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國際旅游島加速“海地產(chǎn)”升溫 旅游多合一成主流
來源：中國旅游報
作者：周筱 2010-08-11
自國家批復(fù)海南國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略后，海南地產(chǎn)一時之間成為了全國關(guān)注的熱點，“海地產(chǎn)”一詞，就此風(fēng)聲水起。
碧海藍(lán)天，椰樹婆娑等是海南特有的旅游資源，作為中國最適合發(fā)展旅游房地產(chǎn)地區(qū)之一，吸引了國內(nèi)很多著名房地產(chǎn)開發(fā)公司紛紛而來，參與了海南旅游房地產(chǎn)建設(shè)。在海南1500公里的海岸線上，每一個海灣都會看到規(guī)模很大而又漂亮的景觀型住宅項目。不難預(yù)見，旅游房地產(chǎn)——作為旅游和城市投資兩個產(chǎn)業(yè)的融合點，必將成為海南發(fā)展主流。
現(xiàn)象：海南旅游房地產(chǎn)火了
從三亞往?？诜较蛞宦窋?shù)過去，海棠灣、清水灣、香水灣、石梅灣、神州半島、博鰲、銅鼓嶺……隨著雅居樂、中信、富力、海興、華隆等大項目的進入和開發(fā)，幾乎整個東部沿海已經(jīng)很難找到一處沉寂的地塊。
據(jù)中國國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的最新統(tǒng)計表明，與去年同期相比，今年上半年，海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售額、銷售面積增幅均居全國之首，?？?、三亞房屋銷售價格指數(shù)同比漲幅則居全國70個大中城市前兩位。
“首次觀光，二次度假，三次買房”。近年來，到海南購房，享受最佳居住環(huán)境，已成為國人的新時尚。目前，海南房產(chǎn)市場70%被島外人士購買，這些島外購房客的腳步不僅停留在?？?、三亞，隨著近兩三年海南房地產(chǎn)區(qū)域市場多極化局面的出現(xiàn)，他們的腳步正向?？凇⑷齺喴酝鈲u內(nèi)其他市縣邁進。例如，受航天發(fā)射場和國際旅游島建設(shè)的雙重影響，文昌旅游地產(chǎn)最為火暴，在高隆灣一帶的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)商都打出了“航天地產(chǎn)”、“把家安在航天城”、“航天城我的家”等誘人的推銷廣告語，吸引了眾多購買者。
“旅游地產(chǎn)的最大契機就來自人們經(jīng)濟富裕起來后帶來的生活理念和方式的改變，而‘海地產(chǎn)’的迅速成型，又反過來影響著更多人的改變。”王勇是來自上海的IT精英，自從購置了博鰲中信千舟灣的房子后，他對海南旅游地產(chǎn)有了更深的認(rèn)識，“現(xiàn)在我們認(rèn)為除了工作和養(yǎng)育孩子，度假是很重要的生活組成部分，在海南買套房子，不僅是節(jié)假日有一處可以放松身心、海邊逐浪的休閑居所，享受原生態(tài)的寫意生活，同時，隨著旅游地產(chǎn)概念的廣泛傳播，物業(yè)投資價值凸顯，還可以分享這種升值帶來的經(jīng)濟效益。”
隱患：住宅化傾向帶來高空置率
然而，在大量島外人士購房火暴背后，同時呈現(xiàn)出海南房產(chǎn)空置率居高不下，隱患凸顯。據(jù)統(tǒng)計，在海景房最集中的三亞灣等地，小區(qū)內(nèi)的常住率大多在20%左右。而文昌市“中南·森海灣”樓盤定位為62萬平方米海灣公園人居。據(jù)該樓盤銷售總監(jiān)王靖南介紹，從開盤至今銷售3000多戶，購房者全部都是島外人，而入住率不到10%。
此外，海南房地產(chǎn)的開發(fā)屬于資源導(dǎo)向型開發(fā)，對自然生態(tài)資源和旅游資源的占用和依賴度高。而目前常規(guī)房地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)在區(qū)位上均偏向濱海、濱湖、山區(qū)等優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域，存在明顯的競爭，許多地區(qū)將規(guī)劃的旅游用地大量改為住宅用地，在一定程度上影響了高品質(zhì)的旅游房地產(chǎn)的開發(fā)空間，一些披著海南旅游資源“華麗外衣”的常規(guī)房地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛。
