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上半年全國地價同比降28.4% 海口漲6.3%

來源：?？谕韴?nbsp;    作者：許甲猛    2009-07-28

國土資源部近日公布土地市場的報告透露，上半年全國地價同比下降28.4%。記者從?？谑薪y(tǒng)計部門了解到，1-6月，?？谕恋亟灰變r格同比上漲6.3%。業(yè)內(nèi)人士分析指出，?？诘貎r仍低于全國平均水平，地價仍有上漲空間。但海口處置積壓房地產(chǎn)土地年限部分已不足70年，應該注意土地使用年限“縮水”帶來隱形損失。

　　全國地價處下行空間

　　今年以來，有關地價與房價關系的爭論不斷，地價水平受到業(yè)內(nèi)的高度關注。本月中旬發(fā)布的中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)全國重點地區(qū)和主要城市地價監(jiān)測結果顯示，2009年上半年我國地價總體水平略有下降。今年上半年，全國105個主要監(jiān)測城市地價總體水平為2472元／平方米，商業(yè)、居住、工業(yè)分別為4193元／平方米、3481元／平方米(樓面地價水平1679元／平方米)、602元／平方米。與去年同期相比，綜合、商業(yè)、居住、工業(yè)地價增長率分別為-0.88%、-0.34%、-0.77%、-1.23%。

　　國土部日前同時公布兩份針對當前土地市場的報告。報告透露，上半年全國土地出讓總價款為3862.22億元，同比減少了13.0%。其中，招拍掛出讓價款3499.09億元，同比減少16.2%，而平均價格則下跌了28.4%。而對于今年全年的地價走勢，國土資源部發(fā)布的報告預計，房價下行及未來走勢的不確定將直接影響開發(fā)商拿地的欲望，今年北京、上海、廣州等一線城市居住用地價格，將與2008年持平或低于2008年水平。

　　?？诮灰變r格漲6.3%

　　省國土環(huán)境資源廳有關負責人介紹，去年我省旅游用地環(huán)比增長率達到80.97%。記者了解到，全國105個監(jiān)測城市中，綜合地價增長率為負值的有27個城市，其中深圳的增長率為負31.68%。去年綜合地價增長率在10%以上的僅有4個城市，分別為大同、?？?、湖州和北京。其中去年前3季度，?？诘貎r同比漲幅23%，居全國第3。

　　盡管地價增長幅度較大，但以住宅用地為例，去年全國35個主要城市平均地價為每平方米2020元，而?？跒槊科椒矫?175元，三亞為每平方米1697元。?？谧≌貎r水平較全國平均水平低41.83%，而三亞商業(yè)地價水平較全國平均水平低29.80%。今年一季度全國35個主要監(jiān)測城市中，19個城市的綜合地價環(huán)比下降，土地市場明顯降溫。從區(qū)域看，?？诰幼〉貎r同比增長率仍呈現(xiàn)較高的增長態(tài)勢，同比增長11.69%。

　　國家統(tǒng)計局海口調(diào)查隊調(diào)查統(tǒng)計，今年上半年，?？谑蟹康禺a(chǎn)市場運行平穩(wěn)，土地交易價格、房屋租賃和物業(yè)管理價格、房屋銷售價格都維持著穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，未出現(xiàn)暴起暴落的情況。其中1-6月，?？谕恋亟灰變r格同比上漲6.3%。業(yè)內(nèi)分析，今年上半年，全國105個主要監(jiān)測城市居住地價總體水平為3481元／平方米，去年海口平均地價為每平方米1175元，將增長加速度計算在內(nèi)，海口的平均地價仍然較低，仍有上漲空間。

　　使用年限縮水的損失

　　雖然近年來?？谕恋亟灰變r格同比不斷上漲，但購房人對此似乎并不擔憂。很多業(yè)內(nèi)人士也認為，房價與地價之間并無直接對應關系。土地從購買到開發(fā)銷售一般有2至3年時間，在此期間，房價會隨市場變化不斷調(diào)整，影響?？诘禺a(chǎn)價格主要在供求關系和對城市發(fā)展的預期。

　　業(yè)內(nèi)同時提醒，在?？谫彿恳⒁夥孔拥耐恋厥褂媚晗?。目前商品房價格仍完全由市場來決定，還沒有考慮土地使用年限縮水的問題。而?？谝恍┨幹梅e壓房地產(chǎn)項目，甚至新建住宅土地使用年限都不到70年，少數(shù)是40到50年。一位開發(fā)商透露，從他們拿地、辦手續(xù)、開工、銷售，這些環(huán)節(jié)可能需要三年左右甚至更長時間才能完成。有的開發(fā)商由于受到資金不到位、周轉資金匱乏、相關證件未辦理齊全等因素的困擾，整個開發(fā)銷售周期延長。一些爛尾樓的土地使用年限更是難以說清。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，房價大致由四部分組成：地價成本、建筑安裝成本、開發(fā)商經(jīng)營費用、開發(fā)商經(jīng)營利潤，其中土地成本占2成以上。他們認為，土地使用年限“縮水”會給購房者帶來一種隱形損失，因為購房款中已包含了交納的土地出讓金。據(jù)了解，《物權法》第一百四十九條規(guī)定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。但規(guī)定只是確定了一個自動續(xù)期的大方向，對房子到期后還要不要交錢，按什么標準交錢，還沒有明確規(guī)定，作為消費者來說，買房一定要看看土地使用年限再“下單”。（作者：光明 實習生彭文昱）