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從狂熱到冷靜理性看待海南樓市
來(lái)源：北京晚報(bào)
作者：周筱 2010-04-29
成交量大幅回落 從狂熱到冷靜理性看待海南樓市
今年1月初，《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》公布，計(jì)劃到2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。海南建設(shè)"國(guó)際旅游島"獲批成功后，吸引大量投資者前來(lái)購(gòu)置房產(chǎn)，使得海南房?jī)r(jià)迅速飆升。但春節(jié)過(guò)后，海南大部分樓盤(pán)每天平均客流量不到10組，成交套數(shù)和成交金額大幅回落。
今年3月以來(lái)，通州新城規(guī)劃出臺(tái)后，通州房?jī)r(jià)也經(jīng)歷了一個(gè)多月猛漲，甚至已經(jīng)超過(guò)了北京四環(huán)內(nèi)的二手房?jī)r(jià)。這與當(dāng)時(shí)的?？诜?jī)r(jià)逼近三亞、小盤(pán)房?jī)r(jià)超過(guò)大盤(pán)的情況驚人地相似。不少人擔(dān)心通州是否會(huì)成為下一個(gè)海南？為此，《樓宇周刊》梳理了海南樓市從房?jī)r(jià)一日一漲，到回歸理性的過(guò)程，希望對(duì)讀者判斷北京樓市變化能提供參考。
“國(guó)際旅游島”獲批
300億元熱錢(qián)瘋狂進(jìn)島
一場(chǎng)因國(guó)際旅游島概念催生的饕餮盛宴，吸引了島外1000億元熱錢(qián)涌入海南，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的游客、購(gòu)房者蜂擁海南島投資置業(yè)，短短的時(shí)間內(nèi)促使海南房地產(chǎn)急劇升溫。據(jù)海南浙商會(huì)的統(tǒng)計(jì)表明，國(guó)際旅游島獲批期間，曾有10萬(wàn)浙商進(jìn)駐海南投資房產(chǎn)，注冊(cè)運(yùn)作資金多達(dá)300多億元。一時(shí)間，投資投機(jī)演變成市場(chǎng)主流，個(gè)別開(kāi)發(fā)商借政策利好也應(yīng)聲上漲房?jī)r(jià)，由此引發(fā)了海南一輪新的購(gòu)房熱潮，造成部分樓盤(pán)價(jià)格一日一漲?！百u房就像賣白菜”、“一夜暴富”、“一房難求”的現(xiàn)象成為社會(huì)和輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年3月份?？凇⑷齺喥骄?jī)r(jià)漲幅分別為64.8%和 57.5%，位列全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅第一、二位。與此同時(shí)，?？?、瓊海部分樓盤(pán)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)100%，甚至高達(dá)200%。
根據(jù)這些樓盤(pán)前后售價(jià)對(duì)比，出現(xiàn)?？诜?jī)r(jià)逼近三亞、小盤(pán)價(jià)格高過(guò)大盤(pán)等現(xiàn)象，引起了外界媒體對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的疑慮和擔(dān)憂，海南樓市“瘋狂論”、“泡沫論”甚囂塵上。
“兩個(gè)暫?！背雠_(tái)
海南樓市驟然冷靜
針對(duì)過(guò)熱的海南樓市，擔(dān)憂的不僅僅是媒體，海南省政府也在積極尋找對(duì)策。1月15日，海南省政府正式出臺(tái)“兩個(gè)暫?！?，即暫停商業(yè)性開(kāi)發(fā)土地轉(zhuǎn)讓，暫停審批新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在此期間，又陸續(xù)出臺(tái)了規(guī)范房產(chǎn)交易和土地轉(zhuǎn)讓、抑制投機(jī)性購(gòu)房、嚴(yán)查違規(guī)銷售等系列政策?！皟蓚€(gè)暫?！背雠_(tái)及時(shí)果斷，有利于海南省土地資源的合理開(kāi)發(fā)利用和保護(hù)，有效地保證了國(guó)際旅游島建設(shè)的良好開(kāi)局和房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
由于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快、投資性購(gòu)房受政策抑制以及度假需求短時(shí)間內(nèi)集中釋放等多種原因，市場(chǎng)供需受到不同程度影響，新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目跟不上快速銷售的節(jié)奏，不少樓盤(pán)貨量全部售罄。在這種的情況下，入島購(gòu)房者和投資客數(shù)量明顯減少，市場(chǎng)觀望情緒較濃。春節(jié)期間，海南樓市傳統(tǒng)的銷售旺季大部分樓盤(pán)每天平均客流量不到10組，成交套數(shù)和成交金額大幅回落，出現(xiàn)"旺季不旺"的特殊現(xiàn)象?！皟蓚€(gè)暫?！笔钦畬?duì)海南樓市的宏觀調(diào)控，其目的是配合國(guó)際旅游島，讓海南房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展?！翱駸帷钡暮Ｄ蠘鞘欣潇o下來(lái)，開(kāi)始步入理性發(fā)展的階段。
