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旅游助推 三亞房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高

來(lái)源：證券導(dǎo)報(bào)     作者：許甲猛    2009-09-01

"金九銀十"尚未到來(lái)，三亞的房產(chǎn)卻屢屢創(chuàng)下新高。7月商品住宅成交均價(jià)為11699元/平方米，創(chuàng)下月均價(jià)最高記錄，較6月9525元/平方米上漲22.82%。8月的前20天時(shí)間里，三亞商品房簽約銷(xiāo)售了404套，面積4萬(wàn)多平方米，平均價(jià)格13476元/平方米?！蹲C券導(dǎo)報(bào)》記者了解到，該市的地產(chǎn)價(jià)格十年里翻了十倍，從每平方米不足千元到每平方米超過(guò)一萬(wàn)元，一線(xiàn)海景房更是創(chuàng)下了每平方米六萬(wàn)元的天價(jià)。三亞無(wú)疑正在創(chuàng)造著新的地產(chǎn)"神話(huà)"，但隱憂(yōu)也隨之而來(lái)。

　　旅游助推三亞房?jī)r(jià)

　　海景房、河景房、山景房、海邊別墅、山間木屋、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店……。走進(jìn)三亞，不難發(fā)現(xiàn)，三亞的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)不與旅游息息相關(guān)，三亞之"景"成為眾多樓盤(pán)的主要賣(mài)點(diǎn)。以海景房為例，價(jià)格一般都在每平方米3萬(wàn)元左右，相比較而言，位于市區(qū)的商品房，價(jià)格一般只有一線(xiàn)海景房的一半，但是，市區(qū)商品房中能夠看到"海景"、"山景"的戶(hù)型，價(jià)格也隨之升高。

　　目前三亞90%以上的樓盤(pán)都以休閑度假為主題，受旅游市場(chǎng)的影響強(qiáng)烈，旅游旺季銷(xiāo)售火爆，若旅游淡季房產(chǎn)銷(xiāo)售就陷入低谷。而在近幾年的北京春、秋季房展會(huì)上，海南項(xiàng)目扎堆"拉客"總是能夠成為每年京城媒體樂(lè)道的一大特點(diǎn)。三亞市住房保障與房產(chǎn)管理局局長(zhǎng)李洪海介紹，為了迎接三亞樓市的旺季，該局將于9月3日至6日在北京舉行三亞房產(chǎn)推介會(huì)，此次島外推介會(huì)也是三亞今年組織的第19次較大規(guī)模島外促銷(xiāo)活動(dòng)。島外促銷(xiāo)不僅能帶來(lái)即時(shí)效應(yīng)，而且還能帶來(lái)長(zhǎng)時(shí)間的延續(xù)效應(yīng)。三亞房地產(chǎn)業(yè)界已經(jīng)形成了共識(shí)，即島外舉行的促銷(xiāo)其效果遠(yuǎn)大于當(dāng)?shù)氐拇黉N(xiāo)。

　　實(shí)際上，這也造就了海南獨(dú)特的地產(chǎn)模式，也就是以旅游吸引投資，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)。一線(xiàn)海景打造奢侈酒店和酒店式產(chǎn)權(quán)公寓，賣(mài)給高端客戶(hù)，城市內(nèi)的地產(chǎn)則賣(mài)給退休、事業(yè)有成的經(jīng)商者、大學(xué)教師、政府官員以及公務(wù)員等候鳥(niǎo)型養(yǎng)老人群。

　　但以旅游地產(chǎn)為主打的三亞房產(chǎn)也越來(lái)越面臨開(kāi)發(fā)商扎堆、產(chǎn)品同質(zhì)化的現(xiàn)象。據(jù)了解，三亞在售的項(xiàng)目中，物業(yè)類(lèi)型主要為公寓、別墅、產(chǎn)權(quán)式酒店、普通住宅和酒店。其中，公寓所占比例較高，約占65%以上；別墅項(xiàng)目所占比例約10%左右，主要分布在一線(xiàn)海景、河景、山景中較好的位置；產(chǎn)權(quán)式酒店所占比例約為15%，主要分布在大東海、亞龍灣兩個(gè)片區(qū)和三亞灣沿線(xiàn)的部分項(xiàng)目；普通住宅主要在市區(qū)，所占比例份額不高，約5%左右；其他如純酒店、度假村等約占5%。

　　三亞房?jī)r(jià)十年翻十倍

　　2000年，三亞房地產(chǎn)開(kāi)始復(fù)蘇，但檔次都較低，每平方米的房?jī)r(jià)也只有千元左右。但自2002年，新建商品房?jī)r(jià)格表現(xiàn)出一波狂飆突進(jìn)之勢(shì)，一年一個(gè)價(jià)甚至幾個(gè)價(jià)，10年漲了近乎10倍。2003年，三亞新建商品房均價(jià)為每平方米3600元，2005年就站在了5000元之上，但2007年后已漲到7449元，2008年再躍了"9000元"臺(tái)階。2009年上半年，三亞房?jī)r(jià)均價(jià)達(dá)到每平方米9500元，但僅僅過(guò)去一個(gè)多月，三亞的房產(chǎn)均價(jià)就漲了近4000元。

