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酒店旅游地產(chǎn)成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)
來源：新浪網(wǎng)
作者：周筱 2010-05-17
國際旅游島建設(shè)的獲批，讓海南迅速聚焦了世界的目光，海南酒店旅游地產(chǎn)也迎來了前所未有的發(fā)展契機(jī)，海南作為一個(gè)旅游勝地，在國際旅游島的建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略同時(shí)，對(duì)海南房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也提出了更高的要求，傳統(tǒng)的房產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上國際旅游島建設(shè)的腳步，那么就需要海南房產(chǎn)的快速轉(zhuǎn)型，而酒店旅游地產(chǎn)是不二之選。非常榮幸的是經(jīng)歷了許多的項(xiàng)目，從早期的助理角色到現(xiàn)在自己獨(dú)立主持一些項(xiàng)目，從早期的模仿抄襲到現(xiàn)在的自主創(chuàng)意，逐步有了一些從感知到認(rèn)知的質(zhì)的飛躍。尤其經(jīng)歷了眾多的國內(nèi)項(xiàng)目以后，對(duì)中國如何規(guī)劃有了自己的體會(huì)和一些經(jīng)驗(yàn)。下面我講的一些觀點(diǎn)只能代表我個(gè)人，希望有更多的機(jī)會(huì)在這個(gè)基礎(chǔ)上我們有分享和交流的可能。
作為中國最早與國際接軌的行業(yè)之一，酒店業(yè)在中國形成了相當(dāng)大的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，尤其是這些年以來在酒店業(yè)的投資非常旺盛。國際連鎖品牌的酒店業(yè)非常大力度地進(jìn)入了中國的市場，內(nèi)地欠發(fā)達(dá)地區(qū)也有了一些極其旺盛的市場需求，同時(shí)局部地區(qū)的酒店投資過?，F(xiàn)象已經(jīng)非常明顯。在我看來局部地區(qū)的投資過剩實(shí)際上是一種結(jié)構(gòu)性的過剩，而不是總量上的過剩。一般來說，幾乎所有的產(chǎn)業(yè)他在涵蓋市場的時(shí)候他應(yīng)該是一個(gè)金字塔型，實(shí)際上現(xiàn)狀的情況是在許多的地區(qū)形成的是一種倒金字塔型，比如說在南方許多的地區(qū)，比如東莞地區(qū)就是一個(gè)比較明顯的例子，可能在很短的將來，在三亞地區(qū)可能也會(huì)出現(xiàn)這種狀況，甚至我個(gè)人認(rèn)為現(xiàn)狀的情況已經(jīng)是一種倒金字塔型的結(jié)構(gòu)，這顯然是一種不合理的結(jié)構(gòu)性的模式。
從世界其他酒店業(yè)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)的相關(guān)數(shù)字，比如人口規(guī)模、商務(wù)旅游的客人總量、GDP總量和酒店床位數(shù)的總量，這個(gè)方面相比，中國的相應(yīng)數(shù)據(jù)的對(duì)比中并不是一個(gè)總量上的過剩，近年來在局部地區(qū)的國際大酒店的投資在還債，還這30年經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展所欠的酒店客房總量不足的債，還的過程當(dāng)中這種盲目現(xiàn)象比較嚴(yán)重。中西部地區(qū)正在還這筆債，還這筆債的過程當(dāng)中我個(gè)人認(rèn)為要非常謹(jǐn)慎和注意，尤其避免結(jié)構(gòu)性過剩的方面要非常注意。
中國進(jìn)行酒店投資的決策和設(shè)計(jì)之前第一件事情我認(rèn)為應(yīng)該有比較科學(xué)的決策，現(xiàn)代酒店是西方的產(chǎn)物，是在符合西方人的文化習(xí)慣、文化背景、生活習(xí)慣和審美情緒的前提下，歷經(jīng)幾百年的發(fā)展逐步形成的擁有相對(duì)固定的模式的產(chǎn)品，請(qǐng)注意是一種“產(chǎn)品”。上個(gè)世紀(jì)八十年代初期正式引入中國以來，國內(nèi)的酒店幾乎清一色地都在照搬西方的模式，成功和失敗都有。
當(dāng)我們的客人主體是中國人的時(shí)候，我們是否應(yīng)當(dāng)在符合中國人的文化背景、中國人的生活習(xí)慣和審美情趣等前提下，來做符合中國人的審美習(xí)慣和生活習(xí)慣的酒店，答案當(dāng)然是肯定的，這一原則應(yīng)當(dāng)成為我們作為酒店設(shè)計(jì)的首要原則，也應(yīng)當(dāng)成為產(chǎn)品決策的一個(gè)決策前提。
這些年來國際品牌的酒店進(jìn)入中國市場以后都有一定程度的適應(yīng)中國市場產(chǎn)品的定位調(diào)整，以適應(yīng)中國的文化背景包括生活習(xí)慣、消費(fèi)習(xí)慣。有些例子是非常明顯的比如同一個(gè)品牌的國際品牌連鎖酒店，當(dāng)他出現(xiàn)在國外和國內(nèi)的時(shí)候是有明顯的區(qū)別的，我相信在座的許多人都有這種明顯的感受，比如大堂的大小。中國酒店的大小如果不大似乎就不能稱之為有檔次的酒店，客房面積也同樣如此。客房面積在大部分的情況下遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于國外的酒店，當(dāng)然這是普遍意義上的。在國外的酒店幾乎很少設(shè)計(jì)中餐廳的，但是在國內(nèi)的酒店必須要設(shè)有西餐廳，這個(gè)反向的例子很說明問題。對(duì)比國際的品牌，在東南亞地區(qū)的酒店和國內(nèi)的酒店的時(shí)候都有明顯的差別，東南亞地區(qū)和中國實(shí)際上在文化背景和生活習(xí)慣有許多的相通性，正因?yàn)檫@種不同性也形成了明顯的差異。
也就是說這些國際品牌的酒店在進(jìn)入東南亞和進(jìn)入中國的時(shí)候，他順應(yīng)市場做相應(yīng)的變化，我們國內(nèi)的酒店在投資和決策包括我們作為室內(nèi)設(shè)計(jì)師做這個(gè)設(shè)計(jì)的時(shí)候應(yīng)該到了這種階段應(yīng)該反思一下，或者應(yīng)該思考一下，我們?cè)谶@些方面，在適應(yīng)中國的市場、適應(yīng)自己的時(shí)候我們還能夠做什么。
在中國幾個(gè)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，比如北京、上海、廣州、深圳，酒店的產(chǎn)品適應(yīng)性比較容易實(shí)施的，這四個(gè)城市的國際化程度比較高，國際品牌的酒店在引入到國內(nèi)的時(shí)候，在產(chǎn)品的適應(yīng)性調(diào)整只需要做比較細(xì)微的調(diào)整就可以適應(yīng)當(dāng)?shù)氐氖袌隽恕?
