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上市房企打通地市 “地王”背后隱藏推手

來(lái)源：海南日?qǐng)?bào)     作者：許甲猛    2009-08-21

近段時(shí)間來(lái)，上市房企頻頻成為“地王”買(mǎi)家，且拿地之后，即通過(guò)增發(fā)、資產(chǎn)注入等方式進(jìn)行融資，這反過(guò)來(lái)又保證企業(yè)有足夠的資金去競(jìng)拍土地、乃至成為“地王”。

　　一些業(yè)內(nèi)人士分析，上述循環(huán)的背后，“土地運(yùn)作資本化”的現(xiàn)象十分明顯，地市與股市形成了“互推互漲”。這一過(guò)程，促進(jìn)了樓市、股市的繁榮，但也蘊(yùn)含重重風(fēng)險(xiǎn)。

　　上市房企打通地市和股市

　　不難發(fā)現(xiàn)，二季度以來(lái)，諸多上市房企在地市和股市之間玩起了“左右互搏”的資本游戲。

　　一方面，上市房企積極出手爭(zhēng)奪“地王”。比如，５月２２日，萬(wàn)科擊敗保利，以１３．８６億元的價(jià)格摘下佛山市佛南（掛）２００９－０１５商住用地，一舉創(chuàng)造了當(dāng)?shù)氐摹暗赝酢保唬冈拢等?，保利以１９．９億元的總價(jià)競(jìng)得蘇州一塊住宅用地，創(chuàng)造今年以來(lái)蘇州土地成交價(jià)格新紀(jì)錄……在各地愈演愈烈的“地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，上市房企可說(shuō)是最大的“玩家”。

　　另一方面，他們?cè)谫Y本市場(chǎng)上頻頻融資。比如，７月１６日，保利公告稱(chēng)，非公開(kāi)發(fā)行股票申請(qǐng)獲得證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)６３７６０萬(wàn)股新股，募集資金不超過(guò)８０億元；剛剛發(fā)布２００９年中報(bào)的萬(wàn)科也稱(chēng)，考慮在時(shí)機(jī)成熟時(shí)進(jìn)行一次股權(quán)融資。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，７月有９家上市房企發(fā)布再融資增發(fā)方案，計(jì)劃募集資金總計(jì)約１８８億元。

　　房地產(chǎn)分析專(zhuān)家蔡為民觀察到，“地價(jià)”與“股價(jià)”存在明顯的互推關(guān)系。比如，５月至６月間，萬(wàn)科共競(jìng)拍得到８塊土地，支付土地價(jià)款達(dá)４７．０３億元，創(chuàng)下自２００８年２月以來(lái)單月拿地的投資最高紀(jì)錄。但萬(wàn)科的股價(jià)也大幅飆升，７月６日創(chuàng)下了１４．９４元的新高，與去年年底收盤(pán)價(jià)６．４５元相比，漲幅高達(dá)１２１．６％。

　　上海一大型樓盤(pán)的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人說(shuō)，與前兩年明顯不同的是，今年二季度以來(lái)，上市房企一拿地，往往就在股市進(jìn)行增發(fā)，股市為房企提供更多的“資本動(dòng)力”。
　　土地市場(chǎng)資本化

　　上述樓盤(pán)的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人說(shuō)，上半年樓盤(pán)銷(xiāo)售回籠資金巨量，加上銀行授信，公司目前可以動(dòng)用的資金超過(guò)１００億元。但今年六七月，該公司在上海土地市場(chǎng)上先后兩次出手均失意而歸。而正是這兩次土地出讓?zhuān)群螽a(chǎn)生了長(zhǎng)寧區(qū)周家橋街道９１街坊地塊和青浦區(qū)趙巷１０號(hào)地塊兩大“地王”，樓面價(jià)分別為２１９８３元／平方米和１４４９５元／平方米。

　　該負(fù)責(zé)人表示：“我們認(rèn)為，地價(jià)高到這個(gè)程度，開(kāi)發(fā)以后是否有利可圖已經(jīng)很難說(shuō)；但照樣有公司出手，也許他們的盈利點(diǎn)不在于將來(lái)的住宅銷(xiāo)售，而在于眼下的資本市場(chǎng)。”

