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資本逐鹿海南酒店 高利潤難掩泡沫隱憂
來源：上海證券報
作者：陳曼莉 2010-04-07
酒店興建熱潮
“目前全島在建的五星級以上酒店至少30家，全部是高水平開發(fā)?！焙Ｄ鲜÷糜伟l(fā)展委員會副主任陳耀告訴記者。
這個面積3.4萬平方公里、常住人口854萬的海島，未來3年內(nèi)，五星級以上酒店數(shù)量將超過50家，密度居全國之首。這些酒店將遍布整個海南的海濱和腹地，以東線和南線最為集中。即使在被認(rèn)為旅游資源條件并不優(yōu)越的西岸，也已經(jīng)有大型度假區(qū)域的規(guī)劃在制定之中。
在眾多度假區(qū)域中，被定位為“國家海岸”的三亞海棠灣最受矚目。就在去年5月底，一個紀(jì)錄在這里創(chuàng)造：同一天內(nèi)，10家超五星級酒店同時動工，這之前已有3家酒店開工，之后的7月份，又有2家開工。時間之密集，規(guī)劃之高端，一時成為焦點(diǎn)。
“現(xiàn)在的海棠灣用一個詞概括，就是‘熱火朝天’?！比齺喡糜尉志珠L杜麗銀描繪。目前資本最受青睞的，非高端酒店業(yè)莫屬。業(yè)內(nèi)人士向記者透露，海棠灣目前“有主”的地塊不過三分之一，但酒店項(xiàng)目用地早已被瓜分完畢，最高地價超過300萬/畝?！坝腥嗽傧肽镁频暧玫?轉(zhuǎn)手就是600萬/畝?！倍@個濱海小鎮(zhèn)在開發(fā)初期，也就是兩年前，價格不過幾萬一畝，甚至更低。
事實(shí)上，不但在三亞，海南東岸的萬寧、瓊海、陵水一線，也在密集上馬豪華酒店項(xiàng)目，且不再是單體開發(fā)，而是酒店集群。在規(guī)劃中，這個熱帶島嶼上將遍布國際一線、國內(nèi)頂級品牌酒店，星星點(diǎn)點(diǎn)的酒店坐標(biāo)沿著海岸線，呈帶狀分布。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前在海南酒店行業(yè)介入較深的企業(yè)包括ST東海、羅頓發(fā)展、金茂集團(tuán)、中糧集團(tuán)、雅居樂、大連萬達(dá)、今典集團(tuán)、萬通地產(chǎn)、海航集團(tuán)、國信地產(chǎn)、富力集團(tuán)、中遠(yuǎn)集團(tuán)、國電集團(tuán)、中信集團(tuán)等，國內(nèi)有實(shí)力的開發(fā)商幾乎悉數(shù)到場。“投資商實(shí)在很樂觀。”三亞旅游協(xié)會秘書長謝祥項(xiàng)說。
以雅居樂清水灣項(xiàng)目的萊佛士酒店為例。該項(xiàng)目按6星級標(biāo)準(zhǔn)建造，目前已經(jīng)封頂。按照該項(xiàng)目7億元的投資額度計(jì)算，單就諸投資集團(tuán)的這30家在建酒店，就有200億“砸”在海南。
海南的迅速轉(zhuǎn)型
豪華酒店井噴的背后，是酒店業(yè)作為一個代表，開始成為海南新一輪地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)重點(diǎn)的轉(zhuǎn)型載體。在屢屢創(chuàng)出財富神話的純住宅房產(chǎn)受到很大爭議之后。各方日漸發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營性的旅游房產(chǎn)才是可持續(xù)發(fā)展的最終選擇。
“各市縣政府及開發(fā)企業(yè)要把目光放遠(yuǎn)。” 在3月底舉行的博鰲國際旅游論壇上，海南省副省長姜斯憲向地方市縣呼吁，不要把所擁有的最好的土地資源，一次性賣光開發(fā)商品房。應(yīng)把最好的資源用于持續(xù)性的經(jīng)營性項(xiàng)目，如多建設(shè)一些度假酒店、主題公園等，“既能夠保證企業(yè)的長期利潤，又能豐富海南國際旅游島旅游內(nèi)容?！?/P>
“海南是一個候鳥型的度假島嶼，離內(nèi)地太遠(yuǎn)，購房者在這里一年住不了一個月，空置率太高。普通住房出售后，能給當(dāng)?shù)貛淼目驮春拖M(fèi)量實(shí)在很有限?！痹谌齺喡糜晤檰?，北京第二外國語學(xué)院教授王興斌看來，海南只能非常有限地發(fā)展工業(yè)，在這個商業(yè)還處于初級階段，金融業(yè)尚未起步的熱帶島嶼，其實(shí)并不適合發(fā)展成為“第二居所”，還可能為海南帶來結(jié)構(gòu)性隱患。
而從全球成熟旅游目的地的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來看，只有約3%至5%的一線海景區(qū)域會用來開發(fā)純住宅，其余大部分都作為公共性領(lǐng)域建設(shè)。
目前看來，海南官方也正在努力往此方向引導(dǎo)。在海南即將實(shí)行的新版“建設(shè)用地供應(yīng)及使用管理規(guī)定”中，保障性住房用地、星級賓館、度假村、高科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等用地被劃為“鼓勵扶持類”;主題公園、高爾夫球場、高檔商品房及別墅被歸 “規(guī)范發(fā)展”類;而普通商品房用地則被“限制控制”，并且在指標(biāo)用完后，不再追加。
清一色豪華酒店市場何在?