我們?cè)诰频陿I(yè)現(xiàn)在有一個(gè)流行的說法是“東莞現(xiàn)象”或者是“東莞模式”，指的是東莞各個(gè)村鎮(zhèn)容量了數(shù)量眾多的高星級(jí)酒店，這些酒店大多數(shù)取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益，他以娛樂、餐飲為主體，以客房為輔助功能的產(chǎn)品模式，幾乎與西方酒店的產(chǎn)品定位理論和經(jīng)驗(yàn)是背道而馳的，也與國內(nèi)大中城市的酒店產(chǎn)品是大相徑庭的，他的產(chǎn)品模式是恰恰英和市場需求的經(jīng)典的例子，在座可能許多人對(duì)東莞的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、商務(wù)模式、經(jīng)濟(jì)模式方面有一定程度上的了解。他可能在他的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、模式方面許多人可能有一些負(fù)面的看法和影響，但是不管如何，他在適應(yīng)市場的方面應(yīng)該說是做的相當(dāng)經(jīng)典的一個(gè)例子。他的成功經(jīng)驗(yàn)值得我們廣大的業(yè)內(nèi)人士和投資者思考和借鑒
比如說國內(nèi)成功的國際品牌酒店，或者是成功的本土品牌酒店，一般都會(huì)視酒店里的餐飲和娛樂是負(fù)擔(dān)，是經(jīng)營負(fù)擔(dān)。在北方地區(qū)可能尤為明顯，在酒店里面不愿意設(shè)置比較大規(guī)模的設(shè)施，原因在于這些功能無法在社會(huì)餐飲和社會(huì)娛樂的競爭中形成優(yōu)勢，反映出來的是極大的品質(zhì)劣勢和成本劣勢。而在廣大的內(nèi)陸地區(qū)，這一點(diǎn)又是呈反向的，在二線城市中小城市，酒店里的餐飲和娛樂反而是高端的旗幟，這種情況又能說明什么問題？這一點(diǎn)再次印證了產(chǎn)品適應(yīng)性調(diào)整的重要性，不僅如此，在其他功能設(shè)計(jì)上也存在產(chǎn)品的適應(yīng)性調(diào)整不一樣。這方面我們?cè)谠S多的設(shè)計(jì)案例中有許多不同的嘗試。
解決的方法是首先要在意識(shí)上要重視它，不以累計(jì)星級(jí)評(píng)級(jí)的分?jǐn)?shù)為出發(fā)點(diǎn)，而以如何迎合市場和消費(fèi)需求為出發(fā)點(diǎn)，或者簡單當(dāng)作會(huì)所對(duì)待，當(dāng)你以對(duì)待會(huì)所的方式對(duì)待他的時(shí)候，你會(huì)發(fā)現(xiàn)你的目標(biāo)會(huì)非常明確，你再處理他空間的劃分以及流線的布置、以及氛圍的把握方面你都會(huì)有了明確的方向和出發(fā)點(diǎn)。容易對(duì)客人形成強(qiáng)烈的吸引力，進(jìn)而達(dá)成客人對(duì)酒店的吸引的目的。
了解以上的這種現(xiàn)象對(duì)我們正確認(rèn)識(shí)未來的酒店走向有很大的幫助，中國的酒店用了不到30年的時(shí)間走了西方將近400年的酒店發(fā)展歷程可以說中國酒店業(yè)是跟國際接軌最早的、最徹底的行業(yè)之一，而我們作為新興的經(jīng)濟(jì)體具有后來的優(yōu)勢，在酒店的發(fā)展和創(chuàng)新方面提供了廣闊的舞臺(tái)，，我們的酒店在形態(tài)上和西方的酒店沒有本質(zhì)的區(qū)別，對(duì)于我們新建一間酒店非常有意義，尤其對(duì)那些需要改建升級(jí)的舊式酒店更加有實(shí)踐的借鑒作用。首先我們要在腦海中弱化星級(jí)酒店的概念，明晰我們即將新建和改建的酒店，是追求全服務(wù)型和有限服務(wù)型，拋棄只有功能齊全的高星級(jí)全服務(wù)型酒店才是高檔酒店的固有概念，騰出思考的空間和時(shí)間和科學(xué)的決策，選擇何種有限服務(wù)和做好哪些有限服務(wù)。
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