利廳、林業(yè)廳參與，一共開了六七次協(xié)調(diào)會(huì)，每個(gè)部門都在強(qiáng)調(diào)自己的管理權(quán)，爭論不休。王向和至今還記得當(dāng)時(shí)某一部門代表的一句話，“我們是上管天下管地中間管空氣”。
盡管草案都出了六七稿，最后卻都不了了之。“如果當(dāng)時(shí)能通過，現(xiàn)在的國際旅游島建設(shè)絕對(duì)受益?！蓖跸蚝驼f。
有人認(rèn)為海岸帶立法阻礙房地產(chǎn)開發(fā)，王向和不這么認(rèn)為。相反，以犧牲資源和公共利益為前提的房地產(chǎn)開發(fā)，沒有管束的開發(fā)，從長遠(yuǎn)看對(duì)地產(chǎn)是很不利的。這走了先開發(fā)先破壞先污染再治理的老路。
王向和說，越是寶貴資源，越是不能輕易破壞?；謴?fù)海岸帶立法，尤其是在建設(shè)國際旅游島時(shí)候，非常有必要。海岸帶保護(hù)，不是海南不需要，也不是這個(gè)概念不先進(jìn)，也不是不迫切，而是沒有一個(gè)得力的人通過一個(gè)得力的渠道讓得力的人看到。
海南省海洋與漁業(yè)廳環(huán)保處處長陳剛對(duì)此事也頗為感慨，當(dāng)時(shí)海洋廳著手的第一個(gè)法規(guī)計(jì)劃就是海岸帶，后來才知道選錯(cuò)突破口了，海岸帶是一塊最難啃的立法骨頭。海岸帶上工業(yè)項(xiàng)目是最多的，城鎮(zhèn)、人口密集度大。人和自然、開發(fā)和保護(hù)、部門之間矛盾也最多。難點(diǎn)不在技術(shù)而在協(xié)調(diào)。
現(xiàn)在，海南省有關(guān)海域使用、珊瑚礁保護(hù)、海洋環(huán)境保護(hù)等地方性法規(guī)都已經(jīng)通過。海岸帶保護(hù)卻還沒有音信。國家也還沒有對(duì)海岸帶立法，中國除江蘇省已頒布實(shí)施了《海岸帶管理暫行規(guī)定》，其它省、市都還付之闕如。
不過，1月6日，海口市政府召集相關(guān)部門和專家們開了一整天的海岸帶立法討論會(huì)。陳剛也是應(yīng)邀出席的專家之一，據(jù)說，海南省準(zhǔn)備以?？跒橥黄泣c(diǎn)，進(jìn)行嘗試。
向海要地，向人工島要海岸線
將來人工島擋在萬綠園前面，不僅讓市民無法在萬綠園看海，難道還要把萬綠園變成富人的后花園？
即便是省會(huì)城市海口，也有關(guān)于海岸線的煩惱。這些日子，海南知名網(wǎng)絡(luò)評(píng)論員矢弓，就因?yàn)槿f綠園填海造島蓋五星級(jí)酒店問題，公開向?？谑形瘯浗邪辶恕?/P>
萬綠園是一座位于海口市濱海大道旁的大型熱帶海濱生態(tài)園林，它原是瓊州海峽的一部分，上世紀(jì)90年代初經(jīng)填海造地而成，1996年1月3日起正式對(duì)外開放。萬綠園是很多?？谌说尿湴?，沒有哪個(gè)城市能在濱海建一塊1027畝的綠地，更難得的是，?？谑忻駷榻▓@捐款約1000萬元，占首期工程費(fèi)用的三分之一，駐?？诓筷?duì)官兵、海口市民都親自參加了萬綠園填土工程。
為讓萬綠園免受商業(yè)侵蝕，2000年8月31日，?？谑腥舜笸ㄟ^的《?？谑腥f綠園保護(hù)管理規(guī)定》明確界定：“萬綠園是本市開放性的公共休閑娛樂公園。其保護(hù)管理區(qū)域?yàn)椋簴|至?？谑畜w育館及其備用地，西至明珠路，南至濱海中路，北至海岸，占地面積為72.48809公頃。”萬綠園就此成為全國第二例立法保護(hù)的開放性公園，當(dāng)時(shí)規(guī)定中并沒有提及填海事宜。
2009年6月3日，《?？谑腥f綠園規(guī)劃設(shè)計(jì)》開始進(jìn)行為期15天的規(guī)劃批前公示，讓很多人愕然，好好的萬綠園為什么還要再規(guī)劃？
