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房價瘋漲何時了？海南，是誰的天堂？
來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞
作者：許馨尹 2010-06-09
“請到天涯海角來，這里四季春常在。”一首紅遍大江南北的流行歌曲成為了三亞乃至海南最為響亮的名片。海南本以其海灘、椰樹及陽光最為知名，但近幾個月以來，海南曝光率最高的卻恐怕非“房價”莫屬。
曾經(jīng)的泡沫之地如今似乎在一夜之間再次繁榮起來，這片熱得發(fā)燙的土地上，來自全國各地的投資客蜂擁而至，“像買白菜一樣買房子”;而在這一現(xiàn)象的背后，則是本地居民一年收入?yún)s買不起一平方米住房，而新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)方興未艾……《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前深入海南?？?、三亞、瓊海等地調(diào)查，探秘海南樓市到底熱到什么程度?房價瘋漲何時有望終結(jié)?海南，究竟是誰的天堂?
投資客
搶樓“颶風(fēng)”橫掃全島
房價一天漲5000元、一個月時間翻倍，一個售樓小姐銷售能達(dá)10億元……這些在一般房地產(chǎn)市場近乎天方夜譚的事情，在海南卻正接連上演，當(dāng)?shù)鼐用駥Υ艘呀?jīng)“見慣不驚”。
2010年1月11日，三亞鳳凰島開盤，四、五號樓均價是6萬~7萬元/平方米，第二批開盤則直接漲了1萬多元。這個三亞灣與大東海相鄰處填海造出的人工島，儼然成為了當(dāng)?shù)厝搜壑械?ldquo;富人島”。開盤當(dāng)天推出700套，當(dāng)天便銷售一空。“當(dāng)初客戶來交誠意金的時候，連戶型都不問。”三亞鳳凰島發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理陳璐在接受記者采訪時如此形容。
在普通人看來不可思議的房價卻絲毫沒有減少購房者的熱情，“那場面不像是在買房子，更像在搶購大白菜。”福建投資客馬老板購買了與鳳凰島鄰近的另一樓盤小戶型 (論壇 新聞)，他告訴記者，“自己的房子已升值7成。”
海南星福中介公司置業(yè)經(jīng)理李強(qiáng)1月31日向記者描述：“我見到一位買房者，上午來買房時交了兩萬定金，下午便有另外的投資客花10萬接手。說一天一個價都不準(zhǔn)確，下午和上午價錢都能相差不少，運(yùn)氣好幾分鐘時間便可以賺到錢。這也造成全島之內(nèi)刮過了一場‘搶購颶風(fēng)’。”
瓊海是海南第三大城市，轄區(qū)內(nèi)的博鰲鎮(zhèn)因舉辦亞洲論壇而聲名遠(yuǎn)揚(yáng)。1月31日記者在位于博鰲的寶蓮城銷售大廳看到，盡管均價已達(dá)2.5萬/平方米，但前來看房的人仍絡(luò)繹不絕。臨近的中信千舟灣同樣門庭若市，忙壞了售樓人員，工作人員龔婷介紹，樓盤共有3000多套房，但現(xiàn)在只剩有200余套，均價已直逼4萬元。
1月9日開盤的海口寶安濱海豪庭項(xiàng)目，最小戶型也達(dá)137平方米，但據(jù)介紹，在不到一個月時間里，房源目前只剩下了一套。與濱海豪庭相隔不遠(yuǎn)的兆南麗灣項(xiàng)目，則干脆在門口打起了“感謝各界支持，本項(xiàng)目已售罄”的橫幅。這個去年5月開盤的項(xiàng)目直到年底仍有幾百套尚未售出，但在國際旅游島概念橫空出世幾天之內(nèi)，投資客蜂擁而入，將該樓盤一搶而空。盡管如此，就在記者停留的短短幾分鐘時間內(nèi)，又有四五撥人前來此處看房，但都因無房可買失望而歸。
