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潘石屹不相信中國房地產崩盤時間表 稱很幼稚
來源：鳳凰網財經
作者：蔡于博 2010-04-11
博鰲亞洲論壇2010年年會4月9-11日在海南舉行，SOHO中國董事長潘石屹在“鳳凰網·博鰲一席談”中表示，說中國的房地產到2010年就要崩盤，我覺得這種推算的方法太幼稚了，我也不相信這個時間。
下面是對話實錄：
鳳凰網財經：如何定位房地產業(yè)在這一轉型過程中的作用，一方面房地產是GDP增長的重要組成部分，另一方面也有說法稱，“房地產綁架了中國經濟”，您如何看待這個問題？
潘石屹：經濟的成長跟人的成長一樣，每一部分都要成長，如果是某一部分發(fā)育得不夠完全、成長得不夠快，就會拖整個經濟的后退，反過來像房地產，如果是一個行業(yè)發(fā)展得非?？欤褎e的行業(yè)營養(yǎng)、資金全都吸引過來，也是不健康的，人得了癌癥就是這樣的表現(xiàn)。癌癥不是說這個細胞壞死了，而是這個細胞無限制的成長，然后就把生機上面別的營養(yǎng)吸收過來了，所以我覺得中國的經濟要進行調整，從房地產在目前重要經濟的作用來說，不是說要強化它，而是要弱化它。
我們看到央企拿著錢在別的行業(yè)投資的話，投不下去了就往地里面去砸錢，所以我覺得房地產如果要健康發(fā)展，一定要跟經濟別的行業(yè)和別的部門能夠平衡的發(fā)展。
鳳凰網財經：近期網絡和媒體流傳著一個中國房地產崩盤時間表，這相對比日本1985年到1991年的走勢，得出一個結論，中國的房地產將于2011年崩盤，您對這個問題有什么看法，覺得會成為現(xiàn)實嗎？
潘石屹：這個比喻是一個特別幼稚的比喻，其實在每一個國家它的經濟成長發(fā)展的道路都是不一樣的，在每一個人成長的過程中，他可能不同的時候得了不同的病，這個東西都是不一樣的。如果這樣簡單的列出一個公式來，中國的房地產到2010年就要崩盤，我覺得這種推算的方法太幼稚了，我也不相信這個時間。
鳳凰網財經：您是認為這個不可能成為現(xiàn)實是嗎？
潘石屹：就是每一個國家它的經濟發(fā)展、成長的道路都是不一樣的，沒有這樣一個簡單的魔方，就能夠得到這樣一個正確的結論的，所以這個時間表我是不相信的。這個時間表在網上流傳了很長時間？
鳳凰網財經：對。
潘石屹：最近這一兩個星期結過平面媒體的轉載才熱起來了。
鳳凰網財經：另外，最近有關房地產調控的傳言有很多，但是大家比較一致的意見，是這次會動真格，您怎么看待近期政府把關部門對于這些房地產行業(yè)的調控政策，您認為最有效的調控政策是什么？
潘石屹：我覺得在政府的政策里面有三個政策最立竿見影的政策，就是今天實施明天就能夠見到效果的政策是貨幣政策，像利率存款準備金的提高，包括首付款比率的提高，按揭貸款是否優(yōu)惠，這些實際上是立竿見影的政策。貨幣政策對房地產調控是來得最快的。
從長遠來看，我覺得要解決中國房地產的問題，我覺得要通過稅收政策，就是能不能在第二套房以后，征到物業(yè)稅，另外就是要增加土地的供應，中國城市化發(fā)展，土地的供應能夠跟城市化的進程相配合。
鳳凰網財經：另外近期北京有一條消息流傳得很廣，就是北京將禁止無納稅記錄的外地人，在京購房貸款，您認為這條消息的真實性如何？
潘石屹：我第一次聽說，這個我不知道，我不知道這個消息。
鳳凰網財經：今年地產的一個趨勢是大部分地產商向二三線城市轉移，昨天我采訪湯臣一品的湯珈鋮他說他們未來也會向二三線城市轉移，您怎么看待這個趨勢，SOHO有沒有這個打算？
潘石屹：從去年的5月份就是09年的5月份，市場上面的錢太多了，而且這些錢大量匯集在央企，所以央企把這些錢往地里面砸，去年使很多的開發(fā)商覺得在北京、上海這些城市沒有出路了。所以去年半年時間，給國有企業(yè)淘汰民營企業(yè)的過程，可是今年這幾個月時間是央企淘汰別的國有企業(yè)的過程，因為它們的資金量太大了。
我覺得房地產發(fā)展主要還是取決于基礎設施，像北京和上海的基礎設施，通過奧運會和世博會建得非常好，所以我覺得北京、上海發(fā)展的潛力還是非常大的，央企在短期之內搶一些地王影響不大。其實我們看到在過去十年時間，有好多企業(yè)拿地了，拿地是很簡單的，不需要技術，只需要錢，可是要把房子建起來能夠設計、規(guī)劃、建起來，還能夠把它銷售起來是需要技術的。
