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來源：新華網(wǎng)云南頻道     作者：許甲猛    2009-09-30

在經(jīng)歷了樓市連續(xù)大半年的大漲之后，房地產(chǎn)企業(yè)都將希望寄托于“金九銀十”這個傳統(tǒng)旺季。最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月初南京樓市的成交量相比8月有了下滑。而從昨天起，南京市房管局展開了房地產(chǎn)市場專項檢查。在這樣的“內(nèi)外夾攻”之下，樓市“拐點論”又起。部分“專家”言之鑿鑿：10月之后房價將會下行。這樣的說法有現(xiàn)實依據(jù)嗎？房價真的會在這么短時間內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)折？江蘇商報采訪地產(chǎn)界名家，為讀者明辨樓市真相。

　　數(shù)據(jù)顯示：確有放緩跡象

　　一線樓市漸顯疲態(tài)

　　據(jù)各家統(tǒng)計機構(gòu)公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，除過廣州市因房價下跌的因素致使成交量大漲之外，京滬兩地則繼續(xù)延續(xù)著滯漲的局面。

　　9.1-9.6，北京商品房成交面積出現(xiàn)4.29％的小幅下跌。且上周樓市的整體開盤均價為12640元/平方米，較前一周14500元/平方米，環(huán)比下降12.83％。

　　而北京市2009年北京秋季房地產(chǎn)展示交易會也于9月6日正式落幕，展會意向成交金額共約26億元，意向成交套數(shù)為2588套，其中北京項目意向成交金額約18.2億元，意向成交套數(shù)為1297套，成交面積約12.4萬平方米，成交均價約為14670元/平方米。與今年春展相比，此次秋展的意向成交套數(shù)減少了197套。
9月第一周，上海商品住宅成交前10名樓盤的成交均價，都在3萬元/平方米以下，這也使得上周上海商品住宅的平均成交價格環(huán)比回落10％，至15590元/平方米。

　　由于積累的剛性需求已經(jīng)在上半年集中釋放，目前房價的居高不下也令置業(yè)者重新觀望。此外，由于臨近秋交會，部分置業(yè)者可能會推遲購房。而全國各大城市秋交會、國慶期間樓盤因為前幾月成交量的下跌勢必會推出更大的優(yōu)惠，這對成交量也會有一些不利影響。今年樓市9月份成交量不會有太大起色，恐難再現(xiàn)“金九銀十”。

　　南京二手房成交下滑

　　房價像脫韁的野馬一路攀升，二手房的成交量在過去兩個月內(nèi)也是持續(xù)高位增長，但8月開始南京二手房成交量出現(xiàn)回落。根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計，2009年8月南京共成交了8766套二手房，同比7月下降了721套，降幅達到了7.6％。

　　相比成交量下降，另一組數(shù)據(jù)帶來的卻是不斷增長的訊息。根據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計，2009年8月南京個人網(wǎng)上掛牌房源數(shù)和掛牌均價都創(chuàng)下歷史新高。其中，個人掛牌均價達到了8144元/平方米，比1月份7202元/平方米的價格上漲了13％，個人網(wǎng)上掛牌房源數(shù)更是達到了21802套。其中，從單月增幅來看，8月掛牌均價同比7月增加了277元/平方米，掛牌量增加了3107套，均超過了上半年平均單月增幅。

　　“最重要的原因之一，就是現(xiàn)在房價上漲速度過猛，超過了購房者能承受的范圍。”業(yè)內(nèi)人士表示，從全市各區(qū)域8月成交量來看，江寧、建鄴、玄武、下關(guān)等區(qū)成交量均有不同程度下滑，“而這些區(qū)域房價上漲速度也居全市前列。”