“旅游房地產(chǎn)不是簡單的旅游+地產(chǎn)。從旅游房地產(chǎn)前期的發(fā)展過程來看，更多的是旅游拉動地產(chǎn)，很多旅游度假區(qū)的地產(chǎn)搞上去了，但旅游并沒有搞上去。旅游房地產(chǎn)住宅化傾向必須得到徹底糾正。”中國生產(chǎn)力策劃專業(yè)委員會副主任何紅光指出。
“一次性銷售的房地產(chǎn)發(fā)展模式將造成‘三浪費一增加’，即樓房空置浪費、基礎(chǔ)設(shè)施浪費、公共服務(wù)設(shè)施浪費、增加管理成本。”海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師宋祎說，“因此，海南旅游房地產(chǎn)的規(guī)模和檔次都亟待提高，相關(guān)配套設(shè)施也有待完善。”
海南省副省長姜斯憲坦言，政府也積極鼓勵在海南投資房地產(chǎn)的外地人到海南居住，而不僅僅是投資。政府希望海南能夠成為這些投資者的創(chuàng)業(yè)基地，在今天的互聯(lián)網(wǎng)時代，人們完全可以享受生活，又開辟事業(yè)。
姜斯憲表示，海南旅游房地產(chǎn)要豐富類型、多元開發(fā)，多建一些經(jīng)營性旅游房地產(chǎn)項目。“各市縣政府及開發(fā)企業(yè)要把目光放遠(yuǎn)點。你們所擁有的資源是最好的，不要光做商品房，一次性就把它賣光了，要把最好的資源用于持續(xù)性的經(jīng)營性項目，既能夠保證企業(yè)的長期利潤，又能豐富海南國際旅游島旅游內(nèi)容。”
出路：旅游“多合一”發(fā)展成主流
目前，海南已意識到純居住型常規(guī)房地產(chǎn)比重過高帶來的隱患?！秶鴦?wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》明確要求，海南要積極引導(dǎo)和發(fā)展與旅游業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)展真正的旅游房地產(chǎn)，促進海南房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展已經(jīng)成為共識。
“海南旅游房地產(chǎn)的未來，需要‘多合一’式的發(fā)展”。宋祎提出，在國際旅游島建設(shè)中，旅游房地產(chǎn)要形成“酒店房產(chǎn)、休閑房產(chǎn)、文化房產(chǎn)、生態(tài)房產(chǎn)、娛樂房產(chǎn)、復(fù)合房產(chǎn)”等六大產(chǎn)品體系。
宋祎說，海南房地產(chǎn)發(fā)展的重要目標(biāo)之一就是與國際旅游島緊密結(jié)合，發(fā)揮互為客源互為支撐的良性作用，實現(xiàn)房地產(chǎn)和旅游雙贏。具體而言，就是要大力發(fā)展候鳥式度假、就業(yè)型度假和分時度假等度假居住地產(chǎn)和星級酒店、度假村、高爾夫球場、游艇俱樂部、主題公園等專業(yè)化旅游地產(chǎn)，強化房地產(chǎn)的旅游度假功能和旅游接待功能，使房地產(chǎn)，尤其是度假居住地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，成為海南國際旅游島建設(shè)的重要空間載體和核心旅游產(chǎn)品之一。
如今，海南旅游地產(chǎn)“多合一”發(fā)展模式雛形已現(xiàn)。例如瓊海的天來泉項目，其以養(yǎng)生為主題，容納了溫泉理療、康體保健、中老年體育運動、社團式興趣小組等多重生活內(nèi)容，從而實現(xiàn)真正意義上的養(yǎng)身、養(yǎng)生、養(yǎng)心。“以我們對市場的調(diào)研，來海南居住的還是以退休后的老人為主，因此，我們更關(guān)注老年業(yè)主的日常文化生活，我們要建造一座老年大學(xué)，一座體育館，一座音樂廳，并計劃和海南醫(yī)學(xué)院合作投資8000萬元人民幣建造一座健康體檢中心，為每位業(yè)主每年免費體檢一次”其相關(guān)負(fù)責(zé)人何經(jīng)理介紹。