其實我們看到北京出現(xiàn)好多爛尾樓都是有錢沒有技術，它照樣建不起來的。所以我覺得中國中小型的開發(fā)商、民營的開發(fā)商，不要在這種強大央企的開發(fā)商面前嚇破了膽，其實還是要相信自己的技術、相信自己的競爭力。
鳳凰網財經：SOHO對二三線這塊有什么打算？
潘石屹：我們還是集中在北京和上海。
鳳凰網財經：您剛才提到央企競爭房地產的這個做法，但是近期國資委已經有消息說，78家非房地產主業(yè)的央企已經上報了退出方案，商業(yè)性的地產應該是首先被清退的。您認為這會對樓市有什么實質性的影響嗎？
潘石屹：我覺得影響不是很大，央企在去年的5月份開始，在這些大城市搶地王這是一個表面現(xiàn)象，最后實質的問題就是市場上面錢太多。而且這些錢大部分流到了央企，央企的傳統(tǒng)行業(yè)又不敢往下投，所以只能夠投到地上面去，所以我覺得要解決地王的根本問題，我覺得市場上錢適當要少一些，土地的供應要多一些。這兩天這個問題問我的人很多，央企只保留了16家，另外的78家都不讓做了，問我怎么看這個問題，我說如果現(xiàn)在房地產得了癌癥的話，這些癌細胞你通過化療殺死了78家，可是化療之后又沒有殺死的癌細胞，活力跟破壞性更強，所以剩下的這16家就成精了，它們力量會比78家的力量更大。
鳳凰網財經：您覺得這些政策對SOHO中國有什么影響嗎？
潘石屹：我覺得我們還是適應市場，適應政策的變化。
鳳凰網財經：SOHO最近在北京上海都談了不少，我知道都在談一些并購的項目，現(xiàn)在進展怎么樣？
潘石屹：這個問題不能說，你就看我們的公告，因為這叫股價敏感信息，我們作為一個上市公司不能對一部分媒體公告這些事情，等我們這個項目或者是土地成了的話，我們會在下午4點鐘閉市之后發(fā)布公告的。
鳳凰網財經：我們想問一下，敢于海南國際旅游島建設的問題，國家前一段時間也是正式出臺了一些政策，把它上升到了一個國家級的規(guī)劃，然后海南這塊地又遭到再一次的爆炒。在您看來海南這塊地，到底有多熱，能熱多久呢？
潘石屹：海南這個地方是我起家的地方，在這邊待了好幾年時間，然后在泡沫最高峰的時候我就撤回去了，所以這是上一次海南房地產泡沫的幸存者之一，僅有的幾個幸存者之一了。
鳳凰網財經：馮侖馮總也是。
潘石屹：我們算是一伙的吧，要回答這個問題我覺得最關鍵的是看房地產在經濟中的地位到底是一個什么樣的地位。我覺得如果一個城市、一個地區(qū)不發(fā)展別的東西，或者只是把別的東西作為一個幌子，說叫國際旅游島，也碰不見一個外國人就叫國際旅游島了，只發(fā)展房地產以它作為一個幌子發(fā)展房地產，這是非常危險的。實際上一定要有別的經濟的支撐，像旅游、金融、貿易、農業(yè)、工業(yè)、科技，支撐這個城市去發(fā)展。
就跟這個行業(yè)相匹配去發(fā)展房地產才是建設的。
其實上一輪在十幾年前接近二十年前了，這一輪房地產的泡沫就是因為海南島的工業(yè)基礎很差、農業(yè)基礎也很差，貿易幾乎沒有，在這種情況下就發(fā)展房地產就是一個災難，我希望海南島這個島，它是一個非常漂亮的島，希望它們不要重蹈覆轍，不要重復第二次的災難。
鳳凰網財經：您覺得現(xiàn)在的海南島和之前的海南島有什么變化？
潘石屹：我覺得這個氣候、熱度、綠色、仙人掌、沙灘沒什么變化。
鳳凰網財經：它的產業(yè)有沒有一些？
潘石屹：產業(yè)的變化實際上在短短大概十幾年的時間變化還是非常大的，因為這十幾年的時間，不光是海南的變化，全中國的變化都非常大，你看一看北京的變化，十年前和今天。海南島你要看十年前的海南島、二十年前的海南島，我可能是差不多二十年前上的島，沒有一個紅綠燈，也沒有電，在這個島上面變化是非常大的。
鳳凰網財經：您覺得報道和之前有沒有變化，或者是您看到這個報道？
潘石屹：沒有變化就是說的這些詞跟原來說的都是一樣的什么東方的夏威夷，什么最適合居住的，所以我覺得這些還是要特別小心。
鳳凰網財經：今年打算增持商業(yè)地產的企業(yè)不少，萬科、綠城、金地但是原本積壓的，寫字樓這塊還比較多，對于這個市場是不是存在一定的風險，您怎么看這個市場的風險？