瘋狂論？泡沫論？
理性看待海南樓市
經(jīng)歷了市場(chǎng)的狂熱和媒體的集中報(bào)道后，使人們模糊了對(duì)海南樓市的真實(shí)看法，海南房地產(chǎn)是否健康，為何?？诜?jī)r(jià)逼近三亞，小盤(pán)房?jī)r(jià)超過(guò)大盤(pán)？需要理性看待、還原真實(shí)的海南樓市。
現(xiàn)在的海南房地產(chǎn)相比上世紀(jì)90年代的“泡沫”，情況發(fā)生了根本性變化。海南省省委書(shū)記衛(wèi)留成在前不久談過(guò)的一個(gè)重要看法，認(rèn)為上世紀(jì)90年代海南房地產(chǎn)泡沫形成的原因主要有四點(diǎn)，一是海南省剛建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)，法律法規(guī)不夠健全，土地市場(chǎng)管理不規(guī)范；二是當(dāng)時(shí)政府宏觀調(diào)控能力較弱，并有相當(dāng)多的銀行直接參與房地產(chǎn)投資；三是當(dāng)時(shí)海南省全省規(guī)劃和區(qū)域性規(guī)劃都沒(méi)有做好；四是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)條件不夠成熟。
另外，從海南房地產(chǎn)交易的付款方式統(tǒng)計(jì)，一次性付款比例占據(jù)80%以上，按揭僅占20%，銀行信貸相對(duì)較低，可以大大降低了市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，中國(guó)財(cái)富階層對(duì)旅游地產(chǎn)的需求，以及對(duì)樓市的抗風(fēng)險(xiǎn)能力與當(dāng)年不可同日而語(yǔ)，當(dāng)年海南房地產(chǎn)市場(chǎng)需求并未成型，而現(xiàn)在是面向全國(guó)乃至全球市場(chǎng)的旺盛需求?？梢哉f(shuō)，目前海南房?jī)r(jià)上漲的主要原因是稀缺資源供求與度假投資需求不平衡造成的，國(guó)際旅游島的獲批成功更帶動(dòng)了海南房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的升值潛力。
對(duì)此，海南省副省長(zhǎng)姜斯憲在2010年博鰲旅游論壇的演講中提到，“我們對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展抱有信心?！?/P>
在區(qū)域房產(chǎn)價(jià)值和品牌價(jià)值混沌的市場(chǎng)環(huán)境下，出現(xiàn)“?？诜?jī)r(jià)逼近三亞，小盤(pán)房?jī)r(jià)高過(guò)大盤(pán)”，也需要理性認(rèn)識(shí)。以分界洲島、五指山為界，海南島分為亞熱帶和熱帶，冬天?？谧畹蜏囟葹?℃，濕冷的氣候與廣州、深圳無(wú)異，而三亞最低溫度保持在15℃左右，終年可以下海游泳。由于氣候條件、自然資源所致，熱帶與亞熱帶的房產(chǎn)存在明顯的價(jià)值區(qū)隔。以?？谂c三亞為例，2009年三亞均價(jià)為15600元/平方米，而?？诰鶅r(jià)僅為5100元/平方米，從兩個(gè)區(qū)域歷年房?jī)r(jià)對(duì)比來(lái)看，三亞房產(chǎn)價(jià)值均是海口的3倍以上，同時(shí)三亞作為國(guó)際旅游城市在濱海資源、整體規(guī)劃、配套設(shè)施、品牌影響等方面都要優(yōu)于?？?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)方面三亞更占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。
小盤(pán)瘋狂，大盤(pán)穩(wěn)健，今年1月份，三亞很多小盤(pán)借機(jī)瘋狂上漲，其上漲幅度超過(guò)大盤(pán)，甚至在價(jià)格方面小盤(pán)高過(guò)大盤(pán)。以清水灣為例，從開(kāi)發(fā)周期、品牌實(shí)力及配套考慮，大盤(pán)根據(jù)自身的營(yíng)銷節(jié)奏和價(jià)格保持穩(wěn)步上漲的策略，從而起到穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。
三亞占盡濱海資源
海南仍有投資洼地
春節(jié)期間，三亞大部分樓盤(pán)客流量嚴(yán)重下滑，但在清水灣表現(xiàn)卻異?；馃幔刻炜礃呛腕w驗(yàn)的客戶擠爆了整個(gè)銷售中心。經(jīng)過(guò)一年的強(qiáng)勢(shì)宣傳推廣，雅居樂(lè)在華北區(qū)域形成了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)，在此期間華北客戶的來(lái)訪率不斷增長(zhǎng)。在一期產(chǎn)品售罄的情況下，來(lái)自全國(guó)的客戶特別是華北客戶出于對(duì)清水灣性價(jià)比極高的后續(xù)產(chǎn)品充滿期待和關(guān)注。
在2010年初這場(chǎng)海南樓市的波動(dòng)當(dāng)中，清水灣以其稀缺的濱海資源、高端的市場(chǎng)定位、國(guó)際級(jí)的配套設(shè)施以及穩(wěn)健的價(jià)格策略，在大三亞區(qū)域中逐漸凸現(xiàn)出最具投資潛力的價(jià)值洼地。