　　蔡為民認(rèn)為，樓市、地市與股市的彼此互推，是這樣一個(gè)過(guò)程：房?jī)r(jià)上漲—上市房企預(yù)期收益增加，推高股價(jià)，擴(kuò)大融資空間—上市房企融資—出手搶地—地價(jià)上漲—房?jī)r(jià)上漲，形成循環(huán)，而上市房企在這一循環(huán)中，利用土地市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的互搏，實(shí)現(xiàn)了在股市、樓市的雙豐收。

　　今典投資集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全認(rèn)為，在“地王”的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則已經(jīng)改變：對(duì)于非上市公司而言，土地仍然是開(kāi)發(fā)商的生產(chǎn)資料，開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地時(shí)首先要考慮的是地價(jià)的高低所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，“如果拿地建房后掙不到利潤(rùn)，那絕對(duì)不能拿，否則就等于把自己害了”；而對(duì)于上市公司而言，土地已變成資本運(yùn)作的工具，其價(jià)格高低已不是公司重點(diǎn)考慮的問(wèn)題，“為了保護(hù)公司的股價(jià)，保持在資本市場(chǎng)價(jià)值的提升，公司要這樣不停拿地”。蔡為民進(jìn)一步指出，越是“地王”，就越易變成上市房企融資的“題材”，公司儲(chǔ)備有大量土地，便會(huì)更加吸引股民購(gòu)買(mǎi)股票，“有了寬松的流動(dòng)性的支撐，上市房地產(chǎn)企業(yè)不怕創(chuàng)造‘地王’，因?yàn)槟玫乇旧砭褪抢谩薄?BR>
　　互推互漲背后有風(fēng)險(xiǎn)

　　在宏觀經(jīng)濟(jì)基本面尚未全面轉(zhuǎn)好、貨幣政策保持寬松的背景下，股市、地市“左右互搏”的情況將繼續(xù)演繹，這將有利于提升市場(chǎng)信心，但也可能積累多重風(fēng)險(xiǎn)。

　　首先，可能形成土地過(guò)于集中的局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“定價(jià)權(quán)”越來(lái)越掌握于少數(shù)幾家大型房企之手。不難發(fā)現(xiàn)，上市房企玩轉(zhuǎn)“地王”的過(guò)程，也是土地市場(chǎng)集中度逐漸提高的過(guò)程。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地資源如果越來(lái)越集中于上市房地產(chǎn)公司手中，將不利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

　　其次，可能吹大泡沫，增加金融風(fēng)險(xiǎn)。蔡為民說(shuō)，地市、股市的互推加速了房?jī)r(jià)上漲。但房?jī)r(jià)每一次上漲，都會(huì)有一批需求者被驅(qū)逐出樓市；隨著不斷有人被驅(qū)逐，房?jī)r(jià)早晚會(huì)掉頭向下，資本早晚會(huì)退出，地市、股市“循環(huán)互推”的過(guò)程就會(huì)中斷，“樓市泡沫破裂以后，套牢的除了開(kāi)發(fā)商，還有銀行和股民”。正如ＳＯＨＯ中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹所說(shuō)：“如果開(kāi)發(fā)商損失了一億元，股東承擔(dān)５０００萬(wàn)元，剩下的５０００萬(wàn)元是銀行承擔(dān)。”

　　在臺(tái)灣地區(qū)有過(guò)多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷的蔡為民介紹了臺(tái)灣樓市的教訓(xùn)。１９８９年前后，在美元的壓迫之下，臺(tái)幣呈現(xiàn)階梯式升值，一兩年內(nèi)升值５０％，吸引大量熱錢(qián)進(jìn)入，并催生了兩大熱門(mén)“行當(dāng)”：一是一些公司以買(mǎi)地作誘餌進(jìn)行非法融資，且故意夸大地價(jià)，實(shí)際上很多地根本不能蓋房子，但這些公司聲稱(chēng)自己有了很高的總資產(chǎn)；二是不少上市房地產(chǎn)公司接連買(mǎi)地、囤地，做高股價(jià)。１９９２年全球經(jīng)濟(jì)衰退、股市暴跌，臺(tái)灣地區(qū)樓市也由此崩盤(pán)，價(jià)格下跌超過(guò)４０％，很多上市房企倒閉，導(dǎo)致臺(tái)灣地區(qū)樓市持續(xù)低迷１０多年。這一深刻的教訓(xùn)值得吸取。