但是，當(dāng)旅游地產(chǎn)成為共識之后，又一個質(zhì)疑被提出：為什么開發(fā)的全是清一色的豪華酒店?其他地區(qū)紅火的經(jīng)濟(jì)性酒店為何不見一家?這會不會是泡沫?
陳耀對記者解釋，現(xiàn)在海南的豪華酒店數(shù)量，若按照地塊平均數(shù)來算，的確密度最大，但是，“海南面臨的是全國的市場。我們的業(yè)績高于行業(yè)平均水平，說明現(xiàn)在還是有發(fā)展空間?！?/P>
奇創(chuàng)旅游咨詢運(yùn)營機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)部總監(jiān)俞昂則算了一筆賬：目前海南五星級酒店平均每平米實(shí)際造價在7000至10000元(不含地價)，折合下來每間五星級客房約100至200萬人民幣。開業(yè)運(yùn)營后，實(shí)際上來自房間維護(hù)的支出相當(dāng)少。但是，五星級酒店的房價比經(jīng)濟(jì)型高得多，旺季的上漲幅度遠(yuǎn)超經(jīng)濟(jì)型。與價格只能維持在一個小區(qū)間內(nèi)以保證高入住率的經(jīng)濟(jì)型酒店相比，五星級客房的投入產(chǎn)出效益更加良好。從相關(guān)渠道獲得的多份三亞4星、5星級酒店在2009年的運(yùn)營數(shù)據(jù)顯示，三亞的高星級酒店利潤水平與國內(nèi)其他地區(qū)相比遙遙領(lǐng)先。部分五星級酒店的經(jīng)營利潤率(GOP)水平可以接近70%，這個數(shù)據(jù)大約比全國主要城市的頂級酒店要高20個百分點(diǎn)?？v向相比，三亞3年前的水平，利潤率接近翻番。
漢庭連鎖酒店執(zhí)行董事長季琦對記者直言，由于客人對度假酒店要求更高，且淡旺季客流不穩(wěn)定，“豪華酒店在海南機(jī)會要比經(jīng)濟(jì)型酒店多得多”。
暴利下的海南豪華酒店
那么，高星級酒店在海南的實(shí)際運(yùn)營情況到底如何?能賺多少?
經(jīng)過深入調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)，海南，尤其是三亞，正呈現(xiàn)出“星級越高、生意越好”的局面。高星級酒店的盈利能力可說是“非常驚人”。
從相關(guān)渠道獲得的多份三亞4星、5星級酒店在2009年的運(yùn)營數(shù)據(jù)顯示，三亞的高星級酒店利潤水平與國內(nèi)其他地區(qū)相比遙遙領(lǐng)先。部分五星級酒店的經(jīng)營利潤率(GOP)水平可以接近70%，這個數(shù)據(jù)大約比全國主要城市的頂級酒店要高20個百分點(diǎn)。縱向相比，三亞3年前的水平，利潤率接近翻番。
另一家五星級酒店的數(shù)字也同樣驚人：該酒店客房數(shù)501間，樓面面積7.5萬平方米，正常運(yùn)營所需員工數(shù)量800名，全年平均房價為1516 元，年平均客房出租率67%。每間客房收入達(dá)1016元，剔除管理費(fèi)分成后利潤率也達(dá)到52%。
事實(shí)上，上述兩家酒店的入住率不僅不是三亞最高，甚至也不是亞龍灣最高。當(dāng)?shù)厝胱÷首罡叩南嫱躲y泰度假酒店(五星級)，在2009年的年均入住率超過90%。
奇創(chuàng)旅游的房地產(chǎn)總監(jiān)俞昂認(rèn)為，一般來說，五星級酒店按照12年左右的回報周期規(guī)劃，度假型酒店由于受淡旺季影響收回投資的周期更長，投資回報率更低。而在海南，這類酒店的回報周期幾乎縮短一半。
另外，人工和土地的成本優(yōu)勢也相當(dāng)明顯?！芭c北京、上海相比，我們有更高的客房出租率、更低廉的土地成本和勞動力成本?！焙廊A酒店行業(yè)的代表，金茂三亞麗思卡爾頓酒店總經(jīng)理Michel Goget說。麗思卡爾頓在2009年的年均客房出租率超過了70%，年均房價超過2000元。而三亞五星級酒店一線前臺員工的月薪僅為1200元。
不過，并非全海南的豪華酒店都擁有如此非凡的經(jīng)營成績。在一水之隔的博鰲，有兩家五星級酒店，據(jù)稱最低的時候入住率只有百分之十幾，酒店每年都有幾千萬的虧損。
在業(yè)內(nèi)看來，博鰲的酒店的經(jīng)營狀態(tài)之所以與三亞相去甚遠(yuǎn)，原因在于目前該區(qū)域只有單一的會議接待功能，淡旺季差距非常明顯?！皼]有旅游景點(diǎn)，就兩家酒店，客人不會住在這里，旅行社也不會安排。”一家旅行社負(fù)責(zé)人表示。