作為土生土長的海南人，香港華商集團董事長符祥翠帶著1.5億元投資啟動了文昌市唯一的HOP-SCA綜合體項目的建設(shè)。所謂HOPSCA，是英文單詞酒店、寫字樓、生態(tài)公園、超級購物中心、會所、公寓6個詞首字母的縮寫。“這樣的建筑群，是真正適合國際旅游島建設(shè)的旅游地產(chǎn)”符祥翠充滿信心。
碧海藍(lán)天，椰樹婆娑等是海南特有的旅游資源，作為中國最適合發(fā)展旅游房地產(chǎn)地區(qū)之一，吸引了國內(nèi)很多著名房地產(chǎn)開發(fā)公司紛紛而來，參與了海南旅游房地產(chǎn)建設(shè)。在海南1500公里的海岸線上，每一個海灣都會看到規(guī)模很大而又漂亮的景觀型住宅項目。不難預(yù)見，旅游房地產(chǎn)——作為旅游和城市投資兩個產(chǎn)業(yè)的融合點，必將成為海南發(fā)展主流。
現(xiàn)象：海南旅游房地產(chǎn)火了
從三亞往?？诜较蛞宦窋?shù)過去，海棠灣、清水灣、香水灣、石梅灣、神州半島、博鰲、銅鼓嶺……隨著雅居樂、中信、富力、海興、華隆等大項目的進入和開發(fā)，幾乎整個東部沿海已經(jīng)很難找到一處沉寂的地塊。
據(jù)中國國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的最新統(tǒng)計表明，與去年同期相比，今年上半年，海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售額、銷售面積增幅均居全國之首，?？?、三亞房屋銷售價格指數(shù)同比漲幅則居全國70個大中城市前兩位。
“首次觀光，二次度假，三次買房”。近年來，到海南購房，享受最佳居住環(huán)境，已成為國人的新時尚。目前，海南房產(chǎn)市場70%被島外人士購買，這些島外購房客的腳步不僅停留在?？?、三亞，隨著近兩三年海南房地產(chǎn)區(qū)域市場多極化局面的出現(xiàn)，他們的腳步正向?？凇⑷齺喴酝鈲u內(nèi)其他市縣邁進。例如，受航天發(fā)射場和國際旅游島建設(shè)的雙重影響，文昌旅游地產(chǎn)最為火暴，在高隆灣一帶的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)商都打出了“航天地產(chǎn)”、“把家安在航天城”、“航天城我的家”等誘人的推銷廣告語，吸引了眾多購買者。
“旅游地產(chǎn)的最大契機就來自人們經(jīng)濟富裕起來后帶來的生活理念和方式的改變，而‘海地產(chǎn)’的迅速成型，又反過來影響著更多人的改變。”王勇是來自上海的IT精英，自從購置了博鰲中信千舟灣的房子后，他對海南旅游地產(chǎn)有了更深的認(rèn)識，“現(xiàn)在我們認(rèn)為除了工作和養(yǎng)育孩子，度假是很重要的生活組成部分，在海南買套房子，不僅是節(jié)假日有一處可以放松身心、海邊逐浪的休閑居所，享受原生態(tài)的寫意生活，同時，隨著旅游地產(chǎn)概念的廣泛傳播，物業(yè)投資價值凸顯，還可以分享這種升值帶來的經(jīng)濟效益。”
隱患：住宅化傾向帶來高空置率
然而，在大量島外人士購房火暴背后，同時呈現(xiàn)出海南房產(chǎn)空置率居高不下，隱患凸顯。據(jù)統(tǒng)計，在海景房最集中的三亞灣等地，小區(qū)內(nèi)的常住率大多在20%左右。而文昌市“中南·森海灣”樓盤定位為62萬平方米海灣公園人居。據(jù)該樓盤銷售總監(jiān)王靖南介紹，從開盤至今銷售3000多戶，購房者全部都是島外人，而入住率不到10%。
此外，海南房地產(chǎn)的開發(fā)屬于資源導(dǎo)向型開發(fā)，對自然生態(tài)資源和旅游資源的占用和依賴度高。而目前常規(guī)房地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)在區(qū)位上均偏向濱海、濱湖、山區(qū)等優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域，存在明顯的競爭，許多地區(qū)將規(guī)劃的旅游用地大量改為住宅用地，在一定程度上影響了高品質(zhì)的旅游房地產(chǎn)的開發(fā)空間，一些披著海南旅游資源“華麗外衣”的常規(guī)房地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛。
