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旅游房地產(chǎn)發(fā)展與國際旅游島建設(shè)（一）
來源：
作者：許甲猛 2009-07-03
提 綱
一、旅游房地產(chǎn)是海南國際旅游島建設(shè)的重要組成部分
?。ㄒ唬┞糜畏康禺a(chǎn)是服務(wù)旅游業(yè)，品牌化、專業(yè)化、戰(zhàn)略化發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)
（二）區(qū)位、資源、環(huán)境、產(chǎn)業(yè)及市場催生海南旅游房地產(chǎn)的發(fā)展
1、海南得天獨厚的區(qū)位、資源、環(huán)境為旅游房地產(chǎn)提供了有利的發(fā)展優(yōu)勢
2、隨著旅游業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展，尤其是國際旅游島的建設(shè)，對旅游住宿設(shè)施等旅游房地產(chǎn)的需求量也將不斷增大
3、隨著消費結(jié)構(gòu)的變化及國際旅游島建設(shè)的逐步推進(jìn)，游客對以酒店為代表的旅游地產(chǎn)需求檔次也將不斷提高
（三）旅游房地產(chǎn)加快海南旅游業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，對旅游業(yè)的貢獻(xiàn)逐年提高
?。ㄋ模┞糜畏康禺a(chǎn)是國際旅游島建設(shè)的重要組成部分，兩者相互促進(jìn)、相互支撐，相得益彰
1、房地產(chǎn)業(yè)與國際旅游島建設(shè)緊密結(jié)合、良性互動
2、房地產(chǎn)參與旅游業(yè)的開發(fā)，為建設(shè)國際旅游島提供了必需的接待設(shè)施
3、房地產(chǎn)業(yè)吸引島外人口入島消費
二、旅游房地產(chǎn)助推海南國民經(jīng)濟社會發(fā)展持續(xù)快速健康發(fā)展
?。ㄒ唬┛茖W(xué)規(guī)劃，為旅游房地產(chǎn)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)
?。ǘ┞糜畏康禺a(chǎn)有力推動海南國民經(jīng)濟社會持續(xù)健康快速發(fā)展
1、品牌創(chuàng)新，旅游房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展迅猛
2、優(yōu)勢互補，旅游房地產(chǎn)帶動城鎮(zhèn)宜居型地產(chǎn)健康發(fā)展
?。ㄈ┞糜畏康禺a(chǎn)有效釋放資源、環(huán)境的效益，同時又有力的保護(hù)了資源和環(huán)境，體現(xiàn)了綠色發(fā)展、和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展的新理念
?。ㄋ模┞糜畏康禺a(chǎn)加快推進(jìn)海南城市化進(jìn)程和社會主義新農(nóng)村建設(shè)，促進(jìn)鄉(xiāng)村旅游業(yè)的發(fā)展
（五）旅游房地產(chǎn)發(fā)展有力地推動了保障性住房等民生工程的實施
三、旅游房地產(chǎn)發(fā)展是國際旅游島建設(shè)的永續(xù)動力
?。ㄒ唬﹪H旅游島建設(shè)的主要任務(wù)
（二）旅游房地產(chǎn)發(fā)展的重點任務(wù)
1、統(tǒng)籌規(guī)劃，加強國際旅游島各項建設(shè)
2、超前配套，加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
3、突出主題，加強主題公園及精品景點景區(qū)建設(shè)
4、提升品位，加強酒店和度假村建設(shè)
5、豐富產(chǎn)品，加強高爾夫球場建設(shè)
6、拓展類型，加強房地產(chǎn)新城建設(shè)
7、完善配套，加強公共設(shè)施建設(shè)
8、提高效益，加強城市旅游建設(shè)
四、旅游房地產(chǎn)在海南發(fā)展前景廣闊
（一）發(fā)展戰(zhàn)略
?。ǘ┌l(fā)展目標(biāo)
?。ㄈ┌l(fā)展體系
?。ㄋ模┌l(fā)展規(guī)模（用地）
（五）發(fā)展布局
1、三大圈層
2、南北兩極
3、東西兩翼
?。┌l(fā)展探索
旅游房地產(chǎn)發(fā)展與國際旅游島建設(shè)
宋祎
隨著海南旅游業(yè)的不斷發(fā)展壯大，與之相配套的酒店、景區(qū)、主題休閑公園、高爾夫度假村、休閑運動村、景區(qū)風(fēng)格別墅住宅等旅游房地產(chǎn)也蓬勃發(fā)展，并且在海南旅游業(yè)中發(fā)揮著越來越重要的推動作用。旅游房地產(chǎn)作為一個新興產(chǎn)業(yè)成為旅游開發(fā)中的新熱點，是轉(zhuǎn)變旅游業(yè)開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的重要舉措。旅游房地產(chǎn)的高水平發(fā)展加快了海南國際旅游島建設(shè)的進(jìn)程，海南國際旅游島建設(shè)也將進(jìn)一步推動海南旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展。
一、旅游房地產(chǎn)是海南國際旅游島建設(shè)的重要組成部分
?。ㄒ唬┞糜畏康禺a(chǎn)是服務(wù)旅游業(yè)，品牌化、專業(yè)化、戰(zhàn)略化發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)
旅游房地產(chǎn)是以旅游人群為對象的房地產(chǎn)，包括休閑度假村，旅游景區(qū)主題休閑公園，旅游、休閑、培訓(xùn)基地，會議中心，運動村，產(chǎn)權(quán)酒店，分時度假酒店，高爾夫度假村，風(fēng)景名勝度假村，海景住宅，景區(qū)住宅(風(fēng)格別墅)，民俗度假村，國際休閑度假中心等旅游置業(yè)項目，為最終消費者的物業(yè)形式。旅游房地產(chǎn)的發(fā)源地始于法國地中海沿岸。上世紀(jì)初，地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，這就是旅游房地產(chǎn)的初期形式——旅游景觀房地產(chǎn)。20世紀(jì)60年代法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時銷售的方式招攬客戶，旅游和房地產(chǎn)緊密結(jié)合，標(biāo)志著旅游房地產(chǎn)業(yè)的誕生。此后，大批國際金融投資商、地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機構(gòu)紛紛介入旅游業(yè)、休閑度假業(yè)，旅游與房地產(chǎn)的結(jié)合模式也隨著旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得到不斷的豐富和創(chuàng)新。
旅游房地產(chǎn)按其所有權(quán)和使用權(quán)的不同可以分為產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假、主題社區(qū)或景區(qū)住宅、房地產(chǎn)大盤或新城項目等，是房地產(chǎn)品牌化、專業(yè)化、戰(zhàn)略化發(fā)展，與旅游緊密結(jié)合的新興產(chǎn)業(yè)。
?。ǘ﹨^(qū)位、資源、環(huán)境、產(chǎn)業(yè)及市場催生海南旅游房地產(chǎn)的發(fā)展
早在2005年，海南在旅游業(yè)帶動下，就形成了以島外人士購買為主的房地產(chǎn)市場，使海南徹底擺脫房地產(chǎn)“泡沫經(jīng)濟”的影響。海南省委省政府搶抓機遇、審時度勢，基于對區(qū)位、資源、環(huán)境、產(chǎn)業(yè)及市場的綜合認(rèn)識，借鑒國際旅游業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)的成功經(jīng)驗，為了又好又快地發(fā)展房地產(chǎn)，不失時機地提出把房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)緊密結(jié)合——發(fā)展旅游房地產(chǎn)，從此揭開了海南乃至中國發(fā)展旅游房地產(chǎn)嶄新的一頁，海南的旅游房地產(chǎn)從此步入持續(xù)快速健康的發(fā)展軌道，成為旅游業(yè)發(fā)展的重要支柱。
1、海南得天獨厚的區(qū)位、資源、環(huán)境為旅游房地產(chǎn)提供了有利的發(fā)展優(yōu)勢