出于改變目前酒店型單勢孤難成焦點(diǎn)的狀態(tài)，博鰲目前正在規(guī)劃新的五星級酒店集群。在規(guī)劃者和投資者眼中，博鰲可以在原有單一的會議接待功能定位上，新增“高端人群外交休閑基地”的區(qū)域定位。
“三亞頂級酒店的經(jīng)營業(yè)績已經(jīng)成為目前海南新開發(fā)豪華酒店項(xiàng)目的主要參照?！比齺喡糜螀f(xié)會秘書長謝祥項(xiàng)告訴記者，由于高星級酒店的高利潤，投資者對此熱情高漲。
客源隱患和航線瓶頸
但是，樂觀的經(jīng)營數(shù)據(jù)和發(fā)展預(yù)期，并不能完全掩蓋其中的隱憂。這些以喜來登、希爾頓為參照建設(shè)中的酒店，將來面臨最大的問題可能是：是否有與房間供應(yīng)量相對應(yīng)的客源來消化。
參照海南省旅發(fā)委之前五年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，海南的游客增長率一直在10%上下。2009年接待過夜人數(shù)總計(jì)2250萬，其中95%以上的客源都來自內(nèi)地。之前，海南的房間數(shù)量整體供小于求，因此一到旺季就炒出天價房源。但經(jīng)過此輪“酒店狂潮”，將會有巨量房源在今后兩年推出，而且房間的增速將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于既往的客源增加速度。
有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，按照現(xiàn)有的客流增長速度和酒店竣工態(tài)勢，到2012年，海南就會面臨其第一次行業(yè)整體入住率的低谷。
三亞旅游協(xié)會秘書長謝祥項(xiàng)向記者介紹，協(xié)會方面正在力推淡季“機(jī)票+酒店”的銷售模式，希望能夠在旅游淡季通過“一個穩(wěn)定的優(yōu)惠價格”來吸引客流。
但是，這個計(jì)劃在兩方面都遇到了瓶頸，首先是，航空公司并不積極。進(jìn)入海南主要依靠國內(nèi)航班，但是，目前國內(nèi)航班的淡旺季價格不明顯，沒辦法和島內(nèi)酒店聯(lián)動實(shí)行統(tǒng)一的優(yōu)惠價格，來度過5至10月的淡季。
“航空公司可以通過減少航班來保證價格，不一定需要大幅降價配合，更何況，今年以來全國的客座率上升速度創(chuàng)歷史新高，航空公司更加沒有動力配合?！币晃缓娇諛I(yè)分析師稱。目前，北京、上海旺季進(jìn)入三亞的航班數(shù)量每天超過15班次，但淡季可能只有2至3班。
而酒店方面似乎也無此預(yù)期，一些旅行社表示，海南的酒店住宿價格經(jīng)常一見客流有回升趨勢就立刻提價。通過鎖定優(yōu)惠房價，增加淡季入住率的想法并不普遍。由此，當(dāng)無法獲得整體穩(wěn)定的價格時，市場推廣就困難更大。
另外，從更長線角度看，對海南意義非常的國際旅游島“放航權(quán)”措施，也牽涉許多復(fù)雜問題。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，除去金融危機(jī)時期，海南的入境客源每年都保持40%左右的高位增長。但是，雖然國外市場需求擴(kuò)大的預(yù)期明確，海南卻仍未能有相應(yīng)的航班承擔(dān)運(yùn)輸任務(wù)。航班的真正開通需要多方合作才能完成。
“目前國際客流還很有限，海南的三大國外客源地俄羅斯、日本和韓國都是通過旅游包機(jī)運(yùn)輸?shù)?。在這個形勢下，要開通國際直航航班吸引客流不現(xiàn)實(shí)，必須設(shè)置中轉(zhuǎn)機(jī)場，如經(jīng)停北京，中途獲得分乘客流補(bǔ)充，再飛往海南。這樣可以滿足航班上座率，保證利潤?！闭憬髮W(xué)旅游管理學(xué)院院長周玲強(qiáng)對記者說。
但隨之而來的又有兩大問題：第一，分乘可能帶來跨境走私問題;第二，如果乘客中途下機(jī)辦理入境手續(xù)，并逐個驗(yàn)放行李(包括托運(yùn))，那意味著乘客需花費(fèi)大量時間重新認(rèn)領(lǐng)行李，重新驗(yàn)放，機(jī)場將因此多配備大量資源。目前看來，機(jī)場未必愿意合作。
“如何開辟多元化市場，保證充足客源，是目前最大的挑戰(zhàn)。這也是將來酒店業(yè)必須面對的問題?！敝x祥項(xiàng)說。
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