“旅游房地產(chǎn)不是簡單的旅游+地產(chǎn)。從旅游房地產(chǎn)前期的發(fā)展過程來看，更多的是旅游拉動地產(chǎn)，很多旅游度假區(qū)的地產(chǎn)搞上去了，但旅游并沒有搞上去。旅游房地產(chǎn)住宅化傾向必須得到徹底糾正。”中國生產(chǎn)力策劃專業(yè)委員會副主任何紅光指出。
“一次性銷售的房地產(chǎn)發(fā)展模式將造成‘三浪費一增加’，即樓房空置浪費、基礎(chǔ)設(shè)施浪費、公共服務(wù)設(shè)施浪費、增加管理成本。”海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師宋祎說，“因此，海南旅游房地產(chǎn)的規(guī)模和檔次都亟待提高，相關(guān)配套設(shè)施也有待完善。”
海南省副省長姜斯憲坦言，政府也積極鼓勵在海南投資房地產(chǎn)的外地人到海南居住，而不僅僅是投資。政府希望海南能夠成為這些投資者的創(chuàng)業(yè)基地，在今天的互聯(lián)網(wǎng)時代，人們完全可以享受生活，又開辟事業(yè)。
姜斯憲表示，海南旅游房地產(chǎn)要豐富類型、多元開發(fā)，多建一些經(jīng)營性旅游房地產(chǎn)項目。“各市縣政府及開發(fā)企業(yè)要把目光放遠(yuǎn)點。你們所擁有的資源是最好的，不要光做商品房，一次性就把它賣光了，要把最好的資源用于持續(xù)性的經(jīng)營性項目，既能夠保證企業(yè)的長期利潤，又能豐富海南國際旅游島旅游內(nèi)容。”
出路：旅游“多合一”發(fā)展成主流
目前，海南已意識到純居住型常規(guī)房地產(chǎn)比重過高帶來的隱患?！秶鴦?wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》明確要求，海南要積極引導(dǎo)和發(fā)展與旅游業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)展真正的旅游房地產(chǎn)，促進海南房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展已經(jīng)成為共識。
“海南旅游房地產(chǎn)的未來，需要‘多合一’式的發(fā)展”。宋祎提出，在國際旅游島建設(shè)中，旅游房地產(chǎn)要形成“酒店房產(chǎn)、休閑房產(chǎn)、文化房產(chǎn)、生態(tài)房產(chǎn)、娛樂房產(chǎn)、復(fù)合房產(chǎn)”等六大產(chǎn)品體系。
宋祎說，海南房地產(chǎn)發(fā)展的重要目標(biāo)之一就是與國際旅游島緊密結(jié)合，發(fā)揮互為客源互為支撐的良性作用，實現(xiàn)房地產(chǎn)和旅游雙贏。具體而言，就是要大力發(fā)展候鳥式度假、就業(yè)型度假和分時度假等度假居住地產(chǎn)和星級酒店、度假村、高爾夫球場、游艇俱樂部、主題公園等專業(yè)化旅游地產(chǎn)，強化房地產(chǎn)的旅游度假功能和旅游接待功能，使房地產(chǎn)，尤其是度假居住地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，成為海南國際旅游島建設(shè)的重要空間載體和核心旅游產(chǎn)品之一。
如今，海南旅游地產(chǎn)“多合一”發(fā)展模式雛形已現(xiàn)。例如瓊海的天來泉項目，其以養(yǎng)生為主題，容納了溫泉理療、康體保健、中老年體育運動、社團式興趣小組等多重生活內(nèi)容，從而實現(xiàn)真正意義上的養(yǎng)身、養(yǎng)生、養(yǎng)心。“以我們對市場的調(diào)研，來海南居住的還是以退休后的老人為主，因此，我們更關(guān)注老年業(yè)主的日常文化生活，我們要建造一座老年大學(xué)，一座體育館，一座音樂廳，并計劃和海南醫(yī)學(xué)院合作投資8000萬元人民幣建造一座健康體檢中心，為每位業(yè)主每年免費體檢一次”其相關(guān)負(fù)責(zé)人何經(jīng)理介紹。
作為土生土長的海南人，香港華商集團董事長符祥翠帶著1.5億元投資啟動了文昌市唯一的HOP-SCA綜合體項目的建設(shè)。所謂HOPSCA，是英文單詞酒店、寫字樓、生態(tài)公園、超級購物中心、會所、公寓6個詞首字母的縮寫。“這樣的建筑群，是真正適合國際旅游島建設(shè)的旅游地產(chǎn)”符祥翠充滿信心。
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