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海口市新一輪基準(zhǔn)地價(jià)更新成果明起實(shí)施，據(jù)了解新基準(zhǔn)地價(jià)整體水平較舊基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)了111.27％。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次基準(zhǔn)地價(jià)更新不是漲價(jià)，而是針對(duì)2005年基準(zhǔn)地價(jià)水平而言，是基準(zhǔn)地價(jià)水平的歸位和更新，真正歸位和更新到當(dāng)前的水平。

　　調(diào)整原因：

　　舊地價(jià)不能準(zhǔn)確反映當(dāng)前水平

　　新一輪基準(zhǔn)地價(jià)為什么要更新？市國(guó)土環(huán)境資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這其中主要有四個(gè)方面的原因。

　　據(jù)介紹，我市現(xiàn)行土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基準(zhǔn)日為2004年1月1日，2005年由市人民政府公布實(shí)施。近年來(lái)，我市經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)迅速發(fā)展，土地的基礎(chǔ)性配置作用凸顯，而現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)水平與土地市場(chǎng)脫節(jié)，導(dǎo)致土地價(jià)值不能被市場(chǎng)顯化。如海甸島、西海岸、長(zhǎng)流起步區(qū)等地現(xiàn)行住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)為30－50萬(wàn)元/畝，而當(dāng)前實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格均已超過(guò)100萬(wàn)元/畝。其次基準(zhǔn)地價(jià)是政府調(diào)控和引導(dǎo)土地市場(chǎng)的重要手段，近年來(lái)我市城鎮(zhèn)規(guī)劃的調(diào)整、舊城改造的推進(jìn)、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施投入的增加，土地價(jià)值大幅提升，現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)在實(shí)際運(yùn)用中，已經(jīng)不能滿足政府宏觀調(diào)控和地價(jià)引導(dǎo)的需要。此外，現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)以畝計(jì)價(jià)的地面地價(jià)表現(xiàn)形式，不能直接反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的土地成本含量。現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)同時(shí)難以充分反映同一區(qū)域、同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)不同空間位置的實(shí)際平均地價(jià)水平。第四，我市2005年公布的基準(zhǔn)地價(jià)已經(jīng)實(shí)施四年多，按照相關(guān)規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行周期性更新。

　　計(jì)價(jià)方式：

　　樓面地價(jià)直接反映單位土地成本

　　據(jù)了解，我市現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價(jià)是以地面地價(jià)為表現(xiàn)形式。市國(guó)土環(huán)境資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此次新基準(zhǔn)地價(jià)采用樓面地價(jià)，即單位建筑面積所分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。樓面地價(jià)具有操作簡(jiǎn)便，易于應(yīng)用等優(yōu)點(diǎn)，與地面基準(zhǔn)地價(jià)相比，樓面地價(jià)更直接地反映了建筑單價(jià)中中所包含的單位土地成本價(jià)格。同時(shí)，樓面地價(jià)還可直接估算投資成本和投資效益，有利于政府和土地使用者更好的規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。此外，樓面地價(jià)能夠方便地測(cè)算出商服、住宅用房各樓層分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格，有利于解決樓層分?jǐn)偼恋貎r(jià)格的確定問題。樓面地價(jià)還為綜合用途（如商住樓）建筑物的地價(jià)分?jǐn)倖栴}提出了很好的解決思路，更便于實(shí)際應(yīng)用和操作。

　　根據(jù)對(duì)省外大中城市的調(diào)研了解，樓面地價(jià)已經(jīng)在國(guó)內(nèi)其他大中城市得到廣泛應(yīng)用，因此，?？谑幸员据喕鶞?zhǔn)地價(jià)更新為契機(jī)，借鑒引用了樓面地價(jià)。

　　業(yè)界反應(yīng)：

　　地價(jià)真正歸位和更新到當(dāng)前水平

　　新一輪基準(zhǔn)地價(jià)更新成果引起業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次基準(zhǔn)地價(jià)更新不是漲價(jià)，而是針對(duì)2005年基準(zhǔn)地價(jià)水平而言，是基準(zhǔn)地價(jià)水平的歸位和更新，真正歸位和更新到當(dāng)前的水平。

　　據(jù)了解，新基準(zhǔn)地價(jià)整體水平較舊基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)了111.27％，其中商服用地地價(jià)水平上調(diào)了103.14％；住宅用地地價(jià)水平上調(diào)了111.78％；工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地地價(jià)水平上調(diào)了128.22％。據(jù)了解，去年全國(guó)105個(gè)監(jiān)測(cè)城市中，綜合地價(jià)增長(zhǎng)率為負(fù)值的有27個(gè)城市，去年綜合地價(jià)增長(zhǎng)率在10%以上的僅有4個(gè)城市，分別為大同、?？凇⒑莺捅本?。盡管地價(jià)增長(zhǎng)幅度較大，但以住宅用地為例，去年全國(guó)35個(gè)主要城市平均地價(jià)為每平方米2020元，而?？跒槊科椒矫?175元，三亞為每平方米1697元。?？谧≌貎r(jià)水平較全國(guó)平均水平低41.83%，而三亞商業(yè)地價(jià)水平較全國(guó)平均水平低29.80%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，?？诘钠骄貎r(jià)仍然較低，仍有上漲空間。

　　相關(guān)鏈接

　　基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)區(qū)域的土地，按照商服、住宅、工礦倉(cāng)儲(chǔ)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)基準(zhǔn)日法定最高出讓年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。（記者光明）