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海南海口：辦房產(chǎn)證土地證兩頭跑 隱患多
來(lái)源：海口晚報(bào)
作者：陳曼莉 2010-04-21
?？谕韴?bào)14日?qǐng)?bào)道，海南省?？谑凶〗ň趾褪泄ど叹纸章?lián)合發(fā)出通知，5月1日起全市啟用新商品房買(mǎi)賣(mài)合同《?？谑猩唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同示范文本》。新版合同首次明確，在買(mǎi)房人取得房產(chǎn)證后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在約定時(shí)間內(nèi)為買(mǎi)受人辦理土地使用權(quán)證。據(jù)了解，目前在海口房產(chǎn)證和土地證辦理發(fā)證機(jī)關(guān)是兩家單位——住建部門(mén)和國(guó)土部門(mén)，市民辦兩證須兩頭跑，不僅手續(xù)煩瑣還可能出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商將土地證重復(fù)抵押，而購(gòu)房人還不知情等隱患。業(yè)內(nèi)人士呼吁，?？谀芊駥W(xué)習(xí)北京、上海、安徽、廣東、大連、西安、廈門(mén)等省市，將兩證合并為一本房地產(chǎn)權(quán)證。
購(gòu)房不懂辦小土地證
《物權(quán)法》規(guī)定，房屋與土地是一個(gè)整體，要么“房隨地走”，要么“地隨房走”。相關(guān)法律也明確，只有土地證、房產(chǎn)證兩證齊全且“兩證主體一致”的房子，才能進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)交易。購(gòu)房人的土地證，又稱(chēng)小土地證，就是在商品房開(kāi)發(fā)交易中從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)得商品房的人，基于其所購(gòu)房屋對(duì)出讓土地使用權(quán)的區(qū)分，而享有的特定份額的土地權(quán)益。
從2003年開(kāi)始，當(dāng)時(shí)的市國(guó)土海洋資源局表示，對(duì)新建筑竣工驗(yàn)收合格后或核發(fā)商品房（預(yù)）售許可證的小區(qū)統(tǒng)一辦理小土地證，并制定了《房屋國(guó)有土地使用權(quán)分割登記操作暫行方法》，明確購(gòu)房者買(mǎi)了房后，可持房產(chǎn)證與《轉(zhuǎn)讓證明書(shū)》等相關(guān)證件單獨(dú)到國(guó)土局辦理土地證。但前些年由于物權(quán)法沒(méi)有出臺(tái)，很多人辦理小土地證意識(shí)不強(qiáng)，辦理的人也不多。目前，我省沒(méi)有土地證的房子，照樣可以上市交易。雖然市國(guó)土部門(mén)多次宣傳辦理土地證的必要性，但在很多人看來(lái)，沒(méi)有房產(chǎn)證者才是大難題。采訪中，一位二手房交易公司的負(fù)責(zé)人坦言，目前海南二手房交易中，提及小土地證的購(gòu)房者寥寥無(wú)幾，只有大戶(hù)型和別墅買(mǎi)主才關(guān)心。
兩證分發(fā)或被鉆空子
開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目需要的資金很多，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)把土地證抵押給銀行進(jìn)行貸款，如果開(kāi)發(fā)商資金上出現(xiàn)問(wèn)題，銀行會(huì)不會(huì)將抵押的土地使用權(quán)投放進(jìn)市場(chǎng)？業(yè)內(nèi)分析，雖然購(gòu)房人拿到了房產(chǎn)證，但土地使用權(quán)仍屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，這就不能排除個(gè)別開(kāi)發(fā)商以該土地使用權(quán)這個(gè)“大證”向銀行抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。且根據(jù)物權(quán)法，將來(lái)土地使用證和房產(chǎn)證不齊，不得上市交易。業(yè)內(nèi)提醒，房產(chǎn)證上購(gòu)房人只能看到所購(gòu)房屋的建筑面積、使用面積等，而分?jǐn)偠嗌偻恋厥褂妹娣e，土地證號(hào)和土地出讓金的價(jià)格并不反映。將來(lái)如果遇到房屋毀壞或拆遷的情形，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)應(yīng)該分屬兩部分補(bǔ)償，這樣土地補(bǔ)償部分就很難保證。
可實(shí)行房地統(tǒng)一登記
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，實(shí)行兩證合一，最大好處就是讓老百姓放心買(mǎi)房，而且避免了買(mǎi)房人重復(fù)跑路、重復(fù)提交要件、重復(fù)交納稅費(fèi)等，可以很大程度上降低登記成本。有法律專(zhuān)家指出，物權(quán)從法律上講是指自然人、法人直接支配特定物的權(quán)利。
如果購(gòu)房人只拿到了房產(chǎn)證，而沒(méi)有拿到土地證，他的權(quán)利實(shí)際上沒(méi)有得到真正體現(xiàn)。從規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)角度出發(fā)，應(yīng)該實(shí)行商品兩證齊全才能上市交易，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)兩證合一辦理。
采訪中，也有業(yè)內(nèi)人士透露，目前兩證合一在國(guó)內(nèi)很多城市執(zhí)行得并不順利。少數(shù)城市的兩證合一目前還在形式上，他們要么成立了房地局統(tǒng)一辦理；要么使用同一個(gè)窗口進(jìn)行辦理，后面還是兩個(gè)不同的行政部門(mén)在辦理，這樣實(shí)際上和海口的分開(kāi)辦證差別并不大。而且真正實(shí)行起來(lái)，像?？谵k土地證很多都需要補(bǔ)登、補(bǔ)測(cè)，工程也很浩大。土地部門(mén)與住建部門(mén)工作如何銜接，特別是數(shù)據(jù)檔案如何同步，這些更是棘手的難題。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不管遇到多少困難，畢竟國(guó)內(nèi)很多城市已有成功的示范，?？诓环灵_(kāi)展這方面的調(diào)研，畢竟這也是一種發(fā)展方向。（記者光明）
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