　　對于8月南京二手房成交數(shù)據(jù)，南京中介均表示種種跡象已經(jīng)能看出，二手房市場成交量持續(xù)上漲的可能性已經(jīng)不大。

　　根據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計，8月南京鼓樓、白下、建鄴等區(qū)網(wǎng)上個人掛牌均價超過了11000元/平方米，鼓樓區(qū)均價更是達到12037元/平方米，而在今年年初，白下、建鄴區(qū)掛牌均價僅在9000元/平方米上下，鼓樓區(qū)也只有10000元/平方米出頭。

　　金九開門未“見紅”

　　在眾人翹首期盼下，9月第一周過去，然而南京全市房地產(chǎn)市場卻并沒有想象中那么火爆。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,9月1~6日,南京市商品住房每天的住房認(rèn)購量都在300套以內(nèi),一掃六七月份的瘋狂,甚至有3天的認(rèn)購量不足200套。

　　根據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計，9月份將有46家樓盤推新房源。其中不乏凱潤金城君上、金地名京上西區(qū)、雅居樂花園二期、中北品尚等重量級老盤、新盤。雖然上市的樓盤數(shù)量較多，房源量不低于8000套，但大量上市的房源并沒有給購房者帶來驚喜。相反，由于部分樓盤價格較高，購房者也不得不在購房時做著艱難的選擇。例如銀城聚錦園，躍層房源預(yù)計銷售均價將超過20000元/平方米，該價格已經(jīng)創(chuàng)下龍江房價新高。

　　想留在城里的購房者只能選擇小戶型，通過減少房屋面積來降低購房總價，而城中目前小戶型幾乎已沒有低于100萬的樓盤。只有龍江板塊還有部分50萬~60萬元的小戶型，而且也非常搶手。還有一部分人不愿意放棄普通住宅，所以他們也只能選擇像江北這些目前房價還比較低的板塊。雖然目前江北的房價已經(jīng)全面突破5000大關(guān)，但是和城中、河西這些板塊中動輒上兩三萬的價格相比，江北的房價還是比較低的。

　　在搜房網(wǎng)近期舉行的“金九置業(yè)調(diào)查”中，有300多名網(wǎng)友參與了調(diào)查。眾多網(wǎng)友紛紛投票表達自己對9月樓市走向的觀點。其中有超過45％的人不看好樓市，認(rèn)為房價會跌；30％的人對九十月份的樓市持觀望態(tài)度；10％的人認(rèn)為房價會漲，但是上漲幅度不大；還有15％的人看好樓市，認(rèn)為還會再有一波行情。

　　現(xiàn)實狀況

　　昨日南京再現(xiàn)搶地大戰(zhàn)，保利地產(chǎn)經(jīng)150輪競拍高價殺入

　　奧體南部拍出新地王

　　南京又出新地王了。保利地產(chǎn)的南京首次亮相，就通過150輪競價，搶下之前大熱的NO.2009G34金沙江東街地塊。

　　昨天下午,南京市國土局的拍賣大廳顯得異常擁擠，昨天推出的4幅地塊吸引了眾多開發(fā)商。其中最引人矚目的就是NO.2009G34金沙江東街地塊，吸引了包括萬科、朗視等8家地產(chǎn)企業(yè)競拍，其中地產(chǎn)大鱷保利地產(chǎn)更是首次亮相南京。

　　保利鏖戰(zhàn)150輪

　　記者了解到，NO.2009G34地塊規(guī)劃為二類居住用地，總出讓面積達95804.6平方米。出讓底價8.5億元。地塊位于河西奧體南部，距離未來地鐵二號線中和村站稍有距離。目前看來，將會成為目前河西最南端的住宅項目。

