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海南樓市或透支 旅游地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)理性
來源：搜狐焦點網(wǎng)
作者：蔡于博 2010-05-07
在5月2日落幕的“2010第13屆海南春季房地產(chǎn)展示交易會”上，共有來自海口、三亞、文昌、瓊海、定安、五指山等市縣參展房地產(chǎn)樓盤60個，參展樓盤總建筑面積2000多萬平方米。在為期3天的展會中，共有7萬余人次現(xiàn)場參觀。由于受到近期國家房地產(chǎn)“新政”的影響，3天中的新房預(yù)訂僅為500套，其中大多情況為支付了小額訂金和未交訂金，同時，在展會的二手房展區(qū)3天共成交50套房源，總金額達2500萬元。
海南春季房交會是在此次國家宏觀調(diào)控之后的首個影響力比較大的房展會，4月14日，溫家寶主持國務(wù)院會議，第二日媒體報道第二套房首付不得低于50%，至此，國家新一輪對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控拉開了帷幕。新政實施后，市場觀望情緒迅速加重，眾多投資客紛紛出手消化手中大批房源，北京被曝出有投資者一天掛出608套房源銷售。
國際旅游島下的高房價 抑制剛性需求
從去年開始，在海南國際旅游島利好因素的影響下，海南的房地產(chǎn)市場火熱，大量島外資本涌入海南的房地產(chǎn)市場，隨之而來的是海南本地房價的不斷上漲。 “這么高的房價，現(xiàn)在哪里還買的起房呢?！??？谑械囊晃怀鲎廛囁緳C表示，海口市一般的公司職員一月的工資也就1000-2000元左右，而現(xiàn)在?？谑兄行牡囊恍潜P已經(jīng)超過了20000元，距離市中心相對較遠(yuǎn)的秀英區(qū)的一些樓盤的二手房價格也在8000左右，本地人幾乎買不起房子，買房子的大多是外地人或者是一些投資的。
根據(jù)市場資料顯示，在海南投資置業(yè)的絕大多數(shù)都是島外人，在?？谟?0%的置業(yè)者是來自于外地，而在三亞，這個數(shù)字達到了90%。根據(jù)此次房交會的統(tǒng)計，展會現(xiàn)場組織的購房團有3400多人登記，其中西北地區(qū)購房者占總?cè)藬?shù)的25%，東北其它地區(qū)10%，北京8%，山西6%，西南地區(qū)6%，上海4%，島外其它地區(qū)2%，島外比例占到總?cè)藬?shù)的61%。
據(jù)4月22日海南省統(tǒng)計局局長、新聞發(fā)言人符國瑄公布的海南省一季度經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，海南全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入4481元，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入1595元。居民消費價格（CPI）比上年同期上漲3.3%，其中居住類上漲8.4%。
“新政”影響海南樓市 旅游地產(chǎn)應(yīng)理性發(fā)展
在國家房地產(chǎn)新政的影響下，海南樓市也進入了觀望期，在房交會上的參展項目大多都沒有近期開盤的計劃，多數(shù)是在做一個項目的產(chǎn)品展示，同時在觀望市場的表現(xiàn)，很多項目把預(yù)計的開盤日期都定在了今年的秋天，十一左右的時間，希望屆時的市場已經(jīng)度過了觀望期。
海南金手指投資集團公司營銷總監(jiān)劉勁松在接受記者采訪時表示，此次政策還是階段性的，高房價來自于百姓對于房地產(chǎn)投資的一個預(yù)期，他還是看好海南房地產(chǎn)未來的預(yù)期，只要不動搖預(yù)期，所有的調(diào)控都是階段性的。因為海南的資源是獨特的而且是有限的，海南要以其有限的土地資源面對著全國廣闊的市場。他同時表示，這次國家的調(diào)控政策肯定會影響到今年的房產(chǎn)銷售，預(yù)計海南的房價會在6月到9月間下降15%—20%左右，此時或許是入市抄底的一個有利機會。