海南島擁有目前國內(nèi)最佳的綜合生態(tài)環(huán)境，同時也是世界上僅有的幾塊未被污染的“凈土”之一。島上綠蔭濃郁，森林覆蓋率超過55%，現(xiàn)有的5大熱帶原始森林區(qū)——五指山森林區(qū)、霸王嶺森林區(qū)、尖峰嶺森林區(qū)、吊羅山森林區(qū)和黎母山森林區(qū)形成了世界上同緯度中極為珍貴的熱帶生物圈和生態(tài)系統(tǒng)。據(jù)2005—2008年海南環(huán)境狀況監(jiān)測表明，海南的環(huán)境質(zhì)量持續(xù)保持全國一流水平，全省環(huán)境空氣質(zhì)量連續(xù)保持國家一級標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)離子含量超出世界衛(wèi)生組織規(guī)定的空氣清新標(biāo)準(zhǔn)的幾十倍，被譽為“回歸大自然的好去處，未受污染的長壽島”。據(jù)2000年全國人口普查結(jié)果顯示，海南每10萬人中就有4位百歲老人，是全國的4倍；全省人均壽命72.92歲，比全國人均壽命高2歲。
海南地處北緯18º～20º（巴厘島、孟加拉灣、阿拉伯海、紅海、加勒比海、墨西哥灣、夏威夷群島、呂宋島等世界知名旅游度假圣地都在這一緯線上），擁有全國唯一的熱帶海岸帶，海岸線長達(dá)1528公里，其中具備旅游房地產(chǎn)開發(fā)條件的岸線約占50％～60％。海南氣候宜人，年平均氣溫22～26攝氏度，陽光充足、四季如春、空氣清新，陽光、海水、沙灘、綠色、空氣五大旅游要素俱全。豐富的溫泉資源、獨特的熱帶雨林景觀和傳統(tǒng)的黎苗少數(shù)民族風(fēng)情，將海南島裝扮成我國最具特色的海島型旅游度假勝地，被稱為祖國的后花園和度假、休閑環(huán)境的絕版。這些都為海南旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了有利的先天條件。
2、隨著旅游業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展，尤其是國際旅游島的建設(shè)，對旅游住宿設(shè)施等旅游房地產(chǎn)的需求量也將不斷增大
2007年，海南旅游接待人數(shù)1845萬人次，比上年增長約13%。2008年雖然受四川汶川特大地震、免簽證和落地簽證暫停等因素的影響，海南全年接待旅游過夜人數(shù)仍達(dá)2060萬人次，保持10%的增長。今后，隨著國際旅游島建設(shè)的推進(jìn)、相關(guān)入境旅游政策的不斷優(yōu)化及政府宣傳力度的加大，可以預(yù)見，未來10～20年海南的旅游接待人數(shù)仍將保持較快的增長。相應(yīng)地，對以酒店為代表的旅游住宿設(shè)施的需求量也將不斷增大。2008年，海南酒店客房約有3萬間。據(jù)《海南省旅游總體規(guī)劃》預(yù)測，到2020年，海南省旅游住宿酒店客房需求量約為11.1萬～13.2萬間。也就是說，在未來12年時間內(nèi)，海南省需要新建旅游住宿酒店客房大約8萬～10萬間。
3、隨著消費結(jié)構(gòu)的變化及國際旅游島建設(shè)的逐步推進(jìn)，游客對以酒店為代表的旅游地產(chǎn)需求檔次也將不斷提高
目前，海南旅游主要客源地人口超過3億，國內(nèi)中高端消費階層已形成相當(dāng)規(guī)模，其消費結(jié)構(gòu)已發(fā)生明顯變化，住房、汽車、旅游度假以及代表生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的旅游新業(yè)態(tài)等消費熱點繼續(xù)升溫，消費需求更趨向多元化、個性化、品質(zhì)化，使得旅游目的地及其旅游企業(yè)靠單一產(chǎn)品、同質(zhì)化產(chǎn)品已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實的市場需求。如何及時向旅游消費者提供快捷、方便、靈活、個性、健康、舒適、特色的產(chǎn)品也隨即成為旅游地產(chǎn)的重要發(fā)展方向。與此同時，海南建設(shè)國際旅游島，對外實行以“免簽證、零關(guān)稅、放航權(quán)”為主要特點的旅游開放政策，必將為海南帶來大批量的國際高消費群體，尤其是商務(wù)旅游群體，其對酒店、度假村等旅游地產(chǎn)的需求檔次也相對較高。
?。ㄈ┞糜畏康禺a(chǎn)加快海南旅游業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，對旅游業(yè)的貢獻(xiàn)逐年提高
發(fā)展旅游房地產(chǎn)能夠加快完善旅游目的地的旅游配套設(shè)施的開發(fā)和建設(shè)，為旅游活動的開展創(chuàng)造良好的前提條件，推動海南旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級。近些年來，大量休閑度假村、高爾夫球場、旅游景區(qū)主題休閑公園等休閑度假類房地產(chǎn)的建成，吸引了大量的旅游度假人群進(jìn)入，推動海南旅游由單一觀光型旅游向休閑度假生態(tài)旅游轉(zhuǎn)型；一些檔次高、特色鮮明的旅游項目和旅游服務(wù)接待設(shè)施的相繼開發(fā)建成，吸引了大量的高端游客和更多的國外游客的進(jìn)入，推動海南旅游從以低端游客為主向高端游客為主轉(zhuǎn)型，由大眾消費市場向中高檔消費市場轉(zhuǎn)移。
隨著旅游房地產(chǎn)快速發(fā)展，其對旅游業(yè)及國民經(jīng)濟的貢獻(xiàn)逐年提高。從2005—2008年，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為70.85億元、89.2億元、126.96億元、189.31億元，年均增長39%，其中80%直接用于旅游房地產(chǎn)及相關(guān)項目的投資；2005—2008年，海南省旅游收入分別為125.05億元、141.23億元、171.37億元、192.33億元，占GDP的比重分別為13.8%、13.43%、14%、13.2%，旅游業(yè)增加值占GDP的比重分別為6.2%、6.3%、6.4%、6.2%，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全國4%的平均水平，其中旅游房地產(chǎn)的投資對旅游收入的提高功不可沒。
（四）旅游房地產(chǎn)是國際旅游島建設(shè)的重要組成部分，兩者相互促進(jìn)、相互支撐，相得益彰
旅游業(yè)是海南的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，國際旅游島建設(shè)目標(biāo)的提出更確定了海南旅游業(yè)的國際化發(fā)展方向。根據(jù)國際經(jīng)驗，著名旅游度假地的房地產(chǎn)發(fā)展，通常是與旅游發(fā)展結(jié)合在一起的，且旅游和房地產(chǎn)是海南國際旅游島營銷的重點產(chǎn)品。因此，海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)服務(wù)于旅游業(yè)的發(fā)展，從旅游視角思考，房地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)成為海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要指導(dǎo)思想。與之相對應(yīng)，與旅游密切相關(guān)的專業(yè)性旅游地產(chǎn)（酒店、度假村等）和度假型居住地產(chǎn)（第二居所）應(yīng)成為海南房地產(chǎn)發(fā)展的重點。
1、房地產(chǎn)業(yè)與國際旅游島建設(shè)緊密結(jié)合、良性互動
海南環(huán)境資源的獨一無二和不可再生性決定了其比其它任何地區(qū)都能更好地把房地產(chǎn)與旅游資源融合在一起。目前，海南已正式啟動國際旅游島的建設(shè)，正在努力打造成為島外人們心目中理想的宜居地，建設(shè)成為“世界一流、亞洲著名、中國集中”的度假休閑旅游目的地。度假居住房地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)在海南既具有廣闊的發(fā)展前景，也是結(jié)合海南建設(shè)國際旅游島的客觀需求。從海南目前房地產(chǎn)開發(fā)的情況看，以旅游資源為賣點的居住地產(chǎn)、度假性居住地產(chǎn)及產(chǎn)權(quán)式酒店、分時度假酒店等均與旅游密切相關(guān)，且與專業(yè)的、經(jīng)營性的旅游酒店的邊界已日趨模糊。借鑒國內(nèi)外成功旅游度假目的地的經(jīng)驗，在成熟的旅游市場，酒店一般只接待25%的游客，宜居地、分時度假等往往包攬了剩下75%的客源。
