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三亞產(chǎn)權(quán)式酒店：地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)的完美交集

來源：     作者：王吉拉    2010-11-23

三亞產(chǎn)權(quán)式酒店：地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)的完美交集


　　三亞海韻度假酒店坐落在三亞灣邊上，擁有800多套客房的兩棟郵輪造型建筑將酒店大堂捧向大海。倡導(dǎo)低碳不安裝空調(diào)的大堂里，各種口音、各種膚色的人群迎來送往。與普通酒店不同的是，在這個(gè)酒店里有相當(dāng)一部分的入住客人有著另外一個(gè)身份：這家酒店的業(yè)主。
　　
　　類似這樣的產(chǎn)權(quán)式酒店在海南為數(shù)不少。從最早的三亞銀海度假酒店起至今，產(chǎn)權(quán)式酒店在三亞的發(fā)展已經(jīng)有15個(gè)年頭了。三亞的產(chǎn)權(quán)式酒店從最早的蹣跚學(xué)步、備受質(zhì)疑到現(xiàn)在的大受追捧，到底經(jīng)歷了怎樣的前世今生？
　　
　　 1995年，當(dāng)海南陷入房地產(chǎn)低谷的時(shí)候，三亞銀海度假酒店在三亞嘗試了產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)作。受當(dāng)時(shí)的政策及海南的市場環(huán)境制約，作為中國第一批產(chǎn)權(quán)式酒店，三亞銀海度假酒店的命運(yùn)只能是無疾而終。但是它卻為中國的房地產(chǎn)和旅游業(yè)撞開了一扇門。產(chǎn)權(quán)式酒店，這個(gè)房地產(chǎn)與旅游業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，在之后的幾年里卻風(fēng)靡全國。北京、上海、廣州、昆明等地都開始出現(xiàn)了各種形式的產(chǎn)權(quán)式酒店。但它們的命運(yùn)大多都和三亞銀海度假酒店一樣，鮮有正果。
　　
　　 2003年，位于亞龍灣、投資5億多元的三亞華宇皇冠假日酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的面貌出現(xiàn)在世人面前，而這一次面世是驚世駭俗的。華宇皇冠假日度假酒店開盤價(jià)為每平方米2萬元，最小戶型不到50平方米。這就意味著，華宇皇冠假日度假酒店最小的一套房可以抵得上三亞市區(qū)3到5套不低于100平方米的3居室。
　　
　　面對(duì)華宇皇冠假日酒店的“瘋狂”，業(yè)界無不瞠目結(jié)舌。地產(chǎn)界的人暗自驚嘆：“這是房地產(chǎn)？”旅游界的人也在驚嘆：“這是酒店？”短暫的驚愕之后是蜂擁而上。很短的時(shí)間內(nèi)，天福源、卓達(dá)、匯凱、天澤海韻等原本或是地產(chǎn)項(xiàng)目或是酒店項(xiàng)目的項(xiàng)目，紛紛披著產(chǎn)權(quán)式酒店的外衣陸續(xù)登場。三亞又引領(lǐng)了中國產(chǎn)權(quán)式酒店的第二波浪潮。這股浪潮以產(chǎn)權(quán)式酒店的名義，貼著旅游地產(chǎn)的標(biāo)簽，從中國最南方三亞，跨過?？?、越過北海，席卷北方。
　　
　　當(dāng)時(shí)，在海南的北部城市，最早嘗試產(chǎn)權(quán)式酒店的是金手指地產(chǎn)的花開四季項(xiàng)目和文昌的白金海岸項(xiàng)目。2004年到2006年間，在游資最為活躍的浙江地區(qū)，連景寧這樣的偏遠(yuǎn)小縣城都知道海南有個(gè)花開四季和白金海岸，是產(chǎn)權(quán)式酒店，可以給8%的年回報(bào)率。
　　
　　買的覺得自己比賣的要精。他們想：“8%的回報(bào)比存款利率高多了。”賣的覺得自己比買的要精，他們想：“開發(fā)投資收回來了，給出去的那點(diǎn)回報(bào)利率還跑不過八年的CPI嗎？”買方和賣方懷揣著各自的算盤，還就真的就成就了產(chǎn)權(quán)式酒店的繁榮。這一點(diǎn)，三亞就是很好的例子。
　　
　　目前，三亞的產(chǎn)權(quán)式酒店如華宇皇冠假日酒店、天域度假酒店、海韻度假酒店都經(jīng)營有方，當(dāng)初承諾給客戶的回報(bào)也一一兌現(xiàn)。這一點(diǎn)，?？诤推渌鞘械木频晁坪醵疾患叭齺?。海南資深房地產(chǎn)界人士曹雨認(rèn)為，這一切都得益于三亞優(yōu)越的自然環(huán)境及酒店管理公司優(yōu)秀的經(jīng)營能力。