潘石屹：這也是很有意思的問題，就是作為居住的話它對地段并不敏感，可是作為商業(yè)和辦公樓，你可能在這個區(qū)域的辦公樓里面擠得滿滿的，因為人們辦公的時候需要一些商業(yè)機會，可是隔個三五公里的地方你就是租金白送給他他也不去，他沒有做生意的機會，這是作為辦公樓。
商場更是這樣，所以火爆的一條商業(yè)街，租金價格就是天價，可是背上兩個街它人可能就不去了。所以我覺得你要從總量上來看，無論是北京還是上海，寫字樓的量、商鋪的量都還是比較大的，最關鍵的我覺得，這還是要發(fā)揮房地產發(fā)展商的智力和他們的經驗選好地段，地段對寫字樓和商鋪這兩個產品，比住宅要敏感得多。
鳳凰網財經：這次我們知道博鰲亞洲論壇年會的主題是綠色復蘇，現(xiàn)在綠色建筑、低碳建筑也是個非常熱門的話題。有人認為覺得很多因素在制約綠色建筑的發(fā)展，技術和成本這者怎么樣平衡，您對這個問題有什么看法嗎？
潘石屹：綠色建筑、低碳生活確實是一個長遠的事情，而且是為他人考慮的事情。如果要為自己的話，就完全可以是不綠色的、高碳的，反正污染都污染別人了，或者是污染后代了，所以我覺得從長期來說這些都需要一定的境界才能夠做得到的，我覺得綠色建筑，中國最重要的問題，當務之急的問題，不是如何說，如何提高人的道德水平，這一回半回提高不了的，最關鍵的是中國要實施綠色建筑的標準，國際上有一個LED這個標準，其實這個標準是一個非常成熟的標準。
這標準分三級，中國應該盡快讓所有的建筑都應該執(zhí)行這個標準，我們公司現(xiàn)在就提出來，我們所有的建筑都要達到這個標準。而達到這個標準，有三個級，我們是達到最低的一級，成本低嘛，如果是政府要強制的實施，這樣的話所有的開發(fā)商都可以一起去做，而不是一兩家開發(fā)商我來愿意這樣做，我覺得這一定要成為一個強制的標準才行。
鳳凰網財經：您對海南發(fā)展有沒有什么建議？
潘石屹：海南島我覺得確實非常漂亮了，而且作為中國絕大部分地方，尤其在冬天、寒冷、干燥的時候，在冬天在海南島還是一個享受，所以我覺得海南要發(fā)展旅游的話還是非常好的思路。我覺得這是一步一步發(fā)展，最重要的是要法制化，社會治安，這些東西對旅游的影響是非常大的。到海南島來了房價就漲起來了，就宰你，到了天涯海角了就給你推銷珍珠項鏈老拽著你的衣服，這樣的一個環(huán)境要發(fā)展國際旅游島的話，其實他可能第一次拽著你的衣服，第二次就跟周圍的人說別去這個地方了，因為在中國全世界可以選擇的地方還是有的。
另外一個，一定要法制化，人們到這兒來的話，他的權益各方面能夠受到種種保證，無論是一個游客還是一個投資者，他的權益都應該受到保證。我想舉個例子，例如我們在這兒買了一快地要建別墅，報給政府，政府說建別墅容積率太高了，說有幾個國家元首要這兒種過樹的，在這兒不能建這樣高的，我說行吧，你不能建就算了，我就把地轉給別人了。轉給別人，等我回來一看所有的高層全建起來了，我原來建兩層的別墅不讓建，現(xiàn)在全建高層。在我看了以后覺得莫名其妙沒有譜，這個地方就是什么都沒譜的事情。
鳳凰網財經：剛才您說還北京、上海、核心地區(qū)，這個戰(zhàn)略沒有變，但是發(fā)展的模式上會不會有一些改變？這樣的模式還是受到一些爭議，對公司發(fā)展的形象還是受到一些影響，會不會改變？
潘石屹：這我們都在調整，原來我們的想法就是所有的工作都社會化，我們的設計工作社會化，我們的施工也得社會化，我們的物業(yè)管理也在社會化，這十幾年的時間過來發(fā)現(xiàn)中國無論是設計、規(guī)劃、施工，這個社會化的程度都提高非?？?，專業(yè)化的程度提高非?？?，只有物業(yè)管理我不知道是什么原因。就是交了出去就做不到，交了出去就做不到。所以從我們的商業(yè)模式上來說，最大的調整就是成立我們自己的物業(yè)管理公司，就是不交出去了，交出去我們不放心，其實原來碰到的問題，就是把物業(yè)管理這個工作交出去了。
鳳凰網財經：其實它涉及到企業(yè)的一個長遠發(fā)展的問題，這樣把它都賣出去，自己不持有的話，上海和北京總有一天核心地段都會被開發(fā)完了。
潘石屹：從我們目前的商業(yè)模式來看，我們還是銷售。
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