本地居民 房價太高結(jié)不成婚
“在外面辛苦了四五年，原本打算這段時間買房，過完年就結(jié)婚，哪想到房價在一夜之間就漲了近一倍，完全令人猝不及防!”記者1月31日在?？谑幸患抑薪殚T店內(nèi)見到海南當(dāng)?shù)厝肆盅┓?，他來自?？卩徔h瓊海一個小鎮(zhèn)，和女朋友青梅竹馬，兩人在2010年里最大的心愿便是能在?？谫I一套屬于自己的房子，然后搬進(jìn)新家結(jié)婚定居。“房子真的買不起，夢想破滅了。”林雪峰語調(diào)有些煩悶：“要是早些天出手就好了，我也不指望靠買房賺錢，就是漲再多也是自己住著，但現(xiàn)在后悔已經(jīng)來不及了，實(shí)在不行恐怕只能回老家去。”
30多歲的王進(jìn)寧在?？陂_出租車，2000多元的月收入在當(dāng)?shù)厮阒猩?，盡管兒子才剛上初中，但他卻已經(jīng)開始為兒子未來結(jié)婚、購房操上了心。“就算以后再也不漲了，按照目前價格，辛苦一輩子也買不起一套房子。”王進(jìn)寧告訴記者，他已做好了最壞打算：“再奮斗十幾年，供兒子讀書完，結(jié)婚時也不用買房了，就住我現(xiàn)在的老房子。我鄉(xiāng)下的父母老了還要接過來住，到時候真是四世同堂了。”
王進(jìn)寧載著記者來到一月份剛開盤的寶安濱海豪庭，售樓工作人員熱情地邀請他進(jìn)去看看，他直擺手：“太貴了，看都不敢看。”此時的濱海豪庭起價為1.7萬元。
有著類似憂慮的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止林雪峰王進(jìn)寧等個別人，記者在海南走訪了解到，相當(dāng)多的當(dāng)?shù)厝艘驗(yàn)榉績r的猛漲而不得不將此前對于未來的美好憧憬束之高閣，而讓他們難以接受的是，夢想與現(xiàn)實(shí)之間的這一戲劇性轉(zhuǎn)化僅僅經(jīng)歷了一個月時間。目前，三亞房屋的均價接近2萬元/平方米，中心區(qū)萬元以下的二手房已經(jīng)很難找到，最昂貴的海景別墅已經(jīng)達(dá)到了6萬～8萬元/平方米。
與瘋狂的房價相比，海南當(dāng)?shù)厝说氖杖胪鹑?ldquo;杯水車薪”。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局三亞調(diào)查隊(duì)在2009年發(fā)布的《前三季度三亞市城鎮(zhèn)居民收支狀況分析》，去年前三季度海南居民人均可支配收入僅為11621.55元，照此計(jì)算一年的收入應(yīng)當(dāng)不超過1.6萬元，還買不到三亞市區(qū)一平方米的住房。
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專家 有樓盤空置率超過9成
2月1日午后，記者從?？谑兄行牡巧虾５閸u時經(jīng)過世紀(jì)大橋，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望見大橋支柱直插云霄，而遠(yuǎn)處高樓的輪廓在升騰的霧氣中若隱若現(xiàn)，這一景象頗像是海市蜃樓。但記者心里疑慮的是：海南樓市是否也正在經(jīng)歷一場夢幻般的泡沫?