因此，海南房地產(chǎn)發(fā)展的重要目標(biāo)之一就是與國際旅游島緊密結(jié)合，發(fā)揮互為客源互為支撐的良性作用，實現(xiàn)房地產(chǎn)和旅游雙贏。具體而言，就是要大力發(fā)展候鳥式度假、就業(yè)型度假和分時度假等度假居住地產(chǎn)和星級酒店、度假村、高爾夫球場、游艇俱樂部、主題公園等專業(yè)化旅游地產(chǎn)，強化房地產(chǎn)的旅游度假功能和旅游接待功能，使房地產(chǎn)，尤其是度假居住地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，成為海南國際旅游島建設(shè)的重要空間載體和核心旅游產(chǎn)品之一。
2、房地產(chǎn)參與旅游業(yè)的開發(fā)，為建設(shè)國際旅游島提供了必需的接待設(shè)施
海南通過大力發(fā)展旅游房地產(chǎn)，初步建成了上規(guī)模和檔次的接待設(shè)施，目前全省有旅游飯店400多家，其中五星級及按五星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的飯店有40多家。希爾頓、喜來登、萬豪等13家國外頂級管理公司已進(jìn)入海南，全省四、五星級飯店外籍管理人員占到25%以上。凱萊、天域、銀泰、紅樹林等國內(nèi)度假酒店也成知名品牌，接待酒店服務(wù)檔次和管理水平不斷提高。另一方面，以宜居地為基礎(chǔ)發(fā)展起來的家庭旅館，豐富了海南島的旅游接待設(shè)施層次。如三亞有的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收集小區(qū)可出租經(jīng)營的房源，自辦或與別人聯(lián)營家庭旅館，讓房屋所有者、物業(yè)公司和旅館經(jīng)營者都有利可圖，房屋出租者既可免交物管費，還可得到出租房的一定租金，避免房屋的長期空置。這一做法，既提高了三亞旅游接待能力，也給游客帶來更多樣化和個性化的選擇。
3、房地產(chǎn)業(yè)吸引島外人口入島消費
據(jù)統(tǒng)計，2006—2007年間，島外人士在?？谑泻腿齺喪匈彿繑?shù)量分別占該市商品房銷售總量的60%和80%。累計到2006年9月底，島外人士旅游度假購買商品房已達(dá)300多萬平方米，3萬多套房，按每戶（套）每年來瓊4人居住50天計算，共200人次日，則每年將有600萬人次日到海南省旅游度假，這將大大促進(jìn)海南省旅游業(yè)的發(fā)展。同時房地產(chǎn)業(yè)直接產(chǎn)生“地產(chǎn)旅游”，豐富了國際旅游島的旅游層次，對海南建設(shè)國際旅游島具有明顯的促進(jìn)作用。
二、旅游房地產(chǎn)助推海南國民經(jīng)濟社會發(fā)展持續(xù)快速健康發(fā)展
?。ㄒ唬┛茖W(xué)規(guī)劃，為旅游房地產(chǎn)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)
海南省在發(fā)展與建設(shè)中自始至終堅持規(guī)劃先行的原則。從2000年開始，先后編制完成了《海南省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》、《海南城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》、《海南省社會主義新農(nóng)村建設(shè)總體規(guī)劃》，目前，正在抓緊編制《海南省城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展一體化總體規(guī)劃》，上述一系列省域重要規(guī)劃，均突出島嶼空間特色，對全省各行政區(qū)進(jìn)行整體規(guī)劃控制，為實現(xiàn)全省城鄉(xiāng)區(qū)域統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化創(chuàng)造了有利條件。
《海南城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》貫徹“五個統(tǒng)籌”原則，構(gòu)筑了城鄉(xiāng)發(fā)展空間“四個圈層，一個綠心，兩個發(fā)展軸，五大空間節(jié)點”的城鄉(xiāng)空間發(fā)展結(jié)構(gòu)，以及七大主題功能區(qū)的城鄉(xiāng)發(fā)展總體布局（見圖1，2），其中東部濱海旅游綜合區(qū)和南部熱帶濱海旅游功能區(qū)是海南旅游度假產(chǎn)業(yè)的重點發(fā)展地區(qū)。為了合理保護(hù)和利用資源，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展，規(guī)劃劃定了35個省級重要規(guī)劃控制區(qū)，其中25個為省級重要旅游景區(qū)。這些旅游度假區(qū)及景區(qū)，為海南旅游業(yè)及其相關(guān)的旅游房地產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)越的資源環(huán)境條件和寬廣的發(fā)展空間。《海南城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》在宏觀上有效指導(dǎo)著海南省旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，目前海南省旅游房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)建設(shè)均集中在規(guī)劃劃定的濱海旅游度假重點規(guī)劃控制區(qū)內(nèi)。
圖1 海南城鄉(xiāng)總體規(guī)劃 —規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖
圖2 海南城鄉(xiāng)總體規(guī)劃 —功能區(qū)劃聯(lián)系圖
《海南城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》在堅持生態(tài)環(huán)境保護(hù)，節(jié)約集約用地的前提下，結(jié)合濱海資源特點及區(qū)位條件，主要在濱海地區(qū)集中成片規(guī)劃建設(shè)旅游度假區(qū)，規(guī)劃有三亞的三亞灣、亞龍灣、海棠灣，陵水的清水灣、土福灣、香水灣，萬寧的神州半島、石梅灣，瓊海博鰲，文昌銅鼓嶺及航天主題公園，樂東的龍沐灣、龍棲灣，昌江棋子灣等主要項目（見圖3）。規(guī)劃的重點旅游度假區(qū)、景區(qū)面積為536平方公里（僅占海南省國土面積3.4萬平方公里的1.6%，各區(qū)開發(fā)規(guī)模不超過規(guī)劃面積的10%）,占海岸線長度166公里（占海南島總岸線1528公里的10%），這些為國際旅游島建設(shè)留足了廣闊的發(fā)展空間，為旅游房地產(chǎn)可持續(xù)健康發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。
圖3 海南省濱海重點旅游區(qū)分布圖
?。ǘ┞糜畏康禺a(chǎn)有力推動海南國民經(jīng)濟社會持續(xù)健康快速發(fā)展
1、品牌創(chuàng)新，旅游房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展迅猛
海南旅游房地產(chǎn)已成為國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)投資的熱土，萬科、富力、雅居樂、魯能、新世界、中信、華潤、國信、雨潤等知名企業(yè)紛紛進(jìn)入，開發(fā)建設(shè)了一批濱海居住區(qū)、旅游度假酒店、高爾夫球場、游艇設(shè)施、主題公園等旅游房地產(chǎn)項目。目前已經(jīng)初具建設(shè)規(guī)模的旅游度假區(qū)主要有：三亞亞龍灣，匯集了喜來登、希爾頓、萬豪、紅樹林、伯爾曼、利茲卡爾頓、凱萊、瑞吉等國際知名品牌酒店，建成了公主郡、申亞一期、亞龍灣五號、高爾夫球場、商業(yè)服務(wù)中心等旅游房地產(chǎn)及其配套項目，已經(jīng)成為國內(nèi)外旅游度假的知名品牌；三亞海棠灣，正在建設(shè)道路及市政管網(wǎng)、污水處理廠、安置區(qū)等，并有近10家濱海高端度假酒店也已經(jīng)動工興建，規(guī)劃區(qū)建成后將成為三亞濱海旅游的重要組成部分，不僅進(jìn)一步完善公共設(shè)施配套和旅游服務(wù)職能，而且將極大地豐富和提升旅游品質(zhì)；陵水土福灣、清水灣、香水灣，主要建成或在建項目有度假別墅、度假公寓、濱海酒店、高爾夫球場等，道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善；萬寧石梅灣、神州半島，主要建成或在建項目有艾美酒店、石梅灣濱海餐廳、君悅酒店、喜來登酒店、福朋酒店、紅堡豪華精選度假酒店、游艇俱樂部等；瓊海博鰲借助博鰲亞洲論壇的國際知名度以及相對完善的基礎(chǔ)設(shè)施，已經(jīng)建成的建設(shè)項目有博鰲亞洲論壇永久會址、索菲特酒店、金海岸酒店、凱賓斯基酒店以及度假別墅、高爾夫球場等。此外，文昌銅鼓嶺國際化生態(tài)旅游區(qū)、文昌航天主題公園、樂東龍沐灣旅游度假區(qū)、樂東龍棲灣旅游度假區(qū)、昌江棋子灣旅游度假區(qū)等規(guī)劃編制及前期工作已完成，目前已進(jìn)入大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)階段。目前已開工建設(shè)的各項目總投資超過500億元，正在建設(shè)的高端旅游度假酒店、度假村等超過30個，旅游房地產(chǎn)面積300萬平方米；建設(shè)運營的高端品牌酒店、度假村超過30家，銷售旅游房地產(chǎn)200萬平方米，已經(jīng)成為海南國際旅游島建設(shè)的主要力量，有力地推動海南國民經(jīng)濟社會持續(xù)健康快速發(fā)展。
