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海南旅游地產(chǎn)專家提醒買房風(fēng)險
來源：
作者：陳曼莉 2010-11-19
產(chǎn)權(quán)式酒店——以酒店的房間為單位，開發(fā)商將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)(擁有產(chǎn)權(quán)證)分別出售給投資者。投資者一般都將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，以獲取年度客房經(jīng)營利潤，同時投資者享有酒店管理公司贈送的一定時限的免費(fèi)入住權(quán)……目前，我國產(chǎn)權(quán)式酒店主要分以下幾種類型：①消費(fèi)類旅游房產(chǎn)——休閑度假消費(fèi)類，如各類分時度假酒店物業(yè)；②休閑度假住所——房產(chǎn)投資+休閑度假，如各類休閑度假第二住所；③商業(yè)經(jīng)營型產(chǎn)權(quán)式酒店——經(jīng)營收益+物業(yè)增值，如星級酒店、服務(wù)式公寓、經(jīng)濟(jì)型酒店、度假村等……
近來，海南省各類型已建、在建、計劃建設(shè)的產(chǎn)權(quán)式酒店日益增多，不少產(chǎn)權(quán)式酒店在營銷過程中，多以交易雙方事先約定的某種收益，比如百分之十幾的年回報、消費(fèi)者在購房后可享受幾年之內(nèi)零月供或者一年之內(nèi)可入住幾天的“噱頭”，吸引了不少人的關(guān)注。不過也有不少人擔(dān)憂：“高回報”的產(chǎn)權(quán)式酒店，購買時是否存在一定風(fēng)險？而它與海南省住建部門在今年5月份時公布的109條房地產(chǎn)行業(yè)不良行為當(dāng)中提到的“返本銷售”是否相關(guān)？日前，記者走訪相關(guān)部門及律師，為您釋疑解惑。
發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)式酒店投資漸升溫
隨著海南省經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、建設(shè)國際旅游島步伐的加快，近年來，在旅游熱、房地產(chǎn)投資熱等相關(guān)因素的推動下，海南省的產(chǎn)權(quán)式酒店投資熱度陡升。7月22日晚，中國葛洲壩集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱，該公司控股99.14%的子公司中國葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以24.7億元人民幣的價格，通過競拍獲得海南省陵水一塊土地，將用于開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店。
日前，在?？谑袝怪行脑e辦了一個關(guān)于海南省地產(chǎn)方面的論壇，與會期間，不少專家表示，考慮海南省定位國際旅游島，應(yīng)該建一些產(chǎn)權(quán)式酒店。一些與會者認(rèn)為，企業(yè)開發(fā)的房子不要都銷售出去，要增加自己的持有比重，一部分賣出去，一部分變成自己的酒店出租。
由于產(chǎn)權(quán)式酒店同一般商品房在出售和售后物業(yè)管理上有較大不同，我國至今未就此出臺專門的法律法規(guī)等，所以，現(xiàn)階段產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展是相對“自由”的。時下，我國的產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展歷程中，大致可以分以下幾種：“時權(quán)酒店”、“退休住宅”、“投資型酒店”。這其中，“投資型酒店”類產(chǎn)權(quán)式酒店在海南省房地產(chǎn)市場越來越流行。
市民質(zhì)疑超低價格是天上掉餡餅？
“最近，我總能收到一些房產(chǎn)銷售類的短信息，這里面不少是產(chǎn)權(quán)式酒店的。”?？谑忻袼涡〗闳涨跋蛴浾叻从撤Q。相比目前?？阡N售均價超過8000元/平方米的商品房的價位，很多產(chǎn)權(quán)式酒店單間的銷售價格在經(jīng)過折算后，就顯得低了不少。“像之前，我收到一個短信息說，?？诤Ｐ?times;×中心有17平方米-55平方米的復(fù)式精裝連鎖產(chǎn)權(quán)式酒店單間出售，折算后，價格是4000元/平方米起，10年零月供，年回報13%。”宋小姐稱，面對如此有“誘惑力”的價格，她還真有點(diǎn)心動。