在?？谛阌^(qū)的海甸島上，高端樓盤數(shù)不勝數(shù)，兆南麗灣、寶安濱海豪庭、江南城……記者環(huán)繞一周，卻發(fā)現(xiàn)這個號稱“擁有絕世稀缺資源的品質(zhì)生活大區(qū)”周圍鮮有居民出入。
三亞同樣如此。2月1日晚間，記者在觀察三亞夜色中一幢幢輪廓精美的樓盤時也意外發(fā)現(xiàn)，盡管現(xiàn)在是冬天的旅游旺季，但相當(dāng)多的樓盤鮮有光亮，幾十層高的樓房里常常只有零星三兩盞燈光。“其實(shí)這些樓盤早就賣完了，但大部分卻空在那里沒人住。”記者在當(dāng)?shù)氐囊晃皇烊私忉屨f。“有人買沒人住是海南尤其是三亞房地產(chǎn)的特有現(xiàn)象，原因在于這些房子的主人便是著名的‘候鳥式人群’。”
“投資渠道狹窄是眾多投資客涌入海南的重要原因之一。”中國(海南)改革發(fā)展研究院海南所所長夏峰在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》專訪時表示，海南的海景資源稀缺，國際旅游島概念猶如一根導(dǎo)火索在短時間內(nèi)急劇放大了這種效應(yīng)，但高空置率卻已經(jīng)成為房地產(chǎn)的隱憂。據(jù)夏峰介紹，“三亞部分小區(qū)空置率達(dá)到80%左右，個別樓盤甚至超過90%。”
三亞的房地產(chǎn)市場有著海南風(fēng)向標(biāo)的地位。資料顯示，本地人口只有20萬的三亞目前擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約130家，其中全國性房企超過100家，投資總額超1000億元。截至目前，已有多達(dá)27個國家的居民到三亞購房。正因?yàn)槿绱?，不少人賦予三亞“東方迪拜”的稱號。
“目前海南樓市進(jìn)入了新一輪開發(fā)高潮，盡管尚未出現(xiàn)整體性的嚴(yán)重泡沫，但個別區(qū)域和樓盤已經(jīng)顯現(xiàn)出了‘小泡沫’。”夏峰不無擔(dān)憂地表示，如果海南再次出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，對整個海南經(jīng)濟(jì)將是沉重打擊。
令人擔(dān)憂的是，海南房地產(chǎn)市場新一輪“狂潮般”的開發(fā)絲毫沒有停下來的跡象，正繼續(xù)上演著瘋狂。記者在從?？诔塑嚽巴齺喌难睾８咚俾飞嫌^察到，路邊不時會有大型機(jī)器設(shè)備映入眼簾，如火如荼的工地接踵相連。粗略數(shù)來，正在開發(fā)的休閑地產(chǎn)大盤便超過20個。而據(jù)了解，這些項(xiàng)目的總投資額超過1000億元。
政府 相關(guān)調(diào)控政策已出臺
上世紀(jì)九十年代初期，房地產(chǎn)市場泡沫給海南帶來了永遠(yuǎn)的傷痛。今日再度提起，夏峰仍然顯得十分謹(jǐn)慎：“泡沫永遠(yuǎn)是個敏感的詞匯，對于海南而言尤為如此。”盡管在他看來“部分區(qū)域已出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫”，但他對于海南房地產(chǎn)健康發(fā)展仍顯得信心十足，認(rèn)為不會重演10多年前的泡沫。他表示，從當(dāng)初的房地產(chǎn)泡沫至今經(jīng)過了近20年時間的發(fā)展，海南實(shí)體經(jīng)濟(jì)已取得巨大進(jìn)步，與當(dāng)初脆弱不堪的實(shí)體經(jīng)濟(jì)不可同日而語。此外，政府的宏觀調(diào)控能力也進(jìn)一步增強(qiáng)，更大的房地產(chǎn)泡沫應(yīng)當(dāng)不會出現(xiàn)。
實(shí)際上，海南房地產(chǎn)市場的“過激表現(xiàn)”已經(jīng)驚動海南省政府，相關(guān)調(diào)控政策也已應(yīng)聲出臺。半個月前，海南省委書記衛(wèi)留成在1月15日“推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)動員大會”上宣布，在《海南國際旅游島建設(shè)總體規(guī)劃》獲得國家發(fā)改委批準(zhǔn)之前，為防止海南房地產(chǎn)開發(fā)一哄而上出現(xiàn)新的泡沫，海南將暫停土地出讓，暫停審批新的土地開發(fā)項(xiàng)目。
海南省省長羅保銘在政府工作報告中也提出，今年海南將新建廉租房7800套、39萬平方米，購、改、租廉租住房2200套、11萬平方米。
?？谑蟹慨a(chǎn)與城鄉(xiāng)建設(shè)局局長杜海鷹日前表示，在政府部門及時干預(yù)下，房地產(chǎn)商和消費(fèi)者將回歸理性，預(yù)計(jì)房價暴漲將告一段落，趨勢不會持久。
夏峰認(rèn)為，此輪海南房地產(chǎn)遭受爆炒的一大原因除了我國投資渠道過于貧乏之外，海南對于國際旅游島建設(shè)“還未準(zhǔn)備好”也是一個原因。“目前來看，規(guī)劃細(xì)則并未出臺，國際旅游島的開發(fā)建設(shè)缺乏總體制度和清晰的戰(zhàn)略思路，這使旅游島建設(shè)初期顯得盲目，炒房便是一個直接表現(xiàn)。”不過他認(rèn)為這一情況不會持久，房價的過快上漲不可能一直延續(xù)，隨著開發(fā)細(xì)則的出臺，該現(xiàn)象將得到遏制。
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記者手記 海南，誰的天堂?
