
多個(gè)城市上演“土地大戰(zhàn)”
居住用地價(jià)格較前12月均值翻一番
記者12日從中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的最新一期土地月報(bào)獲悉,7月居住用地成交面積較6月有所下降,與前12月均值基本持平。
盡管成交量出現(xiàn)縮減,但土地交易市場(chǎng)依然是居住用地最為耀眼,多個(gè)城市相繼上演爭(zhēng)奪大戰(zhàn)。逾七成居住用地溢價(jià)成交,居住用地地價(jià)繼續(xù)上升達(dá)到4125元/平方米,比前12月均值翻一番。
記者了解到,7月房企拿地?zé)崆楦邼q,土地成交市場(chǎng)一改6月北京一枝獨(dú)秀的局面,北京、武漢、廣州、上海和杭州等城市相繼上演爭(zhēng)奪大戰(zhàn)。北京大興區(qū)地塊,上海青浦趙巷地塊,廣州金沙洲、大學(xué)城地塊,武漢東湖開發(fā)區(qū)地塊,杭州錢江新城地塊,分別被萬科、保利、綠地、金地等知名品牌發(fā)展商收入囊中。
隨著居住用地成交的持續(xù)火爆,各地政府推地信心倍增,繼續(xù)加大居住用地的供應(yīng)量。7月北京、上海、廣州、深圳等12個(gè)被監(jiān)測(cè)城市土地整體供應(yīng)1953公頃(281幅),高于前12月均值75%,其中居住用地供應(yīng)801公頃(81幅),高于前12月均值102%。成交方面,7月12個(gè)被監(jiān)測(cè)城市共成交土地1455公頃(235幅),高于前12月均值67%,其中居住用地成交322公頃(47幅),高于前12月均值9%。
中原地產(chǎn)認(rèn)為,12個(gè)城市中,一線城市居住用地供應(yīng)再次放量,北京、上海、廣州、深圳相繼推出熱門居住用地,預(yù)計(jì)后續(xù)幾個(gè)月將再掀土地成交熱潮。
記者發(fā)現(xiàn),房企拿地?zé)崆榈母邼q,直接刺激了地價(jià)尤其是居住用地價(jià)格的走高。統(tǒng)計(jì)顯示,截至7月底,12個(gè)被監(jiān)測(cè)城市的土地流標(biāo)率為12%,與6月份持平;居住用地成交樂觀,上海、廣州、深圳和杭州均無居住用地流標(biāo)。
7月整體土地底價(jià)成交率為80%,大部分工業(yè)用地及商辦用地均以底價(jià)成交。但逾七成居住用地為溢價(jià)成交,底價(jià)成交率僅為29%,北京、上海、廣州和杭州等熱點(diǎn)城市居住用地全部溢價(jià)成交。7月12個(gè)被監(jiān)測(cè)城市居住用地價(jià)格為4125元/平方米,較前12月均值1809元/平方米高出128%。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析說,導(dǎo)致近期全國(guó)各主要城市土地市場(chǎng)成交火爆、價(jià)格上漲的主要原因在于開發(fā)企業(yè)的資金充沛、市場(chǎng)大環(huán)境轉(zhuǎn)暖以及政策的利好效應(yīng)。他解釋說,近幾個(gè)月市場(chǎng)成交量的持續(xù)增長(zhǎng)令開發(fā)商的資金狀況得到了極大緩解,加之政府寬松的信貸政策,股市的回暖使得開發(fā)商獲取外部資金的渠道更加寬泛。而政府出于扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資跌勢(shì)目的出臺(tái)的多項(xiàng)舉措,包括降低開發(fā)商自有資金比例和土地出讓金繳納條件的放寬,令開發(fā)商持有的資金量大幅增長(zhǎng),這讓房企有了拿地的動(dòng)力和底氣。
任啟鑫指出,土地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ),去年迫于市場(chǎng)調(diào)整很多開發(fā)企業(yè)包括一些知名企業(yè)都不敢盲目動(dòng)用大筆資金拿地,但當(dāng)下市場(chǎng)情況發(fā)生明顯變化,出于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)的考慮,這些企業(yè)必然要進(jìn)行新一輪的“圈地運(yùn)動(dòng)”,而各地方政府在此時(shí)加速推出地處城市核心區(qū)的稀缺地塊,更加劇了爭(zhēng)搶的激烈程度。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為,今年以來住宅市場(chǎng)的熱度明顯超過寫字樓和商業(yè)市場(chǎng),住宅市場(chǎng)的火爆必然帶動(dòng)居住用地市場(chǎng)成交的火爆,而房?jī)r(jià)的不斷上漲也必然刺激地價(jià)的持續(xù)走高。
楊紅旭說,居住用地價(jià)格的快速上漲與推地結(jié)構(gòu)有關(guān)。去年下半年由于市場(chǎng)處于調(diào)整期,很多企業(yè)都放緩了拿地的步伐,而政府擔(dān)心土地被賤賣也放緩了推地尤其是優(yōu)質(zhì)地塊的推出速度,但現(xiàn)在市場(chǎng)再次升溫,隨著房企拿地?zé)崆榈牟粩喔邼q,政府也開始加速推出優(yōu)質(zhì)地塊以保證有較高的收益,這無疑刺激了土地市場(chǎng)成交的火爆和價(jià)格的走高。
對(duì)于下半年的走勢(shì),楊紅旭說,雖然不排除下半年商品房的成交量會(huì)有所下降,但最困難的時(shí)期已經(jīng)過去。他預(yù)測(cè),土地市場(chǎng)的成交量會(huì)超過上半年,地價(jià)會(huì)延續(xù)上漲的勢(shì)頭,但漲幅可能趨緩。
專家:房?jī)r(jià)將于今年12月回落 目前是極度泡沫