亞洲灣營銷管理中心總經(jīng)理陳玲對此表示，這次政策主要打擊的是短期的投資行為，對于長期的投資，尤其是在國際旅游島這樣的一個大背景下我還是比較看好的。
國瑞地產(chǎn)副總經(jīng)理齊志輝也表示，這次政策出臺后，所有人都在觀望，市場上主要是擔(dān)心政策沒有出完，因為這次政策出臺的比較密集，不知道后續(xù)還會有什么政策會繼續(xù)出臺，因此市場目前還是比較的謹(jǐn)慎。常規(guī)來講，在政策之后一般會有2、3個月的政策消化期，在這之后可能會有一個比較明顯的發(fā)展態(tài)勢。
同時，齊志輝表示，海南現(xiàn)在的旅游地產(chǎn)發(fā)展比較單一而且產(chǎn)品定位并不明確。他表示必須要細(xì)化海南的市場，因為產(chǎn)品類型不一樣，針對的客戶也不一樣，海南的房地產(chǎn)應(yīng)該多元化的發(fā)展。例如來海南居住三天的是旅游地產(chǎn)，居住一個月的是度假地產(chǎn)，而居住一年的應(yīng)該是休閑地產(chǎn)。必須針對不同的受眾群開發(fā)不同的適合不同需求的產(chǎn)品，這樣才能在多元化的市場中占據(jù)有利的地位。
旅游經(jīng)濟帶動地產(chǎn)經(jīng)濟 “國際旅游島”應(yīng)促進品質(zhì)提升
記者在?？谠咴L了多個樓盤，從項目來看，產(chǎn)品距離國內(nèi)一線城市還有一定的差距，尤其是在戶型設(shè)置、周邊綠化、小區(qū)配套等方面，和內(nèi)地一線城市有著比較大的差異。首先，?？诘臉潜P多數(shù)為高層塔樓，板樓在海南的售價相對較高，并且一般項目的容積率都比較高，同時，由于海南基本位于熱帶地區(qū)，對采光要求較低，因此樓間距相對比較小。其次，?？谝恍┬^(qū)的綠化情況明顯不如內(nèi)地城市，一些對外宣傳的“高檔”“花園小區(qū)”也只是在樓間有比較簡單的草坪和灌木，很難做到完備的小區(qū)整體園林規(guī)劃。另外，由于海南城市化正處于發(fā)展階段，城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展還不健全，因此除了?？凇⑷齺喌纫恍衢T城市，中部市縣的市政配套以及生活配套都不盡完善，很多方面很難滿足城市今后的發(fā)展。
海南因其具有獨特的旅游資源而成為投資的熱點，但是，整個海南的資源是有限的，房地產(chǎn)的投資是建立在稀缺的熱帶旅游資源的基礎(chǔ)上的，如果海南不以旅游經(jīng)濟為基礎(chǔ)的開發(fā)房地產(chǎn)，今后或許導(dǎo)致房地產(chǎn)的粗放式發(fā)展。對于海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展，部分海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，海南房地產(chǎn)的開發(fā)，應(yīng)該是以旅游資源的開發(fā)為基礎(chǔ)的，要以旅游資源所帶來的產(chǎn)品附加值來提升所開發(fā)項目的附加值，房地產(chǎn)開發(fā)商在海南的開發(fā)可能與內(nèi)地許多地方不同，在內(nèi)地可能單純是開發(fā)一個樓盤、一個項目，而在這里投資房地產(chǎn)的主要是島外人，他們看重的是這里的特殊環(huán)境以及不可替代的旅游資源。因此，海南旅游地產(chǎn)的開發(fā)，要以旅游來帶動房地產(chǎn)，旅游經(jīng)濟來帶動房地產(chǎn)經(jīng)濟，這才是海南的旅游地產(chǎn)的良性發(fā)展道路。
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