2、優(yōu)勢互補，旅游房地產(chǎn)帶動城鎮(zhèn)宜居型地產(chǎn)健康發(fā)展
海南旅游房地產(chǎn)迅猛發(fā)展的同時，有力地帶動城鎮(zhèn)宜居型地產(chǎn)健康發(fā)展。近幾年來，在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展過程中，海南努力創(chuàng)造宜居環(huán)境，主要發(fā)展以休閑度假、居住為主的房地產(chǎn)。自2005年以來，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)幾年保持高位增長，年平均增幅在35%以上，房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)的比重也逐年上升，由2005年的18.82%上升至2009年1-5月的31.02%；商品房施工面積年平均增長率達(dá)24%以上；商品房銷售年均增幅在38.1%以上，70%以上的商品住房銷往島外，其中年均銷往境外約400套；購買對象遍布全國各省、直轄市、自治區(qū)，以及美國、俄羅斯等25個國家和港澳臺地區(qū)。房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入占我省地方稅收的比重逐年增加。2008年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)189.3億元，商品房銷售面積達(dá)337萬平方米，銷售額177.7億元。
2009年，在國際金融危機的持續(xù)影響下，我省采取積極應(yīng)對措施，使房地產(chǎn)業(yè)仍然保持穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢。1月-5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資完成85.78億元，占城鎮(zhèn)固定投資總額的31.02%，同比增長49.1%；全省商品房施工面積為1402.13萬平方米，同比增長41.2%，其中本年新開工面積306.69萬平方米，同比增10.7%。1月-5月份，全省商品住房累計銷售面積184.35萬平方米，同比增長2.42%。1月-5月，全省地方稅收收入總額為59.72億元，同比增長10.4%，房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入為25.24億元，同比增長9.36%，占地方稅收收入總額的27.95%。房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較大幅度增長，商品住房銷售面積及房地產(chǎn)保持穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場保持良好的發(fā)展態(tài)勢，有力地推動海南國民經(jīng)濟社會持續(xù)健康快速發(fā)展。（具體經(jīng)濟指標(biāo)見圖表1-9）
（三）旅游房地產(chǎn)有效釋放資源、環(huán)境的效益，同時又有力的保護(hù)了資源和環(huán)境，體現(xiàn)了綠色發(fā)展、和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展的新理念
自2005年以來，海南有計劃、有規(guī)劃地開發(fā)建設(shè)旅游房地產(chǎn)，利用海岸線、河岸線、湖泊、山地、森林等優(yōu)質(zhì)資源，開發(fā)建設(shè)高端度假酒店、度假村、度假公寓、居住公寓等一批具有核心競爭力的旅游度假產(chǎn)品，打造了一流的熱帶海島旅游度假勝地的服務(wù)設(shè)施。海南特有的區(qū)位優(yōu)勢、良好的生態(tài)環(huán)境，使旅游房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升，提高了優(yōu)質(zhì)資源的經(jīng)濟效益。但也深刻的認(rèn)識到，良好的生態(tài)環(huán)境是海南可持續(xù)發(fā)展的根本保證。因此，在旅游房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，從項目的選址、規(guī)劃、設(shè)計、施工、污水及垃圾處理等環(huán)節(jié)都注重處理好環(huán)境保護(hù)與經(jīng)濟建設(shè)的關(guān)系，注重生態(tài)環(huán)境建設(shè)，加大對環(huán)境保護(hù)的投入，加強項目建設(shè)環(huán)境影響評價，使項目建設(shè)與生態(tài)環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展；加強沿海防護(hù)林、天然保護(hù)林、公益林和退耕還林等重點工程建設(shè)，體現(xiàn)了綠色發(fā)展、和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展的新理念。
?。ㄋ模┞糜畏康禺a(chǎn)加快推進(jìn)海南城市化進(jìn)程和社會主義新農(nóng)村建設(shè)，促進(jìn)鄉(xiāng)村旅游業(yè)的發(fā)展
旅游房地產(chǎn)的成片開發(fā)建設(shè)，采取讓利于民的補償政策和人性化安置方案，在解決好原住民社保、醫(yī)療、就學(xué)、就業(yè)等關(guān)系民生的一系列問題的前提下，不僅不損害搬遷居民的利益，而且可以加快推進(jìn)海南城市化進(jìn)程和社會主義新農(nóng)村建設(shè)，促進(jìn)社會和諧發(fā)展。
一是出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地可以獲得城市建設(shè)資金，用來進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，實施產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃，擴大城鎮(zhèn)規(guī)模，創(chuàng)造新的就業(yè)機會，改善城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境，提高城市化水平，使海南的城鎮(zhèn)化率平均每年以1%的速度增長，2008年達(dá)到48.2%，超出全國平均水平2.5個百分點。同時通過拆遷安置，吸引農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。這幾年我省東部的文昌、瓊海、萬寧、陵水，中部的保亭、五指山以及?？?、三亞等城市在旅游房地產(chǎn)的推動下，城市建設(shè)突飛猛進(jìn)，城市化水平和城市品質(zhì)都有較大提高。
二是通過旅游房地產(chǎn)項目的輻射作用，推進(jìn)周邊地區(qū)道路等重要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。特別是周邊村鎮(zhèn)，通過補償?shù)姆绞?，幫助解決失地村莊的水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施，改善農(nóng)民居住環(huán)境。同時外來人口的入住，增加了消費人群，通過發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，增加就業(yè)崗位，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟，增加農(nóng)民收入，促進(jìn)了社會主義新農(nóng)村建設(shè)，我省的瓊海市博鰲鎮(zhèn)南強村、萬寧市禮紀(jì)希望小鎮(zhèn)等就是很好的實例。