其實，不止是宋小姐有這樣的“猶豫”，很多市民都曾收過類似信息，大家普遍在心里會打個問號：看似如此優(yōu)惠、低廉的產(chǎn)權(quán)式酒店單間，真的是“天上掉下來的餡餅”，可以放心去購買嗎？“5月份的時候，海南省住建部門公布的一個房地產(chǎn)行業(yè)不良行為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中，不是說‘返本銷售’是不允許的嗎？那這類的銷售手段算不算‘返本銷售’?”不少人都有此疑慮。
部門表態(tài)今后或限制開發(fā)建設(shè)量
“根據(jù)以往經(jīng)驗，產(chǎn)權(quán)式酒店在銷售及售后過程中，往往容易滋生很多問題、糾紛，我們作為建設(shè)主管部門，是不主張產(chǎn)權(quán)式酒店在未來海南的房地產(chǎn)市場發(fā)展中占有過大比重的。”日前，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)監(jiān)管處相關(guān)負(fù)責(zé)人，在媒體通報會上接受記者采訪時首先表示，“目前，無論是國家，還是我們海南省，在特別針對產(chǎn)權(quán)式酒店的相關(guān)監(jiān)管等方面，并沒有制定相應(yīng)具體的法律法規(guī)或管理辦法，因此，作為主管部門，我們在界定其在銷售過程中如此‘讓利’或‘高回報’時，顯得有些困難。”該負(fù)責(zé)人表示，也正因此，就難以界定產(chǎn)權(quán)式酒店如之前描述的銷售手段是否真正屬于“返本銷售”。“現(xiàn)在，我們只能說，由于產(chǎn)權(quán)式酒店在銷售及售后過程中，容易產(chǎn)生糾紛，因此，不排除今后在海南將嚴(yán)格限制產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)建設(shè)量。”該負(fù)責(zé)人最后表示。
專家提醒五大風(fēng)險你一定要知道
產(chǎn)權(quán)式酒店項目本身及操作方式等都存在不少的“風(fēng)險”，比如“五證”不全、不能辦理產(chǎn)權(quán)證、投資模式不合法等。法律和行政法規(guī)目前對產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作方式并未規(guī)定，僅有一些部門規(guī)章存在規(guī)定，而海南省至今仍未針對相關(guān)事宜制定過明確的法律法規(guī)?，F(xiàn)實情況就像之前老百姓疑惑的那樣：產(chǎn)權(quán)式酒店在銷售過程中采取的一些手法，是否屬于“返本銷售”？目前，沒有定論。
根據(jù)2001年6月國家建設(shè)部實施的《商品房銷售管理辦法》第2章第11條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”國家工商行政管理局發(fā)布實施的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第16條也明確規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。”產(chǎn)權(quán)式酒店在操作上涉嫌違反上述規(guī)定。
專家提醒消費(fèi)者在投資產(chǎn)權(quán)式酒店時就不可避免地面臨以下風(fēng)險：
風(fēng)險一
一些開發(fā)商，在推銷自己的產(chǎn)權(quán)式酒店房源時，告訴購買者可獲得獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房屋等。那么，如果政府相關(guān)部門不允許開發(fā)商擅自分割銷售原始批準(zhǔn)設(shè)計為大空間的商業(yè)用房，那么，單獨(dú)的酒店客房就不能辦出“小產(chǎn)證”(即消費(fèi)者無法獲得獨(dú)立產(chǎn)權(quán))。這樣，消費(fèi)者購房后，不可避免地存在一定的法律風(fēng)險。
風(fēng)險二
由于無法取得“小產(chǎn)證”，開發(fā)商們或許會轉(zhuǎn)而“出售”產(chǎn)權(quán)式酒店的“承租權(quán)”，可對外仍然宣稱為產(chǎn)權(quán)式酒店。而在法律上，房屋承租權(quán)和房屋所有權(quán)是兩個不同的概念。房屋租賃權(quán)屬于債權(quán)范疇，這是一個相對權(quán)，承租人(即消費(fèi)者、投資者)要行使自己對房屋的租賃權(quán)，其首要條件就是房屋出租人(開發(fā)商等)的配合，并且，投資人的權(quán)利僅僅是相對行使，不能將權(quán)利行使絕對化，比如承租人若要轉(zhuǎn)租，必須征得出租人的同意。相關(guān)法律規(guī)定，一般租賃合同的期限最長不超過20年。