2009年8月10日,據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示,7月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲1.0%,漲幅比上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.9%,漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。這是今年以來全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)五個(gè)月上漲。中新社發(fā)劉君鳳 攝
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)今年上半年重現(xiàn)價(jià)格飛速上漲現(xiàn)象,據(jù)發(fā)改委最新披露統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),中國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比已經(jīng)連漲五個(gè)月,這一現(xiàn)象已經(jīng)接近樓市火爆時(shí)的07年數(shù)字。至于中國(guó)房?jī)r(jià)何時(shí)有望出現(xiàn)回落,中國(guó)社科院專家曹建海12日在接受本網(wǎng)獨(dú)家采訪時(shí)預(yù)測(cè),房?jī)r(jià)將于今年12月份回落并深度下行。
中國(guó)社科院工經(jīng)所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海12日接受了本網(wǎng)記者的獨(dú)家采訪。曹建海在采訪中指出,作出房?jī)r(jià)將于今年12月份回落的原因包括:第一,經(jīng)濟(jì)不景氣的局面難以改善。
房?jī)r(jià)同股價(jià)一樣,也是經(jīng)濟(jì)景氣指標(biāo)所派生的。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)難以快速轉(zhuǎn)型,再加上國(guó)內(nèi)收入差距過大導(dǎo)致需求疲軟,所以房?jī)r(jià)作為先行指標(biāo)必將回落下行。
第二,房地產(chǎn)供過于求的現(xiàn)象非常嚴(yán)重。高企的房屋空置率,再加上介時(shí)投機(jī)者大量拋盤,房?jī)r(jià)極有急劇下降甚至崩潰。
曹建海同時(shí)強(qiáng)調(diào),目前樓市已是極度的泡沫。曹建海稱,判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫,有一個(gè)指標(biāo):房?jī)r(jià)中地價(jià)所占的比例。如果地價(jià)占房?jī)r(jià)的90%以上,就可以認(rèn)定出現(xiàn)泡沫?,F(xiàn)在,商品房的建造價(jià)格連售價(jià)的十分之一都不到,這是極度的暴利,也是極度的泡沫。
在談到“地王”時(shí),曹建海表示,“地王”對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)是暫時(shí)的,目前金融、貨幣政策是影響房?jī)r(jià)的最主要因素。如果信貸收縮,那么“地王”將成為一個(gè)笑話。
專家:決定中國(guó)房?jī)r(jià)的主要因素是投機(jī)需求泛濫
今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎在各個(gè)行業(yè)中回暖得最早最快,無論是各地房?jī)r(jià)的快速上漲、“地王”頻出,還是捂盤惜售現(xiàn)象重現(xiàn)樓市,一切的跡象都與房地產(chǎn)最火爆的06年、07年相似。而有關(guān)專家12日在接受本網(wǎng)獨(dú)家采訪時(shí)分析指出,決定當(dāng)前房?jī)r(jià)的主要因素是投機(jī)需求泛濫,而不是很多人認(rèn)為的“供給短缺”。
中國(guó)社科院工經(jīng)所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海12日接受了本網(wǎng)記者的獨(dú)家采訪。曹建海在采訪中指出,有專家認(rèn)為,當(dāng)前土地的供給減少,市場(chǎng)出現(xiàn)“供給缺口”導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲。實(shí)際上,在目前高房?jī)r(jià)的背景下,有真實(shí)住房需求的人已經(jīng)承受不住,需求急劇下降,這種“供給缺口”不是真實(shí)需求的供給缺口。
曹建海認(rèn)為,決定當(dāng)前房?jī)r(jià)的主要因素是投機(jī)需求泛濫,而不是很多專家認(rèn)為的“供給短缺”。而當(dāng)前房?jī)r(jià)高漲是由盲目的“投機(jī)需求”所決定的。
曹建海還具體談到,當(dāng)前投機(jī)需求主要包括三個(gè)部分:國(guó)外熱錢、國(guó)內(nèi)炒房者以及國(guó)內(nèi)那些通過房子保值、增值的家庭。
在談及如何判定是否是投機(jī)需求?曹建海表示,如果一個(gè)人或家庭的購房數(shù)量超過了改善性住房需求的邊界,就可以判定是投機(jī)需求。
曹建海特別強(qiáng)調(diào),寬松的信貸政策容易導(dǎo)致投機(jī)需求泛濫。中國(guó)?!鞍恕狈康禺a(chǎn)仍然是重要支柱,投機(jī)者認(rèn)定政府不會(huì)抑制房地產(chǎn)行業(yè)。如果信貸政策過于寬松,從銀行貸款過于容易,那么想通過買房來保值、增值的需求則是無限的。
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