根據(jù)規(guī)劃，萬綠園的功能定位為“城市生態(tài)客廳”，為市民休閑游憩、賞景觀海、集會(huì)交往的綜合性城市公園。而且，還將萬綠園現(xiàn)有岸線向海中推進(jìn)，并在北岸造一座人工島，以增加綠地和岸線，把水更多地引入萬綠園的文娛體系中。經(jīng)過填海造地，新規(guī)劃的萬綠園公共綠地增加了13.3公頃，其中人工島面積 5.6公頃，海岸線增長了1480米。
園區(qū)調(diào)整并無爭議，但是與此規(guī)劃幾乎同時(shí)被披露的，還有萬綠園北側(cè)海面新建另外兩個(gè)人工島的消息。這讓很多人犯嘀咕。網(wǎng)友“快言良語”說：按照方案上的規(guī)劃來看，人工填島將不可避免地改變水流方向，海流穩(wěn)定性受到破壞，回淤將更嚴(yán)重。已經(jīng)變淺的新港通道將繼續(xù)惡化，過不了多久估計(jì)就徹底變成死港。矢弓說，不讓侵占萬綠園綠地，就在萬綠園外面填海。將來人工島擋在萬綠園前面，不僅讓市民無法在萬綠園看海，難道還要把萬綠園變成富人的后花園？
公開資料顯示，這兩個(gè)人工島分別是：?？跒碂羲频耆斯u，規(guī)劃建設(shè)面積30公頃（約450畝），島上建設(shè)項(xiàng)目包括頂級(jí)國際購物中心超星級(jí)酒店等。?？跒掣鑴≡喝斯u，規(guī)劃建設(shè)面積約6.67公頃（約100畝），包含1200個(gè)座位的歌劇廳，500個(gè)座位的多功能廳和1000個(gè)座位的音樂廳等。
燈塔酒店人工島還屬于?？谑兄攸c(diǎn)項(xiàng)目，2009年8月7日下午，海口市重點(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)辦公室還召開了燈塔酒店項(xiàng)目專題推進(jìn)會(huì)議。市紀(jì)委、市規(guī)劃局、市國土局、市海洋局、市建設(shè)局、市政府投資項(xiàng)目管理中心，以及海南中匯宏基實(shí)業(yè)投資有限公司等相關(guān)負(fù)責(zé)人悉數(shù)出席。
萬綠園北面的人工島在這此前已開始行動(dòng)。2010年新年伊始，一輛輛載著砂石的卡車，從萬綠園觀海路一側(cè)向?？跒硟A倒，填海已然開始。而直到1月 26日，海南省海洋與漁業(yè)廳才在網(wǎng)站發(fā)布公告：?？谑型恋貎?chǔ)備整理中心位于海口灣東部的?？跒碂羲频陣詈９こ添?xiàng)目已經(jīng)海南省人民政府批準(zhǔn)。
將于2010年3月1日開始實(shí)施的《中華人民共和國海島保護(hù)法》第二十七條規(guī)定：“嚴(yán)格限制填海、圍海等改變有居民海島海岸線的行為，嚴(yán)格限制填海連島工程建設(shè)；確需填海、圍海改變海島海岸線，或者填海連島的，項(xiàng)目申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交項(xiàng)目論證報(bào)告、經(jīng)批準(zhǔn)的環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告等申請(qǐng)文件，依照《中華人民共和國海域使用管理法》的規(guī)定報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)?！?/P>
就萬綠園填海連續(xù)發(fā)表了多篇評(píng)論，有些評(píng)論還在網(wǎng)上莫名地消失后，矢弓放出了狠話，“不管誰打萬綠園的主意，都會(huì)遭報(bào)應(yīng)的。”
人工島能夠增加岸線，對(duì)岸線短缺地來說無疑是好事，迪拜棕櫚島就是一個(gè)最好的例子。從目前的情況來看，海南省現(xiàn)有海岸線資源似乎還滿足不了開發(fā)商的需要，到了人工島登場的時(shí)候？海南省海洋與漁業(yè)廳環(huán)保處處長陳剛透露，除了已經(jīng)建成的鳳凰島，目前還有好幾個(gè)地方也有意要建。