從整個(gè)大三亞旅游地產(chǎn)的發(fā)展格局來(lái)看，在強(qiáng)大需求及稀缺海灣資源的驅(qū)使下，以及三亞各海灣開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀，催生了三亞旅游地產(chǎn)向"國(guó)際綜合灣區(qū)"趨勢(shì)發(fā)展。近年來(lái)，大三亞房地產(chǎn)呈現(xiàn)自西向東發(fā)展的格局，清水灣連接海棠灣、香水灣、石灣梅和神州半島旅游度假區(qū)，是海南東海岸灣區(qū)地產(chǎn)的樞紐地帶。同時(shí)，在《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展若干意見(jiàn)》中，明確規(guī)定"高水平開(kāi)發(fā)海棠灣、清水灣、棋子灣、尖峰嶺、霸王嶺、五指山等一批精品景區(qū)"，海南清水灣將成為國(guó)際旅游島建設(shè)的重要支柱力量。優(yōu)越的地理位置和國(guó)際旅游島中的發(fā)展定位使清水灣成為海南目前最佳的價(jià)值投資洼地。
從海南各個(gè)灣區(qū)對(duì)比而言，清水灣風(fēng)光優(yōu)美，海岸線長(zhǎng)達(dá)12公里，水清沙幼，海水質(zhì)量達(dá)到國(guó)家一類海洋水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，200米水域內(nèi)水深不過(guò)2米，能見(jiàn)度達(dá)到11米，是天然的海濱浴場(chǎng)，比肩世界旅游度假勝地，其資源的稀缺性可見(jiàn)一斑。
另外，清水灣項(xiàng)目整體規(guī)劃1.5萬(wàn)畝，總投額逾200億元，由香港上市公司雅居樂(lè)地產(chǎn)和國(guó)際著名金融投資機(jī)構(gòu)摩根士丹利主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，品牌知名度享譽(yù)業(yè)界。按照規(guī)劃，未來(lái)將建有6家超五星級(jí)酒店、54洞國(guó)際濱海高爾夫球場(chǎng)、2家貴族游艇會(huì)，同時(shí)配套溫泉SPA館、名品商業(yè)街、殿堂式歌劇院、醫(yī)院療養(yǎng)、民族風(fēng)情村、國(guó)際學(xué)校等。清水灣項(xiàng)目打破海南小盤(pán)分割傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式，實(shí)行統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，以"旅游+度假+療養(yǎng)+投資"的模式開(kāi)啟"綜合灣區(qū)地產(chǎn)"的全新時(shí)代。
目前，海南清水灣開(kāi)發(fā)穩(wěn)步推進(jìn)，16公里的公園式景觀大道前9公里已經(jīng)開(kāi)通，第一個(gè)18洞國(guó)際濱海高爾夫球場(chǎng)及五星級(jí)會(huì)所開(kāi)始投入運(yùn)營(yíng)，海景別墅、洋房、酒店式公寓等度假物業(yè)推向市場(chǎng)，涵蓋超市、餐飲、家居、娛樂(lè)等多種業(yè)態(tài)的商業(yè)配套于2009年年底先后開(kāi)業(yè)，清水灣至三亞的業(yè)主專線巴士開(kāi)通，更加方便業(yè)主出行。今年春節(jié)，清水灣首次迎來(lái)了2000多戶業(yè)主正式入住，在清水灣的度假王國(guó)里享受第二人生的生活方式。
在“瘋狂”的海南樓市中，海口、三亞的房?jī)r(jià)飆升至2-10萬(wàn)元/平方米，在1月5日開(kāi)盤(pán)的星海傳說(shuō)組團(tuán)，海景洋房銷售均價(jià)僅為1.5萬(wàn)元/平方米，產(chǎn)品的高性價(jià)比使客戶在開(kāi)售當(dāng)天4小時(shí)內(nèi)全部搶光?？梢钥闯?，而清水灣并不盲從于市場(chǎng)的“狂熱”，而是實(shí)行穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)策略，通過(guò)注重打造產(chǎn)品的品質(zhì)和提升服務(wù)水平，走長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的路子，也為業(yè)主后期物業(yè)創(chuàng)造了更大的升值空間。
“兩個(gè)暫?！苯鈨?/STRONG>
海南樓市再度活躍
在3月20日舉行的2010年博鰲國(guó)際旅游論壇“地產(chǎn)與旅游主題分論壇”上，海南省副省長(zhǎng)姜斯憲表示，“海南已經(jīng)啟動(dòng)恢復(fù)商業(yè)性土地開(kāi)發(fā)出讓和新的房產(chǎn)項(xiàng)目審批準(zhǔn)備工作”。4月1日，三亞已經(jīng)有亞龍灣、海棠灣等因“兩個(gè)暫停”而一度被擱置的項(xiàng)目重新開(kāi)始運(yùn)作，“封地”的政策實(shí)際上已經(jīng)解凍，海南土地交易市場(chǎng)再度活躍，連瓊中、白沙等偏遠(yuǎn)縣市的土地也成為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。隨著國(guó)際旅游島進(jìn)程的加快和政府對(duì)市場(chǎng)規(guī)范的重視，有理由相信，海南樓市的發(fā)展前景將變得更加理性。
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