　　"房?jī)r(jià)漲的最明顯的就是海景一線(xiàn)房，2002年三亞的海景房2000元/平方米都賣(mài)不出去。"三亞本地一位開(kāi)發(fā)商告訴《證券導(dǎo)報(bào)》記者，"2003年三亞的海景房?jī)r(jià)格就翻了一番，達(dá)到了4000元/平方米；2004年再翻一番漲到8000元/平方米；2005年已經(jīng)高達(dá)1.5萬(wàn)元/平方米；2006-2007年漲到2萬(wàn)多元/平方米；2008年的價(jià)格已經(jīng)升到3萬(wàn)元/平方米左右。"

　　如此高企的價(jià)格，絕非一般工薪階層能承受得起。三亞地產(chǎn)市場(chǎng)在哪里？根據(jù)三亞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年1-12月三亞銷(xiāo)售總套數(shù)11882套，島外銷(xiāo)售10133套，面積88.62萬(wàn)平方米，島外市場(chǎng)占總銷(xiāo)售套數(shù)的85.28%，占總銷(xiāo)售面積的84.81%。2009年前7個(gè)月銷(xiāo)售總套數(shù)7823套，島外銷(xiāo)售6382套，島外市場(chǎng)占總銷(xiāo)售套數(shù)的80.89%。

　　一開(kāi)發(fā)商告訴記者，2009年成交的客戶(hù)，以私家老板、職業(yè)經(jīng)理人、北方礦產(chǎn)性土老板等，大部分來(lái)自北京、上海、江浙、山西、東北等區(qū)域。他們都是第二、三套以上的置業(yè)，只是把海南的房產(chǎn)當(dāng)做一種度假休閑的奢侈品，可有可無(wú)。

　　除國(guó)內(nèi)購(gòu)房者外，國(guó)外購(gòu)房者也在增多。據(jù)國(guó)內(nèi)媒體的不完全統(tǒng)計(jì)，來(lái)自于莫斯科、圣彼德堡和伊爾庫(kù)斯克等高寒地帶的俄羅斯人，直接投資或間接投資到了三亞灣大東海一帶的商店，公寓和別墅的大約有10萬(wàn)人左右。

　　三亞房?jī)r(jià)不斷的抬高，巨大的利潤(rùn)也吸引越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)逐鹿三亞。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前三亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)超過(guò)130家，其中不乏國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，如萬(wàn)科、雅居樂(lè)、富力、魯能等等。2000年，三亞的房地產(chǎn)投資只有0.17億元，2008年這個(gè)數(shù)字變?yōu)?6.18億元，漲了448倍。2009年上半年，三亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資金額達(dá)39.01億元，投資金額保持增長(zhǎng)。

　　中端產(chǎn)品成市場(chǎng)主流

　　在三亞的房產(chǎn)市場(chǎng)中，中端產(chǎn)品成市場(chǎng)主流。2009年前七月，三亞市商品住宅成交市場(chǎng)中，銷(xiāo)售單價(jià)大于7000-8000元/平方米的價(jià)位所占比例最高，銷(xiāo)售面積為11.94平方米，1480套，占總銷(xiāo)售面積的16.36%;其次為6000-7000元/平方米，銷(xiāo)售面積10.12萬(wàn)平方米，1268套，占13.87%。

　　目前，這種局勢(shì)已經(jīng)形成一種趨勢(shì)，三亞海景高端項(xiàng)目倍受旅游度假、養(yǎng)老型等享受型客戶(hù)的青睞，而中端項(xiàng)目地理位置占據(jù)優(yōu)勢(shì)，性?xún)r(jià)比高，適合投資、自居。而價(jià)位在10000-14000元/平方米之間的項(xiàng)目夾在中間備受煎熬，既無(wú)良好的海景資源也沒(méi)有價(jià)格的讓度空間，不受關(guān)注。

　　作為典型旅游度假投資型市場(chǎng)，中小戶(hù)型受大部分度假投資者青睞。從成交戶(hù)型上來(lái)看，60-100平方米的戶(hù)型最受歡迎。前七月，60-80平方米和90-100平方米的銷(xiāo)售比例最大，共銷(xiāo)售1962和1438套，各占銷(xiāo)售總量的25.08%和18.38%，隨著單套面積增大，其銷(xiāo)售比例逐漸減小。

　　雖然三亞地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，旅游地產(chǎn)雖然能夠產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益，但需求注定不會(huì)過(guò)大。雖然人們有理由相信，海南不會(huì)重蹈覆轍，但供大于求而導(dǎo)致的大面積空置卻并不是杞人憂(yōu)天。此外，三亞地產(chǎn)的這種特色意味著大量項(xiàng)目的異地銷(xiāo)售，而異地銷(xiāo)售的管理成本，尤其是售樓成本一般都要大大超過(guò)本地銷(xiāo)售。

　　此外，主要以島外客戶(hù)為主的三亞房產(chǎn)面對(duì)的客戶(hù)群也有其局限性。一置業(yè)顧問(wèn)坦言，"三亞的產(chǎn)品也僅對(duì)于北方的富人有吸引力，對(duì)于南方人沒(méi)有刺激感"。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴《證券導(dǎo)報(bào)》記者，對(duì)于島外購(gòu)房者，三亞目前有兩個(gè)問(wèn)題嚴(yán)重困擾市場(chǎng)銷(xiāo)售：一是無(wú)法解決業(yè)主不在海南時(shí)的房屋管理問(wèn)題；再就是如何真正實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值。即便是最近頗為熱銷(xiāo)的產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅，也無(wú)法確認(rèn)投資收益的真實(shí)性而令投資型買(mǎi)家猶豫再三。