海南省會?？谑刑厥獾牡乩砦恢檬沟闷湟贿吤婧?，一邊卻處在火山口的邊緣。離海口市區(qū)約20公里的火山口國家地質(zhì)公園內(nèi)有著距今2.7萬年至100萬年間火山爆發(fā)所形成的死火山口群。
而這個將被打造成為“國際旅游島”的中國第二大島或許目前也正處在“一半是海水、一半是火焰”的尷尬境地：一邊是投資客提著現(xiàn)金買房、半天便可倒手賺得數(shù)萬，一邊是當(dāng)?shù)鼐用裎⒈〉慕?jīng)濟(jì)收入買不起房;一邊是政府努力控制土地供應(yīng)抑制房價，一邊卻是如火如荼的大規(guī)模開發(fā)和直線上升的房價……
“毫無疑問，在這一輪瘋狂的房地產(chǎn)開發(fā)和搶購潮中，受益更多的是房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府。”夏峰如此表示。據(jù)了解，?？诘钠骄貎r在不到5年時間里漲了約20倍;而三亞最近6年間地價漲幅更是高達(dá)50倍。地價上漲的直接受益者便是地方政府;而房子的熱銷，無疑是開發(fā)商最愿意看到的事情。
而在財(cái)富同道會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王亮看來，“瘋狂的投資者如何將手中的房子出手”成為他最擔(dān)心的問題之一：蜂擁而至的各地炒房者不惜重金將錢砸往海南，買房、轉(zhuǎn)手，大家樂此不疲地玩著“擊鼓傳花”的游戲，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，那么在泡沫破滅的那一天炒房者將損失慘重。據(jù)記者了解，目前?？?、三亞一些房產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了“有價無市”的現(xiàn)象。
而對于海南本地居民來講，盡管國際旅游島的開發(fā)是一件好事，但它對百姓生活帶來的改善卻不是短期內(nèi)就能感受得到的，“倒是房價的上漲讓我們都買不起房子了。”前文所述的出租車司機(jī)王進(jìn)寧在被問及“國際旅游島的開發(fā)是否會惠及當(dāng)?shù)鼐用?rdquo;時，顯得抱怨多于好感。而記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，在海南當(dāng)?shù)鼐用裰衅毡榇嬖谶@樣的情緒。
對于此種反應(yīng)，夏峰坦言：“海南實(shí)際上屬于低收入地區(qū)，房地產(chǎn)價格上漲將直接導(dǎo)致中低收入居民生活水平下降。”他認(rèn)為，本地人的就業(yè)將是國際旅游島建設(shè)過程中的頭等大事，而房地產(chǎn)市場在國際旅游島的建設(shè)中不能占據(jù)絕對主導(dǎo)的地位。“將來的國際旅游島最終目標(biāo)將是建成免稅區(qū)，應(yīng)該將工作重心放到旅游、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、生態(tài)示范區(qū)、綜合改革示范區(qū)等方面進(jìn)行嘗試，而要避免對樓市的炒作。”
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