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開發商公開房地產成本 行政稅費竟占20%

來源：中國網     作者：許甲猛    2009-07-27

　　

　　商品房的成本構成主要有三部分：土地、建安費用，還有就是政府的各項稅費，從成本清單中，記者發現，各級行政部門林林總總的稅費在當中占了20%，和15年前比，當地房地產業的稅費增加了30%，不僅收費項目在增加，收費標準也在升高。

　　全國政協委員、河南省工商聯副主席王超斌認為，正是名目繁多的收費項目在一定程度上拉升了房價，也導致了部分部門的腐敗，要想改變超載、罰款、再超載的惡性循環，解決方法之一就是從土地競拍階段入手，實行陽光操作。

　　相當多數開發商為謀暴利改容積率

　　商品房價格到底有沒有水份?房地產業到底存不存在暴利?土地價格到底會不會推高房價?這些一直是樓市上爭論不休而又糾纏不清的謎題。

　　本周末，國土資源部公布了房地產項目用地地價專項調查結果。全國620個樓盤，地價占房價平均比例為23.2%，其中，比例在30%以下的約占項目總數的78%。這個結果揭開了房地產業利潤的冰山一角。而前不久，一位鄭州的開發商向我們提供了一份房地產成本清單，對這些問題給出了更清晰的答案。

　　房地產成本清單顯示：各級行政部門的稅費在當中占了20%

　　這就是那位開發商提供的樓盤成本清單，這個樓盤處于當地市區內，屬于城中村改造項目，2007年底開始動工建設，目前已進入預售階段，樓盤容積率為3.5，眼下銷售均價每平方5000元。從這份清單可以看出，加上土地出讓金、拆遷安置房成本，這處樓盤地價成本每畝466萬元，按容積率3.5計算，樓面地價達到了每平方2000元，占到了售價的40%。樁基處理、土建、安裝施工費、公共部位裝修等建安成本每平方1500元，占到了售價的30%。而在這份清單上，最引人注目的是這些名目繁多的收費項目。

　　當地某房地產開發商：“人防收費、消防收費、建委收費、規劃收費、土地收費、房管收費、評價收費，安全收費多了，治安收費，反正大把的費擱一塊，就500塊。”

　　在這些收費中，最大的一筆費用是配套費，每平方米170元。前期規劃國土局要進行土地定界，均攤后費用是每平米0.5元，而同樣的工作規劃局還要重新做一遍，這次的收費項目變成了規劃定界費，均攤后還是要再收取每平方米0.5元。與規劃局相關的費用還包括，日照復核費，每平米4元，設計圖復核費，每平米1.5到2元。前期費用還包括，抗震圖紙審核費均攤每平米1.5元，環境影響咨詢費每平米均攤2元，公示費每平米均攤1元。工程建設當中，要交納防雷檢驗費。樓盤竣工后，測繪費每平米1.36元，預售證交易費每平米3元，銷售許可證及面積測量費每平米0.2到1.8元。這些收費項目至少有30項，涉及20多個部門，費用總計448.66元。點房屋銷售價的將近十分之一。再加上營業稅、所得稅，每平方米稅費成本達到了1100元左右。這位開發商告訴記者，他在這上面列出的還只是主要的收費和稅收項目，其中象道路開口費、建筑垃圾管理費、副食品價格調節基金、印花稅、增值稅、城建稅、教育設施建設附加稅等，由于金額不高，并沒有計算在內。全國政協委員、河南省工商聯副主席王超斌對房地產業高度關注，并在2008年提交過關于減少收費、遏制房價上漲的提案，王超斌告訴記者，這份清單和他掌握的情況完全一致。