風(fēng)險三
即使開發(fā)商能為投資者辦出“小產(chǎn)證”，產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì)也決定了該產(chǎn)權(quán)具有依賴性和模糊性。第一，從功能來說，產(chǎn)權(quán)式酒店是個具有綜合服務(wù)功能的經(jīng)營實體，除了客房以外，還有餐飲、娛樂等配套設(shè)施。離開這些配套設(shè)施，客房的獨(dú)立使用價值不大。第二，產(chǎn)權(quán)式酒店配套設(shè)施及共用部位的所有權(quán)屬性不明確?？头砍鍪酆螅频昱涮自O(shè)施的所有權(quán)屬于誰，是投資者共有，還是屬于開發(fā)商？其產(chǎn)權(quán)在法律上存在模糊性。
風(fēng)險四
由于產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)的模糊性等，就決定了投資者對開發(fā)商、酒店管理公司具有某種程度的依賴性。投資者在不滿意管理方經(jīng)營管理的情況下，很難將酒店管理公司更換。如果投資者執(zhí)意解除與酒店管理公司之間的租賃關(guān)系，這樣，產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營管理往往容易陷入開發(fā)商與酒店管理公司的“地下”操作中。
風(fēng)險五
正因為產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)上具有依賴性，這就導(dǎo)致如果酒店經(jīng)營不善，消費(fèi)者購買的單獨(dú)的酒店客房在市場上將難以轉(zhuǎn)讓。因為酒店必須整體經(jīng)營，單獨(dú)的客房是很難產(chǎn)生同等收益的。如此一來，投資者投資后，就很難全身而退，其預(yù)期的“高回報”很大程度上就取決于酒店的經(jīng)營好壞。
律師建議
高風(fēng)險投資要慎之又慎
“上世紀(jì)九十年代，海南省房產(chǎn)步入低潮前，產(chǎn)權(quán)式酒店就挺多，也賣出去很多，當(dāng)時所衍生出來的問題也不少。”海南方圓律師事務(wù)所律師李君在接受記者采訪時表示。李君認(rèn)為，對于大多數(shù)青睞產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)者來說，吸引他們的正是開發(fā)者承諾的以上種種的“高回報”，對于大多數(shù)產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)者來說，他們的初衷是“通過短期投資，獲取長期收益”。“但是大家要認(rèn)識到，面對如此的‘高回報’，也會伴隨著一定程度的‘高風(fēng)險’。”李君進(jìn)一步解釋說，對于產(chǎn)權(quán)式酒店來說，購買者能夠自始自終保證自己利益的前提就是，消費(fèi)者所購買房源的這家產(chǎn)權(quán)式酒店要一直經(jīng)營良好，這樣，才能讓酒店經(jīng)營者有足夠的利益，進(jìn)而保證消費(fèi)者有像當(dāng)初開發(fā)者賣房時所保證的、持續(xù)性的“高回報”。
“這就是消費(fèi)者在購買之前，必須考慮到的該產(chǎn)權(quán)式酒店的‘經(jīng)營風(fēng)險’。”李君表示，根據(jù)以往經(jīng)驗，一旦消費(fèi)者所購買的產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營不善，那么，可能會導(dǎo)致開發(fā)者或經(jīng)營者中途“退出”，這樣一來，消費(fèi)者的權(quán)益就無從保障了。“即使消費(fèi)者在決定投資產(chǎn)權(quán)式酒店的時候，也要注意，除了要與開發(fā)者簽訂銷售合同以外，還要與其管理者，簽訂相應(yīng)的收益合同，即達(dá)成日后的服務(wù)約定。”李君最后提醒，投資產(chǎn)權(quán)式酒店有風(fēng)險，消費(fèi)者要慎之又慎。(崔曉)
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