漲到每平方米10萬元都不算貴
健康島、無疫島、無毒島、高爾夫島、詩歌島、長壽島、書法島、新興工業(yè)島、休閑島，包括國際旅游島在內(nèi)……有人做過統(tǒng)計(jì)，海南前后一共提出過48個(gè)島名。
中國不缺房子，缺的是熱帶海岸線資源。如果在海南看不到海，只看到房子，到海南來還有什么意義？沒有好的生態(tài)環(huán)境，海南憑什么建國際旅游島？官員短視，只要把地賣出去，把政績提上去就好，開發(fā)商只想著要賺錢，沒有人對(duì)海岸線負(fù)責(zé)?！笔腹Z氣激動(dòng)地說。
雖然海南在中國獨(dú)一無二，但在世界范圍內(nèi)，和它自然景觀類似的地方還有不少。在林鴻民看來，東南亞促銷很厲害，機(jī)票折扣低，而海南沒有廉價(jià)航空，幾大航空公司機(jī)票都很貴。如果沒有大力宣傳促銷，很難競爭過人家。
2009年，海南省接待旅游過夜人數(shù)2250.33萬人次，比上年增長9.2％，接待入境旅游者只有55.15萬人次，下降了43.7％。旺季瘋長，淡季狂跌，季節(jié)性不均衡?，F(xiàn)在海南有的酒店房價(jià)竟?jié)q到兩萬元以上。
“國際旅游島，首先要本地居民參與，為他們?cè)黾邮杖?、解決就業(yè)問題，他們才會(huì)對(duì)游客友好，否則就排斥游客，市場不誠信、宰客、甩客都來了?！绷著櫭裾f。
用另一位?？谑忻窭顦s的話說，“海南島首先是海南人民的島，然后才是全國人民的島，如果不能為島民帶來好處，為什么要讓有錢人來這里吃喝住？”
而海南省政府為安撫本省居民，表示要將財(cái)政收入的50％用于民生，搞經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房。為了在發(fā)展中找到方向，海南也做了很多嘗試，健康島、無疫島、無毒島、高爾夫島、詩歌島、長壽島、書法島、新興工業(yè)島、休閑島，包括國際旅游島在內(nèi)……有人做過統(tǒng)計(jì)，海南前后一共提出過48個(gè)島名。
從種種信息來看，海南島確定自己不想成為美國的佛羅里達(dá)州——美國最南部的這個(gè)州，四處都是椰子、棕櫚樹，幾百公里都是老人社區(qū)。而海南并不想成為中國的“養(yǎng)老院”。
海南地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)三起三落，每一波都伴隨著一次中央政策傾斜。1984年在海南大搞進(jìn)口汽車生意時(shí)迎來第一次高潮，1988年海南建省后，經(jīng)濟(jì)特區(qū)政策帶來房地產(chǎn)發(fā)展高潮，這次國際旅游島獲批，帶來了旅游地產(chǎn)高潮?！爸挥猩倒喜旁谕粋€(gè)地方跌倒，海南就是這個(gè)傻瓜?！笔腹f。
2月6日下午3點(diǎn)30分，在?？谝粋€(gè)叫做“闖海人沙龍”的小型聚會(huì)上，三十多號(hào)人坐在一起交流海南房地產(chǎn)政策和走勢，其中有來自海航地產(chǎn)、海濱置業(yè)等房地產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人。當(dāng)臺(tái)上嘉賓說，海南地產(chǎn)還未到其應(yīng)有高度，政府控制只是讓它慢點(diǎn)而已，大勢不可阻擋時(shí)，底下有人嘀咕，“三亞就是漲到每平方米10萬元都不算貴?！?/P>
說到地產(chǎn)泡沫，另一位地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人講完自己在萬寧拿胃換地的故事后，嘿嘿一笑，“啤酒還是要有點(diǎn)泡沫才好喝?！?/P>
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