　　
　　其實(shí)在最初，產(chǎn)權(quán)式酒店在最初確定經(jīng)營模式的時(shí)候，都打好了算盤。開發(fā)商在將購房者返租回來的客房交給酒店管理公司經(jīng)營的時(shí)候，開發(fā)商或者酒店管理公司要給予購房者回報(bào)。以每年回報(bào)8%，連續(xù)回報(bào)10年為例，那么回報(bào)率總計(jì)為80%。哪怕不算CPI上漲，只要能保證酒店經(jīng)營的收支平衡，總房款的20%還是會(huì)很安份地呆在開發(fā)商的錢袋子里。
　　
　　業(yè)內(nèi)人士分析，未來到三亞購房置業(yè)的人群無非兩類，一類人購房的目的是要在三亞休閑養(yǎng)老或定居；另一類，則是為了投機(jī)，也叫做投資性需求。前者所占比例相當(dāng)少，后者占絕對(duì)比重。
　　
　　但三亞市政府也很明白：投機(jī)性需求，抑或稱之為投資性需求，都屬于熱錢。熱錢的特點(diǎn)是來的快，去的也快。當(dāng)熱錢來襲時(shí)，市場一片繁榮的假象；而熱錢過后，必然會(huì)帶走財(cái)富。這些帶走的財(cái)富，其實(shí)就是透支一個(gè)城市或一個(gè)產(chǎn)業(yè)未來的財(cái)富。鼓勵(lì)產(chǎn)權(quán)式酒店，可以吸收大量的熱錢注入，同時(shí)也在吸收著一個(gè)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展時(shí)必然會(huì)產(chǎn)生的泡沫。鼓勵(lì)在一線海景地段興建產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目，既可以滿足市場對(duì)海景資源的合理開發(fā)，又從購買力層面放緩開發(fā)進(jìn)度，給子孫后代以可持續(xù)發(fā)展的空間。
　　
　　三亞產(chǎn)權(quán)式酒店的開放率很高。衡量一個(gè)酒店盈利水平最重要的參考數(shù)據(jù)是酒店的開放率。產(chǎn)權(quán)式酒店由于要承擔(dān)給予客戶的返租回報(bào)，因此運(yùn)營成本必然要比普通酒店高很多。在這樣的運(yùn)營壓力下，優(yōu)秀的酒店人必然要竭盡全力去拓展市場、強(qiáng)化服務(wù)。三亞整體酒店的運(yùn)營水平也就因此而提高。
　　
　　目前，三亞的產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)找到自己的一番新天地，贏得了市場與業(yè)界的廣泛好評(píng)。中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一在談及三亞的房地產(chǎn)市場時(shí)，建議三亞市應(yīng)多發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店等持有型物業(yè)，提高資源使用效率，降低泡沫風(fēng)險(xiǎn)。與專家謹(jǐn)慎的建議相對(duì)應(yīng)的是業(yè)界積極的倡議。房地產(chǎn)業(yè)界和旅游業(yè)界，對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店則是一種開放甚至激進(jìn)的態(tài)度。對(duì)于三亞各類的開發(fā)商而言，產(chǎn)權(quán)式酒店無疑是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)最小化、利潤最大化的運(yùn)營模式。
　　
　　在采訪過程，一位地產(chǎn)開發(fā)商老總拿著打印裝訂好的《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》不斷地翻看。《意見》里“加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式度假酒店的開發(fā)、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)的規(guī)范管理……在條件成熟時(shí)開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)”這幾句話被他用記號(hào)筆重重地劃上了橫線。他認(rèn)為，這就是產(chǎn)權(quán)式酒店的明天。