三是旅游房地產(chǎn)的發(fā)展在加快國際旅游島建設(shè)和推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)的同時，給海南鄉(xiāng)村旅游業(yè)的發(fā)展帶來了新的契機。隨著游客的增加，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，以回歸田園生活、體驗熱帶觀光農(nóng)業(yè)和黎苗風(fēng)情、休閑度假為主題的鄉(xiāng)村旅游將吸引大量國內(nèi)外游客和島內(nèi)居民，成為海南旅游業(yè)不可分割的組成部分。同時有利于推進(jìn)海南農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)農(nóng)民增收。
?。ㄎ澹┞糜畏康禺a(chǎn)發(fā)展有力地推動了保障性住房等民生工程的實施
旅游房地產(chǎn)的快速發(fā)展，提升了全省的綜合實力，有力地推動了保障性住房等民生工程的實施。根據(jù)我省居民的住房情況，制定了2008年—2011年保障性住房建設(shè)規(guī)劃，計劃用5年時間建設(shè)廉租住房37720套，188.65萬平方米，經(jīng)濟適用住房51581套，378萬平方米，農(nóng)墾棚戶區(qū)改造住房145700套，802萬平方米。截止2009年5月，已開工建設(shè)廉租住房11208套，占計劃的29.7%，開工面積60.84萬平方米，占計劃的32.3%，竣工套數(shù)1370套，竣工面積7.2萬平方米。開工建設(shè)經(jīng)濟適用住房15670套，占計劃的30.2%，開工面積162.1萬平方米，占計劃的42.9%，竣工1974套，竣工面積21.23萬平方米。農(nóng)墾棚戶區(qū)改造開工建設(shè)住房22545套，占計劃的15.5%，開工面積180.9萬平方米，占計劃的22.6%，竣工套數(shù)6578套，竣工面積52.6萬平方米。保障性住房的建設(shè)將改善居民的居住環(huán)境，提高國際旅游島建設(shè)的整體水平。
三、旅游房地產(chǎn)發(fā)展是國際旅游島建設(shè)的永續(xù)動力
建設(shè)國際旅游島是建設(shè)生態(tài)示范省，最大限度保持和發(fā)揮海南生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢的必然選擇，是進(jìn)一步提升海南旅游發(fā)展水平，提高海南旅游國際競爭力的重要途徑，是貫徹黨中央國務(wù)院指示精神，構(gòu)建具有海南特色的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和更具活力的體制機制的迫切需要，也是深化改革開放、促進(jìn)海南經(jīng)濟增長的切入點、突破點、制高點。將海南建設(shè)成為全面國際化的、以旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)或重要支柱產(chǎn)業(yè)的島嶼型目的地，實現(xiàn)海南旅游國際化程度高、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨特、社會文明祥和，不僅對海南的社會經(jīng)濟發(fā)展將產(chǎn)生長遠(yuǎn)而深刻的影響，同時也對全國的改革開放起到重要的示范作用，成為國家重要戰(zhàn)略發(fā)展期的重要戰(zhàn)略發(fā)展高地。
（一）國際旅游島建設(shè)的主要任務(wù)
建設(shè)國際旅游島，其主要任務(wù)就是要大力發(fā)展以旅游業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，并帶動現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展成為海南的支柱產(chǎn)業(yè)，支撐海南長期可持續(xù)發(fā)展。
一是加快旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成一批國際水準(zhǔn)的旅游重點景區(qū)、大型旅游項目和旅游綜合服務(wù)設(shè)施。加快開發(fā)重點旅游景區(qū)和旅游項目建設(shè)，加快既有接待設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文化娛樂設(shè)施以及體育休閑設(shè)施等旅游服務(wù)設(shè)施的更新和改造，確保符合國際標(biāo)準(zhǔn)和要求。
二是構(gòu)建具有特色優(yōu)勢的旅游精品景區(qū)，形成國際化的旅游產(chǎn)品體系。結(jié)合海南資源、環(huán)境、區(qū)位等優(yōu)勢，積極發(fā)展觀光旅游、休閑度假旅游、會展旅游、生態(tài)旅游、冬季陽光旅游、溫泉康體旅游、鄉(xiāng)村旅游等，形成系統(tǒng)化、主題化、多樣化、差異化的旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)體系，滿足國內(nèi)和國際不同游客的需要。
三是加大旅游宣傳推介力度，形成國際化的營銷網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。通過政府、旅游營銷機構(gòu)和旅游企業(yè)分工合作，綜合運用現(xiàn)代化、信息化和傳統(tǒng)營銷手段，建立國際化的旅游營銷網(wǎng)絡(luò)，吸引國內(nèi)和國際游客的到來。
四是統(tǒng)籌旅游區(qū)域發(fā)展，樹立國際化的旅游發(fā)展理念。以國際化、區(qū)域化的理念來看待、部署、辦理涉及旅游發(fā)展的有關(guān)事項，樹立全省一體化的旅游發(fā)展理念，加強規(guī)劃引導(dǎo)，合理進(jìn)行旅游項目的空間配置和分工合作，加快旅游市場的一體化建設(shè)，整體推進(jìn)海南旅游國際化建設(shè)。
五是完善綜合服務(wù)體系，創(chuàng)造國際化的旅游度假環(huán)境。積極改革旅游人才在職培訓(xùn)和創(chuàng)新旅游人才任用機制，打造一支適應(yīng)國際化的旅游從業(yè)人員隊伍，為國際旅游島建設(shè)提供可靠的人才保障。以提升地區(qū)整體旅游服務(wù)水平為目標(biāo)，建立從服務(wù)設(shè)施、標(biāo)志、環(huán)境、管理、服務(wù)質(zhì)量及評價等全過程的標(biāo)準(zhǔn)體系，滿足服務(wù)業(yè)國際化發(fā)展的需要，全面組織實施服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)造一流的國際旅游度假環(huán)境。
?。ǘ┞糜畏康禺a(chǎn)發(fā)展的重點任務(wù)
1、統(tǒng)籌規(guī)劃，加強國際旅游島各項建設(shè)
建設(shè)國際旅游島，規(guī)劃先行。在整合已編制實施的《海南城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》、《海南省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》、《海南省土地利用總體規(guī)劃》、《海南省旅游總體規(guī)劃》、《海南省社會主義新農(nóng)村建設(shè)總體規(guī)劃》及其它省域規(guī)劃的基礎(chǔ)上，按照國際旅游島的建設(shè)需求，科學(xué)編制《海南國際旅游島建設(shè)總體規(guī)劃》，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)資源，進(jìn)行各要素合理的空間布局、項目安排、土地利用、城市發(fā)展，全面協(xié)調(diào)與國際旅游島相關(guān)的旅游景區(qū)、景點，旅游服務(wù)設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施等各項建設(shè)，實現(xiàn)各項資源的優(yōu)質(zhì)永續(xù)利用。
2、超前配套，加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
國際旅游島的建設(shè)，首先要超前配套覆蓋全?。◢u）功能強大的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施，為國際旅游島建設(shè)提供基礎(chǔ)條件，主要包括以下六網(wǎng)工程。