　　拍賣開始后，最先出招的是融僑地產(chǎn)和首次參加土地拍賣的南京嘉盛房地產(chǎn)。總價瞬間被抬至10億元以上。第35輪，手持8號牌的保利地產(chǎn)終于出手，叫價11.15億元。隨后3家地產(chǎn)公司展開拉鋸戰(zhàn)。直至第85輪，嘉盛叫價13.04億元后，拍賣主持人提醒：投資有風(fēng)險，出手請謹(jǐn)慎。第117輪，金基通產(chǎn)將地塊總價抬至15.22億元后。NO.2009G34地塊樓面地價達7221元/平方米，成為今年河西“新地王”。無論面對嘉盛地產(chǎn)、融僑地產(chǎn)，還是此后加入戰(zhàn)團的金基通產(chǎn)、宋都地產(chǎn)。保利地產(chǎn)競拍代表始終出價跟進，最終在150輪勝出，以15.92億元拿下，樓面地價高達7553元/平方米，成為今年的新地王。

　　保利地產(chǎn)的拿地代表在現(xiàn)場接受365地產(chǎn)家居網(wǎng)采訪時表示，首度在南京拿地，就選擇在河西，主要是看好河西新城的發(fā)展。當(dāng)然，保利地產(chǎn)不排除今后繼續(xù)在南京拿地的可能。以南京的城市發(fā)展水平來看，15.92億元的價格還比較值得。至于什么時候開建，打造何種產(chǎn)品，還需要等今后的規(guī)劃。而南京業(yè)內(nèi)人士表示，這幅地塊建成后的房價預(yù)計超過15000元/平方米。

　　地王誕生，房價更穩(wěn)

　　保利地產(chǎn)砸巨資成為新地王，業(yè)內(nèi)人士并不奇怪，“環(huán)顧南京四周，能賣出高價錢的土地只有河西南部。目前河西奧體區(qū)域的房源基本售罄，開發(fā)商求地心切。再加上仁恒·江灣城等項目的熱賣，所以近期河西土地上市量加大，開發(fā)商拿地的激情也比較高。”

　　NO.2009G34金沙江東街地塊刷新了樓面價紀(jì)錄后，與其僅一街之隔的中北·品尚無疑成了最大的受益者。

　　記者了解到，2006年底，中北·品尚以2339元/平方米的樓面地價拿下該地塊。相比之下，兩幅地塊容積率、建筑高度等標(biāo)準(zhǔn)都一樣，但是NO.2009G34金沙江地塊的體量，是中北·品尚的3倍。業(yè)內(nèi)人士表示，“中北·品尚本計劃在今年下半年公開，均價定在9000~10000元左右/平方米。但現(xiàn)在隔壁出了個新地王，價格是否會作出調(diào)整，就不得而知了。”

　　此外，昨天拍賣的另外3幅地塊也都經(jīng)過數(shù)論競價，各有所屬。南京紫金房地產(chǎn)經(jīng)過30輪競拍，以1.51億元競得玄武區(qū)龍蟠路的NO.2009G35地塊。亞東建設(shè)經(jīng)過40輪競拍，以2.84億元拿下NO.2009G36雨花臺北窯崗村地塊。蘇寧環(huán)球子公司江蘇乾陽，則經(jīng)過77輪以4.62億元競得NO.2009G37玄武區(qū)岔路口地塊（老年服務(wù)設(shè)施用地）。

　　政策導(dǎo)向

　　南京專項檢查維穩(wěn)樓市

　　9月7日，南京房管局官方網(wǎng)站發(fā)布通知稱，將從今天起展開房地產(chǎn)市場專項檢查。房管局副局長郭宏定表示，開發(fā)商捂盤、哄抬房價、無證銷售等10項違規(guī)行為將受嚴(yán)查。

　　記者在南京網(wǎng)上房地產(chǎn)了解到，這份《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場專項檢查的通知》(簡稱《通知》)詳細(xì)寫明了此次檢查的范圍，包括全市今年以來領(lǐng)取了《商品房銷售許可證》的所有在售商品房項目，將采用普查的方式，對這些樓盤的售樓處和銷售行為進行檢查，為期10天，到下周五結(jié)束。
南京市房管局副局長郭宏定表示，此次檢查就是為了維護市場穩(wěn)定，全面了解南京樓市行情，并根據(jù)檢查的結(jié)果進行處罰。