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普通房標(biāo)準(zhǔn)再遇挑戰(zhàn)：標(biāo)準(zhǔn)越低納稅越多
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
作者：許甲猛 2009-12-03
房?jī)r(jià)經(jīng)過近一年的大漲，各地的普通住房標(biāo)準(zhǔn)在年底再次被推到了輿論的風(fēng)口浪尖。在持續(xù)暴漲的房?jī)r(jià)和屢遭挑戰(zhàn)的普通房標(biāo)準(zhǔn)這對(duì)矛盾表象背后，究竟是什么出了問題？因此，盡管成了輿論焦點(diǎn)，到目前為止，還沒有哪個(gè)城市對(duì)現(xiàn)行的普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行大規(guī)模調(diào)整。
12月1日，漢宇地產(chǎn)發(fā)布的專題研究報(bào)告指出，房?jī)r(jià)再次經(jīng)過一年的大漲后，各地“普通住房”比例大幅萎縮，普通住宅不再“普通”。在上海，普通住宅的比例已經(jīng)萎縮了近一半。
不調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，購房者的稅費(fèi)壓力越來越大；一旦調(diào)整，如何發(fā)揮稅費(fèi)手段對(duì)樓市的調(diào)控？
上海市住房保障和房屋管理局一位內(nèi)部人士一語道破天機(jī)，“普通住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整將直接影響到地方政府的財(cái)政收入，主要是稅費(fèi)收入，隨著房?jī)r(jià)上漲，標(biāo)準(zhǔn)越低納稅越多，標(biāo)準(zhǔn)越高納稅越少。這一標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整不是房地局一個(gè)部門能決定的，財(cái)政、稅收等部門關(guān)系緊密?！?BR>
到底是誰出了問題
上海再次成為今年全國大部分城市樓市火爆、房?jī)r(jià)飆升的代表，而如今其在普通住宅標(biāo)準(zhǔn)上遇到的尷尬也頗具代表性。
易居中國CRIC系統(tǒng)顯示，上周上海全市商品住宅的成交量環(huán)比大幅上升25%，達(dá)39.24萬平方米，平均成交價(jià)格達(dá)到19851元/平方米，環(huán)比上升5.5%，再次接近2萬元/平方米的歷史高位。
近三周，上海商品住宅的平均成交價(jià)格卻分別維持在19634元/平方米、18821元/平方米和19851元/平方米的高位，比今年前10個(gè)月商品住宅15061元/平方米的均價(jià)水平高出3000元/平方米以上。近二個(gè)月，上海的房?jī)r(jià)已再上臺(tái)階，從15000元/平方米的水平向18000元/平方米跳躍。
目前，內(nèi)環(huán)內(nèi)商品住宅均價(jià)已在10月份突破40000元/平方米關(guān)口，郊環(huán)外的各別樓盤價(jià)格也將在近期突破20000元/平方米。曾被稱為推動(dòng)上海房?jī)r(jià)上漲的“321”體系早已被突破。
反觀現(xiàn)行的上海市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)套總價(jià)245萬元/套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬元/套、外環(huán)線以外98萬元/套以下。以目前的區(qū)域價(jià)格，幾乎把大部分房源排除在普通住宅之外。
上海官方網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至12月2日，上海一手住宅房源可售面積為478.02萬平方米，其中一手普通住宅僅為126.88萬平方米，不足三成。普通住宅比例的快速縮水同樣在二手房市場(chǎng)存在。截至12月2日，上海二手住宅掛牌918.98萬平方米，其中普通住宅僅為225.69萬平方米，不到3成。
漢宇地產(chǎn)的報(bào)告披露，符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)數(shù)量與一年之前相比，在整體住宅中所占比例萎縮了接近一半，即從81.88%減少到45.85%。其中，最令人驚訝的是外環(huán)以外二手房中普通住宅所占比例的迅速縮水。
調(diào)高標(biāo)準(zhǔn)意味著稅收縮水
上海凱奕投資的一位中介資深人士告訴記者，“普通住房不再普通”直接帶來的是交易成本的上升，尤其是在二手住宅交易中，諸多稅費(fèi)繳納均需要以普通住宅、非普通住宅為依據(jù)，以買方契稅為例，普通住宅為1%和1.5%，而非普通住宅需3%。
“稅費(fèi)成本上升，對(duì)市場(chǎng)成交活躍度而言，是有負(fù)面影響的，但從調(diào)控的角度，這個(gè)時(shí)候需要稅費(fèi)杠桿發(fā)揮這樣的調(diào)控作用，正如去年底調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)發(fā)揮稅費(fèi)杠桿刺激交投的思路一樣?！鄙鲜錾虾Ｊ凶》勘Ｕ虾头课莨芾砭值膬?nèi)部人士坦言，更深一層，松動(dòng)這一標(biāo)準(zhǔn)，將影響政府的財(cái)政、稅費(fèi)收入。
今年一年樓市量?jī)r(jià)齊升，大多數(shù)地方政府在財(cái)稅上已經(jīng)獲得了大豐收。
今年上半年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)供需總量突破歷史最高紀(jì)錄，房地產(chǎn)業(yè)的稅收升至97.8億元，同比凈增47億元，增幅高達(dá)92.4%；深圳地稅部門資料顯示，今年1月至8月，深圳地稅稅收共實(shí)現(xiàn)629.76億元，同比增長(zhǎng)4.66%，其中房地產(chǎn)業(yè)是增長(zhǎng)的主要來源；今年1到7月，北京市房地產(chǎn)稅收增幅在各稅種中一枝獨(dú)秀，達(dá)到12%；在山東，10月份該省房地產(chǎn)稅收高幅增長(zhǎng)68.15%……
類似的情況幾乎在全國各級(jí)地方政府的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中隨處可見。一旦普通住房標(biāo)準(zhǔn)跟隨房?jī)r(jià)上調(diào)，在減輕房地產(chǎn)交易稅費(fèi)壓力、較大程度刺激成交外，地方政府的財(cái)稅收入也將同時(shí)失去一大批稅源，而此時(shí)出臺(tái)刺激成交的政策，在樓市創(chuàng)下新高的背景下，似乎也并不合時(shí)宜。而各級(jí)地方政府對(duì)兩者如何取舍，目前來看，尚未看到地方政府在普通住房標(biāo)準(zhǔn)上的松動(dòng)。
“目前，上海市政府方面尚未有調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)信息。實(shí)際上，這一標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，是需要房地部門與地方財(cái)政、稅收等部門商討的，正如歷次普通住房保準(zhǔn)的調(diào)整都是由市政府層面牽頭推動(dòng)，而并非房地一個(gè)部門調(diào)整。”上述內(nèi)部人士透露。
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