?。?）綜合交通網(wǎng)。一是在現(xiàn)有的海口美蘭國際機場、三亞鳳凰國際機場等干線機場的基礎(chǔ)上，配套建設(shè)博鰲、五指山、西部支線機場，形成快捷的空中交通航線；二是在已開通的環(huán)島高速公路的基礎(chǔ)上，建設(shè)?？谥镣筒巍⑷齺喼帘Ｍざ沃芯€高速公路、文昌至瓊海段高速公路，以及橫貫東西的洋浦至萬寧段高速公路，形成覆蓋全省的田字型高速公路網(wǎng)；三是在西線鐵路已與全國鐵路網(wǎng)貫通的基礎(chǔ)上，加快東線海口至三亞城際快速鐵路建設(shè)，確保2010年底開通，同時還新建西線?？谥寥齺喅请H快速鐵路，形成環(huán)島城際快速鐵路網(wǎng)，實現(xiàn)城際快速鐵路公交化；四是依托?？谛阌⒏?、三亞國際客運港、新?？瓦\港等客運港口，形成便捷的海上交通運輸網(wǎng)。通過對全省公路、鐵路、港口和航空的有機連接，形成安全、方便、快捷的陸海空立體化綜合交通網(wǎng)絡(luò)。
?。?）水網(wǎng)。目前，城市和重點旅游景區(qū)都已形成了水源保障能力強、管網(wǎng)系統(tǒng)配套、水質(zhì)優(yōu)良的供水系統(tǒng)，在此基礎(chǔ)上，加快建設(shè)和完善松濤水庫、大廣壩水利水電樞紐工程、大隆水庫、紅嶺水庫、大邊河水庫、牛路嶺水庫等大中型水庫，并規(guī)劃建設(shè)全島江河、水庫間的連接渠道，構(gòu)建全島可調(diào)控的供水網(wǎng)絡(luò)。
?。?）電網(wǎng)。目前海南已建成的?？陔姀S、華能電廠、南山電廠和環(huán)島風(fēng)力發(fā)電廠的并網(wǎng)，構(gòu)建了分布合理的電源點和“田”字型電網(wǎng)。海南與大陸跨海電網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)投入運行后，海南的供電系統(tǒng)更具保障能力。昌江核電廠正在建設(shè)，南方電網(wǎng)公司在未來5年將投入100億元對全省城鄉(xiāng)的電網(wǎng)工程進(jìn)行升級改造，進(jìn)一步提升海南供電保障能力。
?。?）氣網(wǎng)。目前，海南西部燃?xì)庵鞲删W(wǎng)已基本形成，?？诘轿牟墓芫W(wǎng)工程正在建設(shè)中，也將在近期建成，東部從文昌到三亞的管網(wǎng)工程也已列入近期建設(shè)計劃。擬將以三亞、樂東氣田以及北部的福山氣田為依托，建設(shè)環(huán)島燃?xì)庵鞲晒芫W(wǎng)和覆蓋全省的氣網(wǎng)分支管線工程。加快推進(jìn)城市燃?xì)夤艿阑ㄔO(shè)，在已實施燃?xì)夤艿阑暮？?、三亞、儋州、洋浦、東方、文昌、萬寧等城市的基礎(chǔ)上，加快推進(jìn)其他市縣和旅游景區(qū)景點、旅游度假區(qū)的燃?xì)夤艿阑ㄔO(shè)。
?。?）通訊網(wǎng)。按照通信網(wǎng)絡(luò)建設(shè)規(guī)劃，充分發(fā)揮海南電信、聯(lián)通、移動的作用，合理布點建設(shè)覆蓋全省的機站等設(shè)施，保障通訊暢通，推動智能島建設(shè)，建設(shè)覆蓋全省功能強大的通信網(wǎng)絡(luò)工程。加快推進(jìn)中國聯(lián)通在未來5年投入36億元建設(shè)覆蓋全省的3G無線網(wǎng)絡(luò)工程，為建設(shè)數(shù)字智能島和信息智能島打下堅實基礎(chǔ)，為廣大島內(nèi)居民和外來旅客享受快速、便捷的信息服務(wù)提供有力保障。
?。?）污水垃圾處理網(wǎng)。從2008年起，集中安排40億元（垃圾：13億元、污水27億元）用于全省各市（縣）28個污水處理廠、755公里配管網(wǎng)和21個垃圾處理廠建設(shè)，確保到2010年污水集中處理率和垃圾無害化處理率均達(dá)到70%左右。其中新增垃圾無害化日處理能力3550噸，新增污水日處理能力76萬噸，建成完善的生活污水垃圾處理設(shè)施網(wǎng)，創(chuàng)建保持干凈衛(wèi)生、文明健康的城鄉(xiāng)環(huán)境。
3、突出主題，加強主題公園及精品景點景區(qū)建設(shè)
海南島作為中國唯一的熱帶海島，其獨特的熱帶氣候、天然氧吧式的生態(tài)環(huán)境和豐富的海島旅游資源在整個中國都是稀缺的。為了實現(xiàn)稀缺資源效益的最大化，海南旅游房地產(chǎn)開發(fā)要突出主題，體現(xiàn)稀缺性資源的最優(yōu)利用，就必須在產(chǎn)品的檔次、品質(zhì)和結(jié)構(gòu)上有最優(yōu)的配置和保障，強化主題公園及精品景點景區(qū)建設(shè)。具體而言，要突出打造高爾夫球場、游艇俱樂部、主題公園等專業(yè)化旅游地產(chǎn)資源，同時，要在保護(hù)優(yōu)先、可持續(xù)利用的前提下，適度利用風(fēng)景名勝資源、熱帶雨林資源等，豐富海南旅游資源的精品化戰(zhàn)略。
4、提升品位，加強酒店和度假村建設(shè)
隨著海南旅游由觀光型向度假型的轉(zhuǎn)型升級，要不斷提升旅游房地產(chǎn)的品位，加強酒店和度假村的建設(shè)，滿足國際旅游島建設(shè)的需求。要大力發(fā)展候鳥式度假、就業(yè)型度假和分時度假等度假居住地產(chǎn)和星級酒店、度假村。
5、豐富產(chǎn)品，加強高爾夫球場建設(shè)
從世界發(fā)達(dá)地區(qū)高爾夫球運動發(fā)展情況看，美國夏威夷面積只有海南的三分之一，卻有200多個高爾夫球場，每年接待游客700多萬人次。西班牙有高爾夫球場270座，高爾夫旅游每年為西班牙帶來30億美元的收入。日本球場數(shù)量達(dá)2600多個，高爾夫消費人口近2000萬。韓國高爾夫球運動人數(shù)正以每年15%～20%的速度增長。由于氣候上的巨大差異等因素，海南高爾夫球運動對歐洲和北美，以及日本、韓國等國家客源吸引力很大。2007年海南接待海外旅游者75.31萬人次，其中大部分游客是來海南打高爾夫的。而目前海南營業(yè)的只有18家高爾夫球場，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足不斷增長的境內(nèi)外市場需求。在建設(shè)國際旅游島的戰(zhàn)略背景下，海南將大力發(fā)展高爾夫體育休閑產(chǎn)業(yè)作為旅游發(fā)展重點之一，力爭未來15年內(nèi)全省新增30～40個高爾夫球場。
6、拓展類型，加強房地產(chǎn)新城建設(shè)
所謂新城，即在開發(fā)面積很大、周圍有需要保護(hù)或可以借力的生態(tài)環(huán)境的前提下，建造的不同于小區(qū)配套景觀的而有大規(guī)模人造景觀或自然借景的開發(fā)項目，不擁有產(chǎn)權(quán)，如高爾夫、登山、滑雪運動度假村等。北京、上海、大連、青島、深圳等地以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店已超過80家，而在海南這一類旅游房地產(chǎn)還處在起步階段，可以充分利用海南旅游資源條件，發(fā)展以高爾夫、自行車、登山、露營、狩獵、沖浪、海釣等為主題的項目建設(shè)。
7、完善配套，加強公共設(shè)施建設(shè)
統(tǒng)籌規(guī)劃、合理安排好與旅游房地產(chǎn)配套的醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、商業(yè)餐飲、休閑娛樂等公共服務(wù)配套設(shè)施，打造“行、游、住、食、購、娛”一體化的鏈條，讓游客享受一站式的服務(wù)，將游客吸引住、留住，提升綜合效益。同時提高公共設(shè)施的國際化標(biāo)準(zhǔn)要求，優(yōu)化、提升環(huán)境和服務(wù)質(zhì)量，保障旅游房地產(chǎn)業(yè)，乃至國際旅游島戰(zhàn)略目標(biāo)的健康、穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。
8、提高效益，加強城市旅游建設(shè)
在一個成熟的旅游區(qū)域，“景區(qū)只是吸引中心，城區(qū)才是利潤中心”。而目前海南普遍存在“重景區(qū)、輕城區(qū)”問題，造成城市旅游是海南的薄弱環(huán)節(jié)。海南應(yīng)發(fā)揮旅游業(yè)在“推動區(qū)域新發(fā)展、拓展旅游新體系、衍生城市新產(chǎn)業(yè)、促進(jìn)城鄉(xiāng)新和諧、提升城市新品質(zhì)、培育社會新生活”等方面的積極作用，進(jìn)一步完善城市功能，塑造城市文化，構(gòu)筑城市景觀，打造處處是景的旅游城市格局。一是抓好中央商業(yè)游憩區(qū)建設(shè)，形成集文化、娛樂、商業(yè)、飲食的街區(qū)，充分體現(xiàn)城市文化底蘊；二是建設(shè)好城市公園、市民廣場、城市水系，形成城市“便、雅、特”的休閑體系，充分體現(xiàn)旅游城市特色。
四、旅游房地產(chǎn)在海南發(fā)展前景廣闊
?。ㄒ唬┌l(fā)展戰(zhàn)略
海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)，應(yīng)堅持可持續(xù)戰(zhàn)略、精品化戰(zhàn)略、國際化戰(zhàn)略、空間引導(dǎo)戰(zhàn)略和協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略。
可持續(xù)發(fā)展是海南房地產(chǎn)發(fā)展的首要戰(zhàn)略思想。既要發(fā)揮海南資源優(yōu)勢，合理、經(jīng)濟、高效地利用資源，大力發(fā)展有特色的房地產(chǎn)業(yè)，又要把節(jié)約資源與環(huán)境保護(hù)放在房地產(chǎn)發(fā)展的首要位置，營造有益于人民健康的居住生態(tài)環(huán)境，為未來的建設(shè)留有充分的發(fā)展空間和調(diào)整余地。在針對海南資源獨特性、稀缺性、有限性的特點，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)在區(qū)位、產(chǎn)品檔次（品質(zhì)）和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上有所選擇，在開發(fā)規(guī)模上有所控制，以尋求最優(yōu)的資源配置。
基于優(yōu)質(zhì)資源優(yōu)質(zhì)利用的原則和國際旅游島的建設(shè)目標(biāo)，海南的房地產(chǎn)發(fā)展要從注重規(guī)模拓展走向追求品質(zhì)提升。要重點發(fā)展具有地方資源、環(huán)境、文化特色的高品質(zhì)房地產(chǎn)產(chǎn)品，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，走精品化道路；轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級；保證海南良好生態(tài)資源價值的體現(xiàn)，注重環(huán)境、生態(tài)等系統(tǒng)的保護(hù)，積極采用節(jié)能環(huán)保材料和技術(shù)，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值；同時，統(tǒng)籌市政設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、商業(yè)等方面配套，優(yōu)化、提升環(huán)境和服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。
國際化戰(zhàn)略的核心，是要以國際市場為導(dǎo)向，發(fā)展國際級的度假地產(chǎn)、國際性的宜居地、國際化的商業(yè)與辦公地產(chǎn)，并實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)素質(zhì)、產(chǎn)業(yè)運行的國際化。
空間上從區(qū)位、集聚、差異和時序等四個方面引導(dǎo)?？臻g區(qū)位引導(dǎo)：根據(jù)不同區(qū)位的資源特色引導(dǎo)相應(yīng)的地產(chǎn)開發(fā)，根據(jù)不同類型地產(chǎn)的要求引導(dǎo)相應(yīng)的空間區(qū)位選擇，從而實現(xiàn)資源優(yōu)勢與開發(fā)品質(zhì)的有機銜接；空間集聚引導(dǎo)：未來房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)注重空間引導(dǎo)，確立城市導(dǎo)向，引導(dǎo)開發(fā)項目與當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)相結(jié)合、與地方市場相結(jié)合，避免形成孤島式的居住地域；空間差異引導(dǎo)：由于氣候、地形等的影響，海南島的北部與南部、東岸與西岸、海岸帶地區(qū)與中部山區(qū)在資源的分布與組合及生態(tài)環(huán)境的容量上存在較為明顯的空間差異。不同的資源組合需要不同的開發(fā)模式，不同的生態(tài)環(huán)境可容納的人口也有不同，因此有必要依據(jù)資源分布與組合的差異、生態(tài)環(huán)境容量的差異，對全島進(jìn)行功能區(qū)劃和政策分區(qū)，針對不同的分區(qū)提出相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)管制政策；空間時序引導(dǎo)：根據(jù)經(jīng)濟環(huán)境、市場需求和資源環(huán)境的變化，彈性、有節(jié)奏地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并與社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃、土地利用中長期規(guī)劃等相協(xié)調(diào)，對土地資源的使用進(jìn)行長遠(yuǎn)規(guī)劃。
協(xié)調(diào)應(yīng)從產(chǎn)業(yè)、區(qū)域、規(guī)劃和利益等四方面進(jìn)行。產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)：首先是房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)，即根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強關(guān)聯(lián)性，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)、農(nóng)業(yè)、工業(yè)及生產(chǎn)生活性服務(wù)業(yè)的協(xié)調(diào)，并以此尋求房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)支撐，拓展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的體系化，其次是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的協(xié)調(diào)，即不同類型、不同市場、不同檔次的產(chǎn)品之間要形成協(xié)調(diào)的發(fā)展結(jié)構(gòu)；區(qū)域協(xié)調(diào)：即區(qū)域間房地產(chǎn)增長發(fā)展的協(xié)調(diào)。根據(jù)區(qū)域間的資源環(huán)境差異、地方特色差異和功能角色差異，重點在規(guī)模、產(chǎn)品類型和空間分布上協(xié)調(diào)中部山區(qū)市縣與沿海城市、?？凇齺喌戎行某鞘信c周邊市縣（地區(qū)）、東岸旅游度假型房地產(chǎn)與西部產(chǎn)業(yè)型房地產(chǎn)之間的協(xié)調(diào)；規(guī)劃協(xié)調(diào)：主要是與土地規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和旅游規(guī)劃等的協(xié)調(diào)，即在用地控制、空間分布上與土地利用規(guī)模、城市總體規(guī)劃和旅游規(guī)劃等相協(xié)調(diào)，以各類規(guī)劃引導(dǎo)房地產(chǎn)的良性發(fā)展，反之，又以房地產(chǎn)開發(fā)促進(jìn)各類規(guī)劃的實施和推進(jìn)；利益協(xié)調(diào)：主要指房地產(chǎn)開發(fā)與本地居民利益的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)業(yè)是一項民生產(chǎn)業(yè)，海南地方經(jīng)濟水平不高，本島居民的消費能力有限，以島外市場為主的房地產(chǎn)開發(fā)所帶來的高房價、物價膨脹、基礎(chǔ)設(shè)施配套壓力等既擠壓了海南本島居民的住房需求，也給海南本島居民的經(jīng)濟、社會利益帶來一系列影響。因此，海南房地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)重點協(xié)調(diào)好與本地居民的利益關(guān)系，在產(chǎn)品供給與住房保障、空間分布與利益補償?shù)确矫鎸⒈镜鼐用竦睦婕{入其中綜合考慮。
?。ǘ┌l(fā)展目標(biāo)
綜合考慮海南房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀基礎(chǔ)、資源稟賦條件、當(dāng)前的發(fā)展形勢、未來市場需求及國際旅游島建設(shè)的客觀要求，借鑒國際經(jīng)驗，海南房地產(chǎn)發(fā)展的總體目標(biāo)應(yīng)為：以本島居住為基礎(chǔ)、度假型居住（宜居）為特色、旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)，建立多元化、多層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)體系與住房保障體系，使房地產(chǎn)業(yè)成為海南省的第三經(jīng)濟部門，并與國際旅游島的建設(shè)緊密結(jié)合、良性互動，打造國際化程度高、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨特、社會文明祥和的世界一流的海島型國際性度假居住地。
?。ㄈ┌l(fā)展體系
圍繞發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)，在國際旅游島建設(shè)中，旅游房地產(chǎn)要形成六大產(chǎn)品體系：
一是精品地產(chǎn)——酒店房產(chǎn)；
二是景觀地產(chǎn)——休閑房產(chǎn)；
三是主題地產(chǎn)——文化房產(chǎn)；
四是田園地產(chǎn)——生態(tài)房產(chǎn)；
五是聚合地產(chǎn)——娛樂房產(chǎn)；
六是生活地產(chǎn)——復(fù)合房產(chǎn)。
?。ㄋ模┌l(fā)展規(guī)模（用地）
旅游房地產(chǎn)對土地需求的主體是酒店、度假區(qū)、高爾夫球場等用地。
酒店用地：《海南省旅游總體規(guī)劃》對未來海南省旅游住宿設(shè)施需求的預(yù)測是：到2010年，海南省旅游住宿酒店客房需求量估計在71000間到76000間，在2005—2010年的6年內(nèi)，全省需新建旅游住宿酒店客房40800～45800間。到2020年，海南省旅游住宿酒店客房需求量111000～132000間，在2005—2020年的16年時間內(nèi)，全省需要新建旅游住宿酒店客房大約80800～101800間。
旅游度假區(qū)用地：根據(jù)《海南城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》，規(guī)劃2020年全省旅游度假區(qū)用地536平方公里，其中建設(shè)用地比重不得超過旅游度假區(qū)范圍的10%，因此旅游度假區(qū)建設(shè)用地的規(guī)?？刂圃?3.6平方公里之內(nèi)。
高爾夫球場用地：在建設(shè)國際旅游島的戰(zhàn)略背景下，海南將大力發(fā)展高爾夫體育休閑產(chǎn)業(yè)作為旅游發(fā)展重點之一。綜合各地信息，未來15年內(nèi)全省有可能新增30～40個高爾夫球場。按每個球場占地1500畝（1平方公里）計算，總用地約為30～40平方公里。
綜合考慮，旅游房地產(chǎn)2009—2020年的用地需求大約為83.6～93.6平方公里。
?。ㄎ澹┌l(fā)展布局
以《海南城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》為指導(dǎo)，結(jié)合《海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》、《海南省土地利用總體規(guī)劃》等規(guī)劃的要求，相應(yīng)建立海南房地產(chǎn)的空間發(fā)展格局。其基本特征是：“三大圈層、南北兩極、東西兩翼”。
1、三大圈層
海岸圈層：房地產(chǎn)重點發(fā)展區(qū)
包括?？?、文昌、瓊海、萬寧、陵水、三亞、樂東、東方、昌江、儋州、臨高、澄邁等12個市縣的沿海區(qū)域，為房地產(chǎn)重點開發(fā)區(qū)域。
臺地圈層：房地產(chǎn)適度發(fā)展區(qū)
包括在沿海平原與中部山區(qū)之間的臺地地區(qū)，是海南農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村與農(nóng)墾地區(qū)的主要發(fā)展地區(qū)，是沿海開發(fā)圈層與山區(qū)生態(tài)保護(hù)圈層之間的重要緩沖圈，以農(nóng)業(yè)、服務(wù)業(yè)和小城鎮(zhèn)建設(shè)為主，為房地產(chǎn)適度開發(fā)區(qū)域。
山區(qū)圈層：房地產(chǎn)限制發(fā)展區(qū)
其空間范圍包括全省中南部地區(qū)海拔300米以上的中山低山及部分丘陵分布區(qū)，包括五指山、黎母山、吊羅山、尖峰嶺、霸王嶺五大山及其周邊地區(qū)，是以生態(tài)保護(hù)與養(yǎng)育為主的地區(qū)，為房地產(chǎn)限制開發(fā)區(qū)域。
2、南北兩極
以海口、三亞為中心，形成海南房地產(chǎn)開發(fā)的南、北兩大極核，并輻射帶動周邊房地產(chǎn)發(fā)展，打造海口、三亞兩大“城市—郊區(qū)”房地產(chǎn)發(fā)展綜合體。
3、東西兩翼
沿海發(fā)展圈層根據(jù)自然條件的差異，在發(fā)展方向上合理分工，形成東、西兩翼各具特色的房地產(chǎn)發(fā)展走廊，并在走廊內(nèi)適當(dāng)集聚、形成若干房地產(chǎn)發(fā)展中心。
東部沿海以旅游房地產(chǎn)為特色的房地產(chǎn)發(fā)展走廊
其范圍為北起?？?、南到三亞的東部沿海地區(qū)。要發(fā)揮濱海旅游資源優(yōu)勢，突出海濱旅游度假特色，大力發(fā)展高端專業(yè)化旅游地產(chǎn)和度假居住地產(chǎn)，并重點提高房地產(chǎn)開發(fā)的檔次，打造國際知名的熱帶濱海休閑度假勝地。
在空間上，應(yīng)促進(jìn)各類房地產(chǎn)開發(fā)向各中心城市聚集，形成文昌、瓊海、萬寧和陵水等各具特色的發(fā)展據(jù)點。
西部沿海產(chǎn)業(yè)配套與旅游度假相結(jié)合的房地產(chǎn)發(fā)展走廊
其范圍為從?？诘綐窎|九所的西部沿海地區(qū)，是海南工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展走廊，也是海南特色濱海旅游度假產(chǎn)業(yè)的新增長點。規(guī)劃以重點發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)為基礎(chǔ)，大力發(fā)展為工業(yè)配套的居住、商業(yè)、辦公地產(chǎn)，積極開拓發(fā)展專業(yè)性旅游地產(chǎn)。
在空間上，應(yīng)促進(jìn)各類房地產(chǎn)開發(fā)向東方、昌江、儋州—洋浦、臨高等中心城市集聚。
（六）發(fā)展探索
海南在特定的地域環(huán)境、資源稟賦條件下，發(fā)展旅游房地產(chǎn)，而且發(fā)展較快，雖然有針對性地出臺了發(fā)展旅游房地產(chǎn)的政策，創(chuàng)新了一些管理辦法，但在快速發(fā)展過程中，還存在一些問題，除了加強產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)與調(diào)控、城鄉(xiāng)規(guī)劃與管理、土地規(guī)劃與管理、自然資源的保護(hù)與管控、資源環(huán)境的保護(hù)與監(jiān)管以及社會資源的合理配置與管理外，還要在旅游房地產(chǎn)發(fā)展的路徑、辦法和政策上進(jìn)一步探索，如購房入戶政策，降低外籍人士購房的門檻，取消限制辦理居住證、島外居民購房就醫(yī)、社保異地互認(rèn)、拓寬融資渠道發(fā)行債券和信托基金等方面有所突破，制定科學(xué)合理的政策法規(guī)，確保旅游房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速健康發(fā)展。
隨著我省國際旅游島建設(shè)的正式啟動，旅游房地產(chǎn)將迎來新的發(fā)展契機，未來兩年，隨著萬寧神州半島、三亞海棠灣、陵水清水灣、樂東龍沐灣等濱海度假區(qū)度假酒店和其他度假設(shè)施的建成以及東環(huán)城際快速鐵路、博鰲機場等投入使用，我省將涌現(xiàn)一批達(dá)到國際先進(jìn)水平的旅游度假景區(qū)，超星級酒店，高水準(zhǔn)的高爾夫球場等文化娛樂設(shè)施，衛(wèi)生保健設(shè)施，并帶動保亭、五指山等山地旅游發(fā)展，實現(xiàn)東西互動、山海并舉的良好發(fā)展局面，將大大提升我省的旅游品質(zhì)和接待規(guī)模，更加有力地促進(jìn)我省國際旅游島建設(shè)步伐。
（作者系：海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師）
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